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Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

gilles
Pimonaute
Inscription : 24-09-2004
Messages : 23

Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

Bonjour

Pouvez-vous m'aider?
J'ai acheté un terrain dans le Brabant Flamant en 2004. En 2005 j'ai construit une habitation sur ce terrain. En 2006 je m'y suis domicilié et cette année (2007), je souhaite la vendre.

Etant dans les 2 années qui suivent la construction, je vends ce bien sous le régime de la TVA.
Une promesse d'achat vient d'être signée par un acquéreur potentiel.

Ma question
Dans le compromis, il faudra scinder le prix de vente pour le terrain du prix de vente de la maison (pour le calcul de l'enregistrement et de la TVA); je sais que je ne devrai pas payer de plus-valus sur l'habitation puisque j'y étais domicilié, mais je me pose la question au sujet du terrain?  Devrais-je payer une taxe sur la plus-valus réalisée résultant de la vente dudit terrain qui est donc vendu sous le régime TVA?

Merci
Gille

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perseverant
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Re : Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

La loi autorise effectivement le propriétaire à récupérer la TVA qu'il a  payé à l'occasion de la construction (pour plus de détails, voir notamment les arrêtés royaux n°14 du 3/6/70, n°13 du 17/10/80 ou la circulaire administrative n°16 de 1973 en matière de rénovation).
Bien entendu, vous devrez signaler au candidat acquéreur que la vente s'effectue sous régime TVA et qu'il devra en conséquence supporter un coût de 21 % sur la valeur des constructions, impôt plus conséquent que les traditionnels droits d'enregistrement.
Cette faculté est juridiquement qualifiée de vente sous régime d'assujetti occasionnel et vous permettra probablement de réaliser une économie substantielle. Il suffira, préalablement à toute vente, d'introduire une déclaration à l'Office de contrôle de la TVA compétent (celui du domicile ou du siège social du déclarant) et d'en informer tout candidat acquéreur.
En ce qui concerne le terrain, comme votre habitation a été construite dessus et constitue votre domicile, c’est la taxation sur les immeubles bâtis qui s’appliquera, à la double condition que les travaux aient commencé dans un délai, de cinq ans et que l’ensemble ait été aliéné dans un délai de cinq ans après l’occupation ou la location de l’immeuble (Guide Impôts et Placements 2003, Editions Pelckmans, douzième édition, p.145).  Vous ne devriez donc rien supporter comme taxe sur la revente du terrain.

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PIM
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Re : Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

gilles a écrit :

résultant de la vente dudit terrain qui est donc vendu sous le régime TVA?

Outre l'excellente (comme d'hab) réponse de Persévérant, je précise, pour éviter toute confusion dans les esprits, qu'en prenant ce statut d'assujetti occasionnel à la TVA, vous revendez effectivement sous régime TVA, mais que la TVA n'est due que sur la partie constructive. Le terrain, quant à lui, reste soumis aux droits d'enregistrement.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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perseverant
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Messages : 604

Re : Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

Effectivement. Pour déterminer l'assiette de la TVA, on déduira du prix effectif de vente du bâtiment neuf l'ensemble des coûts des travaux de construction établis par facture. Le notaire indiquera dans l'acte de cession  que cette dernière a lieu sous le régime TVA, en rappellera la ventilation du prix entre terrain et constructions mais également  les coordonnées du bureau TVA compétent pour les formalités tout en précisant l'année à laquelle a eu lieu le premier enrôlement. Lorsque, comme ici, le vendeur est un assujetti occasionnel, l'acte authentique précisera également la date à laquelle ce dernier a informé l'acquéreur de son intention de vendre sous ce régime. Pour que ce régime s'applique, il faut et il suffit que la cession du bâtiment se réalise à titre onéreux (partage, vente publique ou de gré à gré, apport en société, échange, etc.), même s’il n’est pas construit ou en cours de construction.

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gilles
Pimonaute
Inscription : 24-09-2004
Messages : 23

Re : Vente régime TVA - plus valus sur terrain bâti

Merci à vous deux pour vos remarques claires et précises.
J'ai déjà fait toutes les démarches au niveau de la TVA et celles-ci sont conformes à vos bons conseils.
Que pensez-vous du fait que le bureau de TVA "se sucre" sur mon dos et sur mon travail?  Je m'explique : la TVA est uniquement remboursée sur les travaux effectuées à l'intérieur de l'habitation, sur base de factures (ce qui est bien normal); mais je ne comprends pas pourquoi certaines factures ne sont pas remboursées.  Celles concernant les travaux extérieurs par exemple : klinkers, billes de chemin de fer, fosse sceptique, sable de rhin, etc.  Armoires de SDB, électroménagers encastrées dans la cuisine, peinture, sans oublier la main d'oeuvre y relative.
Pourtant tout cela fait bien partie de la vente!!
Est-ce bien normal?  Pour vous donner une meilleure idée, voici les chiffres :
J'ai calculé, sur base des factures, pouvoir récupérer près de 35.000€, le bureau de TVA m'informe que le montant sera de 23.500€!!
La vente de la maison (évidemment avec la plus-value) correspond à une TVA de 42.000€
Soit un gain pour la TVA de plus de 18.000€!!  Qu'en pensez-vous? Ne devraient-ils pas tenir compte de ce "gain" et être un peu plus généreux avec moi (oui, je sais vous me direz que je suis un doux rêveur...)!

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