constitution étalée de garantie - quelle banque?

Un projet de loi prévoit d'échelonner la garantie locative sur 36 mois, avec caution possible du CPAS. En cas de paiement direct, elle serait diminuée d'un mois. le locataire ne devrait plus fournir que l'équivalent de deux mois de loyer.

Les premiers résultats d'enquête:

Centea ne fait pas de garantie bancaire et la personne qui m'a répondu ne m'a pas suggéré d'autre option.

ING: soit une garantie bancaire (100 euros de frais d'ouverture + qqch. par an) ou bien demander un découvert exceptionnel sur le compte afin de constituer la garantie. Pas de passage d'une formule à l'autre.

Pour éviter ces chinoiseries, les propriétaires finiront par demander 4 mois d'avance... Est-ce illégal de demander 4 mois d'avance?

Et ils rajouteront que ce n'est plus nécessaire de payer 4 mois d'avance dès que la garantie est constituée.

(actuellement, j'en connais qui demandent 6 mois d'avance...)

On dit toujours que les locataires doivent sortir 4 mois d'1 coup en début de bail. 
Ce n'est pas entièrement vrai ni entièrement faux. 
Ils doivent évidement verser 3 mois de garantie et le premier mois de loyer pour leur nouvel appartement mais ils récupèrent (pour les locataires soigneux) la garantie de leur ancien appartement et, sauf s'ils ne savent pas s'organiser, ils ne payent pas le loyer de l'ancien appartement en même temps que pour le nouveau.

Pour ce qui est de donner les clés ou laisser entreposer les meubles ou autre avant que toutes les modalités du bail ne soient remplies, en principe c'est non.  Faire autrement c'est risquer de devoir ensuite courir pour sa garantie etc.

Pour la solvabilité, dans certains cas je demande une caution !

Ce projet de  loi m'interloque vraiment :

I. Une liste des travaux qui doivent être exécutés par le bailleur doit être annexée. Plus question de négocier avec le locataire des travaux normalement imputables, de par la loi, au bailleur. Cela part d'un bon sentiment, mais ce n'est pas une solution :

1)  si le locataire effectue des travaux précis, le bailleur en tient compte dans le montant du loyer.

2) quid du bail-rénovation ? La loi ne semble pas l'écarter, mais n'y a-t-il contadiction ?

3) quid pour les baux en cours ?

4) même avec une annexe au bail, il est malaisé pour des non initiés de déterminer avec précision les travaux juridiquement imputables au seul bailleur des autres.

5) Les travaux qui seront mentionnés dans le bail et imputables exclusivement au bailleur, même s'ils sont cités, doivent-ils être chiffrés ? Si non, comment savoir qu'ils seront bien exécutés et pas "au rabais".

II. dans le but de lutter contre la discrimination, L'obligation, sous peine d'une amende de 200 EUR pour incivisme, de mentionner sur l'affiche le loyer, le nb de chambres, les charges, etc... Très bien, mais un propriétaire ne préfère-t-il pas une certaine discrétion ? D'autre part, comment vérifier l'exactitude des informations ? Une chambre peut-être une mansarde ridicule, aménagée à peine.

3. ce sont les communes qui sanctionnent le délit, par cette amende administrative. Est-il sain que le politique dispose de ce choix ? Une commune plus à gauche pourrait peut-être sanctionner plus les propriétaires qu'une autre....

III. L'obligation d'information, au moins 14 jours avant la location, la commune de la location et de toutes les conditions de celle-ci (loyers, charges, etc...). Dans l'immédiat, c'est une mesure qui assurera une certaine transparence, du moins en apparence. Mais sur le moyen terme ?  Que pourrait-on en déduire pour le patrimoine d'une personne ?

Voilà que les autorités disposeront :

1. d'une fiche d'information sur les conditions des biens mis locations, même si elles ne réalisent pas...
2. grâce à l'enregistrement obligatoire et gratuit du bail et de l'état des lieux, de données précises sur le bien loué
3. grâce au STIPAD (projet de regroupement de tous les baux), de données nationales.
4. grâce à l'INS (souvenons-nous de l'enquête d'il y a quelques années), de ce qui a été déclaré comme description du bien loué à l'époque.

En résumé, on pourra connaître :

1. l'évolution INTERIEURE et EXTERIEURE d'un bien sur 10 ans, avec la déduction du coût de toutes les améliorations apportées et la question sous-jacente du financement.

2. Les rentrées locatives effectives d'un bien. Vers une taxation réelle des loyers ?

3. une moyenne nationale qui permettrait de se psoer des questions sur tout loyer annoncé comme trop bas.

4. des possibilités de croisement avec d'autres données, notamment fiscales...

IV. la garantie.

Encore une fois, diminuer de l'équivalent d'un mois la garantie locative part sûrement d'un bon sentiment de justice sociale.

1. Mais pourquoi la laisser à 3 mois remboursables en 36 fois, certes, pour les plus défavorisés ?

2. Que représente une telle garantie en contrepartie du coût que peut engendrer un locataire (devenu) impécunieux ou de mauvaise foi ?

3. comment peut-on penser que le propriétaire acceptera cela ? L'effet recherché sera inversé. Il est probable que le prorpiétaire seprotégera encore plus, par des versements en noir à la signature, des cautions ou autrement. C'est d'autant plus vrai que la loi sur les installations électriques est là, les détecteurs de fumée, bientôt celle sur le certificat énergétique.

V. Le bail lui-même.

Si l'on suit le projet de loi, il ne s'agira plus d'un bail, mais d'un bottin que l'on devra faire enregistrer. Bonjour la simplicité. L'expérience a appris que, plus les textes soumis sont longe et légaux, moins on les lit. On peut par exemple le constater avec la loi Breyne,  imposée dans certains contrats d'enteprises, mais non lues par le maître d'ouvrage.

Il existe encore beaucoup de questions, notamment sur les sanctions en cas de non enregistrement, l'effet rétroactif de certaines mesures, etc.., mais ce projet du 29.1.07 demande réflexion.

Et quid des "charges communes" dans les copropriétés ? Le décompte du syndic continuera à faire fois ? Les honoraires du syndic, à charge du propriétaire ou du locataire ? Déjà que c'était l'objet de bien des problèmes...