CHARGES NON PREVUES AU BAIL

REVERE · #1 12-02-2007 20:46:23

Je loue un studio (résidence principale) à Namur situé dans un immeuble en comptant 8 et appartenant à un seul propriétaire.

Mon bail de 3 ans, signé le 1/11/2004, a débuté le 1/11/2004 et se terminera le 31/10/2007. Le loyer est fixé contractuellement à 345,00 € toutes charges comprises (eau, chauffage central au gaz). Il me restait à ma seule charge personnelle hors bail l’assurance incendie, l’électricité et l’eau chaude via un boiler électrique dans la salle de bains.

I. La garantie locative de 1.035,00 € a dû être déposée en liquide dans les mains du représentant du propriétaire contre un simple reçu. Je ne sais si elle a été versée sur un compte ou non. Est-ce légal ?

II. Courant 2005, le propriétaire, face aux hausses du prix de l’eau et du gaz naturel, a réclamé une provision mensuelle de 20 € pour couvrir les dépenses d’eau et de gaz pour chauffer l’immeuble.

Rien dans le bail ne prévoyait ces provisions, mais dans un esprit de conciliation, j’ai accepté de payer tous les mois cette provision à compter du mars 2005. Est-ce légal par rapport à mon bail ?

III. Début janvier 2006, un supplément d’eau pour 2005 a été réclamé à tous les occupants. Aucun détail des calculs ou copie de la facture de la SWDE n’a été produit par le propriétaire malgré une demande officielle par écrit. Est-ce légal de sa part de pratiquer de la sorte ? Comment pouvoir vérifier ce qu’il me réclame ?

IV. Les radiateurs des studios sont équipés de calorimètre. Depuis que je vis dans l’immeuble, ils n’ont jamais été relevé !

Je crains fort que le décompte de chauffage pour 2006 va se réaliser «à la tête du client» sans aucun contrôle possible au vu du rappel d’eau reçu début 2006 (cfr. point III.). Est-ce légal ? Quels sont mes moyens et recours devant le non-respect des clauses du bail ?

Merci d'avance pour vos précieux conseils.

grmff · #2 12-02-2007 22:26:20

I. La garantie locative de 1.035,00 € a dû être déposée en liquide dans les mains du représentant du propriétaire contre un simple reçu. Je ne sais si elle a été versée sur un compte ou non. Est-ce légal ?

Non, ce n'est pas légal. Mais la sanction est faible... Vous pouvez mettre en demeure votre propriétaire de mettre la garantie locative sur un compte bloqué. Dès le moment où vous l'avez mis e demeure, il vous doit un intérêt au taux important de 7%.

II. Courant 2005, le propriétaire, face aux hausses du prix de l’eau et du gaz naturel, a réclamé une provision mensuelle de 20 € pour couvrir les dépenses d’eau et de gaz pour chauffer l’immeuble.

Si vous avez des charges forfaitaires, il ne peut pas changer le forfait sans votre accord, ou sans l'autorisation du juge.
Voici ce que dit le code civil:

§ 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Rien dans le bail ne prévoyait ces provisions, mais dans un esprit de conciliation, j’ai accepté de payer tous les mois cette provision à compter du mars 2005. Est-ce légal par rapport à mon bail ?

Si vous avez accepter de payer les charges nouvelles, cela ne veut pas dire que vous accepter tout et n'importe quoi. On peut supposer, et le propriétaire le peut aussi, que vous avez néanmoins accepté le principe de révision du forfait, ou le principe du passage aux charges réelles.

III. Début janvier 2006, un supplément d’eau pour 2005 a été réclamé à tous les occupants. Aucun détail des calculs ou copie de la facture de la SWDE n’a été produit par le propriétaire malgré une demande officielle par écrit. Est-ce légal de sa part de pratiquer de la sorte ? Comment pouvoir vérifier ce qu’il me réclame ?

Le propriétaire considère peut-être qu'il est passé aux charges réelles. Ou pas. Seul l'intitulé du courrier et la justification qui y est mentionnée pourra vous aider à savoir ce que le proprio considère.

IV. Les radiateurs des studios sont équipés de calorimètre. Depuis que je vis dans l’immeuble, ils n’ont jamais été relevé !

C'est logique, s'il part du principe du forfait pour le chauffage. Il n'est pas impossible non plus qu'il divise les frais au pro rata des surfaces, du nombre d'occupant, de tantièmes réels ou imaginaires, ou de l'inverse votre taille au carré divisée par votre poids en kilo.

Je crains fort que le décompte de chauffage pour 2006 va se réaliser «à la tête du client» sans aucun contrôle possible au vu du rappel d’eau reçu début 2006 (cfr. point III.). Est-ce légal ? Quels sont mes moyens et recours devant le non-respect des clauses du bail ?

Il faut lui demander des explications. C'est sans doute le meilleur moyen d'en avoir... et de savoir comment il calcule le tout.

Perso, quand je calcule les charges de mes locataires, je le fais avec grand sérieux, basé sur des pièces comptables en ma possession, avec des formules compliquées et tout et tout. Mais je ne donne que le récapitulatif à mes locataires...

Si cela tombe, votre proprio vous a annoncé passer aux charges réelles à partir de mars 2005, et vous n'avez pas compris le courrier à l'époque. Acceptant le principe, vous auriez alors accepté le principe des charges réelles sans passer par le juge... Avenant, soumission à l'avenant, qui vaut modification au bail.

Je me demande ce qu'un juriste en penserait, mais c'est défendable...

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