"pouvoir d'emprunt" dans l'achat d'un immeuble de rapport

vought · #1 11-02-2007 15:17:02

Bonjour à tous,

je suis sur le point d'acheter un immeuble de rapport, cependant, je ne sais pas comment intégrer les loyers perçus dans mon modèle de calcul auprès de mon banquier.

Je recherche un immeuble de rapport de +/- 4 unités locatives et compte vivre sur place. Donc puis-je prendre en compte 1 ou 2 loyer(s) mensuel(s) pour le remboursement de l'emprunt?

Est-ce tout simplement raisonnable de penser pouvoir emprunter 350000 euros sans être propriétaire d'aucun autre bien immobilier ?

Merci pour toute réponse... smile

grmff · #2 11-02-2007 16:29:12

Plein de facteurs vont entrer en jeu: votre age, votre situation professionnelle, votre diplôme, vos revenus actuels, le montants des loyers prévus, la réalité actuelle des loyers,...

Normalement, les banquiers prendront 80% des revenus locatifs prévus. Si les biens ne sont pas loués actuellement, ce sera plus difficile, mais une évaluation ou une proposition de mandat par une agence pourront vous aider à démontrer le loyer attendu.

Quant à emprunter 350.000€ sans garantie autre que l'immeuble, tout dépendra de la quotité que vous désirez emprunter. Si vous désirez emprunter 120% du prix d'achat, oubliez ce projet. Si vous avez 350.000€ à mettre sur la table pour un projet de 700.000€, ce sera différent. Pour une première acquisition, les banques espèreront que vous empruntiez un maximum de 70 à 80% du prix d'achat hors frais de notaire.

cochise · #3 12-02-2007 14:36:27

Emprunter 350.000€, pourquoi pas si votre immeuble est estimé à 400.000. Quels sont les montants des loyers(évidemment qu'ils faut les rentrer dans votre calcul)? Couvrent ils la mensualité? Connaissez vous votre(vos) banquier(s)? Bref, votre projet tient il la route?C'est également affaire de négociation...
L'année passée, j'ai emprunté 112% du prix d'achat pour un immeuble de rapport.

vought · #4 13-02-2007 19:34:33

Toujours concernant l'acquisition d'un immeuble de rapport, je voulais savoir également quels sont les autres frais à prendre en compte que ceux énumérés ci-dessous :

- précompte immobilier
- revenu cadastral
- assurance (1% valeur du bien/an)
- frais d'entretien des communs
- frais d'entretien du système de chauffage
- frais d'entretien du bâtiment (toiture, ...)

Quelqu'un pourrait-il exposer brièvement sa propre expérience histoire de pouvoir quantifier approximativement les frais repris aux trois derniers points?

Merci à vous ...

cochise · #5 13-02-2007 19:57:09

C'est un peu plus compliqué que ça. Tout dépend déjà de l'état et l'âge du bâtiment. Des installations peuvent se détériorer. Je viens de devoir réparer les sonnettes/parlophones. Ce n'était pas grave mais si j'avais du changer toute l'installation, c'était autre chose. Tenez compte également des dégâts des locataires, des vides locatifs, des loyers impayés,... Changer un balatum, repeindre,...c'est pas gratuit! Et la vétusté est à votre charge, pas à celle du locataire.
Surtout ne calculez pas trop juste! L'avantage si vous achetez un bâtiment existant, c'est que vous pouvez vous baser sur l'expérience de l'ancien propriétaire (s'il vous donne les chiffres exacts car évidemment, il risque de minimiser les frais pour augmenter le rendement). N'oubliez pas également votre assurance solde restant du (je connais une excellente compagnie si vous voulez, je suis sur que vous trouverez pas moins cher wink ). D'ailleurs, dans votre négociation avec votre banque, essayez de prendre votre incendie et ASRD ailleurs car gagner 5€ sur votre PH pour en remettre 10 dans l'assurance, ça le fait pas trop

grmff · #6 13-02-2007 20:19:35

- précompte immobilier
Selon région, entre un demi et un loyer.

- revenu cadastral
Vos intérêts le gommeront au début. Et par la suite, tout le monde s'en fout!!!

- assurance (1% valeur du bien/an)
1% de la valeur conventionnelle. Pas de a valeur tout court. A Charleroi, cela fait donc 2 à 3% de la valeur de votre investissement. A Bruxelles, c'est 05 à 1M...

- frais d'entretien des communs
Négligeables, car à charge des locataires.

- frais d'entretien du système de chauffage
Idem.

- frais d'entretien du bâtiment (toiture, ...)
Gros entretien et réparation à charge des proprios: 1% de la valeur de reconstruction.

Victor · #7 13-02-2007 22:54:50

Bonjour,

Quelqu'un peut il me dire s'il est possible de contourner les droits d'enregistrement en Région bruxelloise dans le cadre de l'achat d'un immeuble de rapport?

Idem pour les 12,5 de taxe sur la plus value (si revendu ds les 5 ans).

Merci
Victor

PIM · #8 13-02-2007 22:58:58

Victor a écrit :

Bonjour,
Quelqu'un peut il me dire s'il est possible de contourner les droits d'enregistrement en Région bruxelloise dans le cadre de l'achat d'un immeuble de rapport?
Idem pour les 12,5 de taxe sur la plus value (si revendu ds les 5 ans).
Merci
Victor

Contourner les droits d'enregistrement ????

grmff · #9 13-02-2007 23:00:24

Le moyen de "contourner" les droits, c'est via un achat en société. Opération éminemment complexe au niveau de ses conséquences fiscales ultérieures, au niveau de ses conséquences d'organisation, et au niveau de la revente.

A chacune des étapes ultérieures, le fisc vous retrouve aisément...

Victor · #10 13-02-2007 23:06:00

Quel type de société faut il créer? Agence immobilière??? Et comment le fisc se rattrape-t-il??? Est ce globalement une bonne idée de faire l'achat via une société dans ce cas?

J'ai entendu par exemple qu'on peut récuper +/- 36 % des droits d'enregistrement en région bruxelloise si le bien est revendu dans les deux ans. Est que qqn peut me confirmer cela?

Merci

PIM · #11 13-02-2007 23:07:57

Grmff a écrit :

Le moyen de "contourner" les droits, c'est via un achat en société.

Pour que ce soit plus clair: il n'y a pas de droits d'enregistrement à payer si on rachète les parts de la société dans lequel se trouve l'immeuble. Voir détails ici

Acheter en société, cela ne veut donc pas dire "constituer une société pour l'achat" : elle payera des droits d'enregistrement.

PIM · #12 13-02-2007 23:09:46

Et si vous preniez d'abord le temps de lire les infos de notre Faq Immo ?.....

Ainsi que les messages déjà postés dans ce forum à ce sujet.

grmff · #13 13-02-2007 23:25:36

Pim a écrit :

Et si vous preniez d'abord le temps de lire les infos de notre Faq Immo ?.....
Ainsi que les messages déjà postés dans ce forum à ce sujet.

C'est sans doute le meilleur conseil que vous pourrez recevoir. C'est sans doute un équivalent de RTFM que vous recevriez ailleurs... lol

"pouvoir d'emprunt" dans l'achat d'un immeuble de rapport

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