Bail verbal

sellema · #1 13-02-2007 19:24:21

Bonjour,

Quelques informations préalables afin de poser le problème et vous permettre de bien comprendre la situation.

Trois pédicures médicales en 'association de fait' ont conclu en 1995 un bail verbal pour un local situé dans un appartement au rez de chaussée d'un bâtiment d'habitations situé dans le quartier européen.

Le propriétaire nous a brutalement et sans avis préalable signifié notre préavis au début du mois de janvier 2007, prenant cours le 1er février 2007 et se terminant le 28 février 2007, soit un mois de préavis.

La raison que le propriétaire invoque, est que le loyer mensuel actuel est trop bas (+/- 700,00 Euro, charges comprises) et que son intention est de nous octroyer un nouveau bail écrit (et enregistré) de trois ans et d'augmenter le loyer de 300,00 Euro (par rapport au loyer actuel) la première année puis à nouveau de 300,00 Euro l'année suivante pour atteindre un niveau qu'il considère comme plus approprié au quartier et à l'époque.

Le bail verbal courrait depuis le 1er avril 1995, soit 11 ans et 10 mois, sans jamais avoir eu le moindre problème avec le propriétaire.

Mes questions sont les suivantes :

1) Sous quelle nature un tel bail peut-il être considéré, privé, commercial ou autre ?

2) Le propriétaire a-t-il le droit de nous donner un préavis aussi court ?

3) Le propriétaire a-t-il le droit d'exiger une augmentation 300,00 € (proche de 43% du loyer) la première année et à nouveau de 300,00 € la deuxième année (proche de 86% du loyer) sans avoir à justifier ces augmentations ?

4) Quelle capacité de réaction avons-nous face à une telle attitude du propriétaire, et que faire ?

Merci d'avance pour votre aide et la réponse que vous me transmettrez.

Cordialement.

Marc SELLER

grmff · #2 13-02-2007 20:15:06

La première question à se poser, c'est la qualification de votre loyer. Commercial ou non?

Voici les références légales du code civil sur les baux:
Baux de biens immeubles - dispositions générales
Baux commerciaux.

Lisez toujours cela, cela vous donnera une information générale, et cela vous occupera pendant que nous y réfléchissons... wink

SNPC · #3 14-02-2007 10:40:55

En principe, la profession de pédicure n'est pas protégée par la loi sur le bail commercial, à moins que l'inverse ne soit expressément prévu dans le bail.

Dans le cadre des baux professionnels non commerciaux, comme du reste pour tous les baux non protégés par une loi particulière, le préavis d'un bail à durée indéterminée est d'un mois (art. 1738 CC).

Il est toujours possible de négocier un délai avec le bailleur, voire de demander un délai de grâce en justice, mais ce délai n'excédera normalement pas quelques mois.

Dans la mesure où le bailleur à le droit de mettre fin au bail, il peut proposer un nouveau bail, avec le prix qu'il souhaite. Là encore, la négociation est possible, bien entendu.

grmff · #4 14-02-2007 11:04:50

Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le <bail>.
(Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>.) <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
(L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.)<L 24-12-1993, art. 16>.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Le propriétaire a mon sens n'a pas le droit d'augmenter un bail en cours. Le bail ne se termine pas: il en change juste les conditions et les constate par écrit.

A mon avis, c'est jouable. Le SNP pourra nous dire si deux contrats de bail successifs forment deux baux différents.

SNPC · #5 14-02-2007 11:11:34

Non, je m'en tiens à ce que j'ai écrit précédemment:

le bail étant à durée indéterminée, le bailleur peut y mettre fin avec un préavis d'un mois (ce qu'il a fait apparemment). A l'issue de ce préavis, un nouveau bail peut être conclu, avec l'ancien locataire ou un nouveau, à un loyer librement convenu par les parties.
Il n'y a pas à sortir de là, sauf par la négociation...

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