Décision impérative

luc · #1 08-02-2007 16:52:00

Grâce à PIM j'ai trouvé un article dans Le Soir, intitulé Votre contrat avec un agent immobilier (courtier).

Le dernier paragraphe m'intrigue:

Enfin, signalons que l'article 4 de l'arrête prévoit que toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle. En droit, on parle de dispositions impératives (non susceptibles d'être transgressées).

La loi sur la copropriété prévoit aussi des dispositions impératives. Mais là ils seraient d'une nullité relative et pas absolue, selon une jurisprudence récente.

La nullité dans le cadre du contrat d'un agent immobilier-courtier, est-elle aussi d'une nullité relative?

perseverant · #2 08-02-2007 17:39:28

Le texte ne précise rien, mais je pense qu'il s'agit d'une nullité absolue.Je suppose que, comme d'habitude, on devra attendre les premiers jugements....

luc a écrit :

Grâce à PIM j'ai trouvé un article dans Le Soir, intitulé Votre contrat avec un agent immobilier (courtier).
Le dernier paragraphe m'intrigue:
Citation :Enfin, signalons que l'article 4 de l'arrête prévoit que toute autre disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire de cet arrêté, est interdite et nulle. En droit, on parle de dispositions impératives (non susceptibles d'être transgressées).
La loi sur la copropriété prévoit aussi des dispositions impératives. Mais là ils seraient d'une nullité relative et pas absolue, selon une jurisprudence récente.
La nullité dans le cadre du contrat d'un agent immobilier-courtier, est-elle aussi d'une nullité relative?

PIM · #3 08-02-2007 17:53:14

Après avoir consulté mon juriste préféré... :

la nullité devrait être relative (protection des intérêts du consommateur)

cette nullité peut être "couverte" (c'est-à-dire plus invocable) si le consommateur renonce expressément ou implicitement de manière certaine à l'exercice de ses droits à un moment où il censé prendre attitude

ex: non respect délai de réflexion et vente: le consommateur accepte les visites et la vente, éventuellement pas tout de suite les honoraires;

comparer avec bail de rés principale de 9 ans: préavis de 3 mois et éventuelle indemnité non respecté : il peut être déduit du comportement du bailleur qu'il renonce à invoquer ses droits (à signé pv de sortie locative sans réserve et accepté les clés, etc.) tout est question de pouvoir d'appréciation de l'arbitre

perseverant · #4 09-02-2007 09:02:25

Je crois que la réponse n'est pas si simple. Si la nullité peut être relative en ce qui concerne le délai de réflexion, c'est parce que le texte de loi fait clairement référence à la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et, dedans, le délai d'annulation possible par voie recommandée de 7 jours ouvrables à dater du lendemain de l'engagement.. Sur ce point, c'est donc cette loi qui doit être analysée pour déterminer s'il s'agit d'une nullité relative ou pas. Et c'est bien une nullité relative puisque, pour les contrats conclus en dehors de l'agence, il est possible au consommateur de renoncer à son avantage moyennant l'insertion dans le contrat d'une clause en ce sens.

Je ne crois pas que l'on puisse en déduire que le reste de la loi, pour lequel aucune référence n'est faite à la loi de 91, tombe d'office sur le coup d'une nullité relative. Il semble d'ailleurs que cette question soit déjà controversée actuellement.

PIM a écrit :

Après avoir consulté mon juriste préféré... :
la nullité devrait être relative (protection des intérêts du consommateur)
cette nullité peut être "couverte" (c'est-à-dire plus invocable) si le consommateur renonce expressément ou implicitement de manière certaine à l'exercice de ses droits à un moment où il censé prendre attitude
ex: non respect délai de réflexion et vente: le consommateur accepte les visites et la vente, éventuellement pas tout de suite les honoraires;
comparer avec bail de rés principale de 9 ans: préavis de 3 mois et éventuelle indemnité non respecté : il peut être déduit du comportement du bailleur qu'il renonce à invoquer ses droits (à signé pv de sortie locative sans réserve et accepté les clés, etc.) tout est question de pouvoir d'appréciation de l'arbitre

luc · #5 13-02-2007 09:34:45

Dans le projet de loi programme (voir un autre sujet sur ce forum) j'ai trouvé l'article suivant à la p. 354, qui sera probablement utile pour d'autres cas, mais certainement pour la copropriété:

Art. 100
Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans
la même section:
«Art. 11bis. — § 1er. Le Roi rédigera trois annexes,
une par Région, pour chaque contrat de bail, contenant
une explication des dispositions légales relatives aux
éléments suivants: les dispositions adoptées par la
Région concernée en matière de normes de salubrité,
sécurité et habitabilité; un explicatif de la nature d’une
règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit,
à son enregistrement et la gratuité de l’enregistrement;
la durée du bail; les possibilités de révision du loyer,
l’indexation, les charges; les règles établies en matière
de réparations locatives; les possibilités de mettre fin
au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées
au changement de propriétaire; les possibilités pour les
parties de pouvoir être épaulées en cas de litige.

Suggestion: La remise par le notaire de cet explicatif de la nature d’une
règle impérative devrait être obligatoire lors d'un achat d'un appartement.

Aucune idée quelle va être le contenu de ce document. mais elle provoquera ou bien une série de procès, ou bien une application uniformisé de la signification "impérative".

Dans le loi programme concernant les loyers on utilise à tout moment "obligatoire", "impérative" ou "d'ordre public".

perseverant · #6 13-02-2007 09:41:32

Bien vu !

Si je pense que ce n'est pas si évident d'affirmer qu'il s'agit de nullité relative, c'est pour deux raisons :

1. cette notion d'ordre public qui est reprise.
2. le fait, que, justement, cette loi ait été faite pour les consommateurs. Contrairement à un avis exprimé infra, le fait que le concommateur puisse renoncer à cet avantage légal parce que la loi a été faite pour lui n'est pas un argument sûr. Il est souvent évoqué comme argument en droit, mais, parfois, il est de la volonté du législateur de protéger le consommateur contre lui-même. Je persiste donc à affirmer que l'on ne peut, à ce stade, affirmer que seule la nullité relative pourrait jouer. Le texte du projet n'est pas assez clair.

luc a écrit :

Dans le projet de loi programme (voir un autre sujet sur ce forum) j'ai trouvé l'article suivant à la p. 354, qui sera probablement utile pour d'autres cas, mais certainement pour la copropriété:
Citation :Art. 100
Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans
la même section:
«Art. 11bis. — § 1er. Le Roi rédigera trois annexes,
une par Région, pour chaque contrat de bail, contenant
une explication des dispositions légales relatives aux
éléments suivants: les dispositions adoptées par la
Région concernée en matière de normes de salubrité,
sécurité et habitabilité; un explicatif de la nature d’une
règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit,
à son enregistrement et la gratuité de l’enregistrement;
la durée du bail; les possibilités de révision du loyer,
l’indexation, les charges; les règles établies en matière
de réparations locatives; les possibilités de mettre fin
au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées
au changement de propriétaire; les possibilités pour les
parties de pouvoir être épaulées en cas de litige.
Suggestion: La remise par le notaire de cet explicatif de la nature d’une
règle impérative devrait être obligatoire lors d'un achat d'un appartement.
Aucune idée quelle va être le contenu de ce document. mais elle provoquera ou bien une série de procès, ou bien une application uniformisé de la signification "impérative".
Dans le loi programme concernant les loyers on utilise à tout moment "obligatoire", "impérative" ou "d'ordre public".

luc · #7 13-02-2007 10:16:24

En continuant la lecture de cette proposition de loi, l'avis du conseil d'Etat sur l'article 74 (p. 264) donne une explication plus détaillé:

Article 74
Le membre de phrase «nonobstant toute convention contraire
» donne à penser que le régime d’insaisissabilité est sinon
d’ordre public, en tout cas impératif en ce sens qu’il ne
peut y être dérogé. Tel ne semble cependant pas être le cas
dès lors qu’en vertu de l’article 79, le travailleur indépendant
peut renoncer à ce régime à la suite notamment d’une convention
conclue, par exemple, avec un créancier.

Si on peut y renoncer, alors ce n'est plus impératif selon le Conseil d'Etat.

Mon opinion personnelle:

- Disposition impérative ou d'ordre public: on ne peut y renoncer.
- Ordre public: un fonctionnaire public peut intervenir d'office, sans plainte
- Impératif: une partie en cause doit l'invoquer.

La nullité suite à une disposition impérative existe au moment de la décision, dans le cas d'une AG, alors ... un CP pourrait l'invoquer, sans tenir compte du délai des trois mois.

Ex: l'élection d'un syndic est annulé après 6 années de procédures. L'AG postérieures sont en principe nulles, parce qu'ils ont été convoqué par une personne sans le mandat de syndic, si on cite l'ACP après ce jugement (nullité absolue) ou seulement si l'annulation des élections antérieures ont été demandé par citation endéans les trois mois (nullité relative)?

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