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charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

geronimo
Pimonaute
Inscription : 05-04-2007
Messages : 1

charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

bonjour à tous
quelqu'un pourrait-il me renseigner au sujet des charges locatives dans un immeuble à appartements multiples ? Que comprennent les "frais de fonctionnement de l'immeuble" et les "frais d'entretien" ? est-il normal qu'un propriétaire facture à son locataire le curage des égouts (2 fois par an), tous les débouchages des colonnes de wc et des éviers (5 débouchages par an), une consommation excessive d'eau des communs (presque 4.000 € pour une vingtaine d'appartements), etc. petite précision : rien n'était mentionné à ce sujet dans le contrat de bail. merci pour votre aide;

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 406
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Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Les débouchages sont effectivement à charge des occupants, comme toutes les charges d'entretien.

Si rien n'était mentionné dans le contrat, il vous suffisait de demander les comptes de charges de la copropriété, ou du précédent locataire.

Quant à l'eau commune, ce terme couvre parfois la différence entre le décompte de la consommation globale, et la somme des conso individuelle.


Grmf!
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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

oui mais 5 débouchages par an, c'est un peu excessif

y a peut être un locataire qui mange trop "dur" hein...LOL

restons sérieux quand même

idem pour le curetage d'égoût , faut pas pousser quand même


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jeanbrussel
Pimonaute bavard
Lieu : 1 million d'habitants
Inscription : 16-02-2007
Messages : 264

Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Comme dit Grmff, pour les débouchages et curetages des égouts, c’est pour les occupants de l’immeuble. Il s’agit peut-être aussi de contrat annuel d’entretien préventif.
Je dirais également de demander les comptes des charges de la copropriété et même ceux de l’année précédente, vous pourrez ainsi mieux comparer.

Maintenant comme dit Erick, c’est sûrement un très mauvais déboucheur, demandez les factures d’interventions et vérifiez  leurs crédibilités ou faites votre enquête pour trouver l’identité du « boucheur » ou l'origine du mal.


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De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

c'est pas le déboucheur qui est forcément mauvais

il peut y avoir problème récurrent dans les canalisations.....ou alors via l'un ou l'autre locataire...

mais 5 débouchages par an, complètement illogique.....suffirait aussi de demander au déboucheur ce qui bouche...

idem pour le curage des égoûts...2 x par an, c'est pas normal selon moi


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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 406
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Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Je connais un immeuble où le curage préventif 2x par an est un minimum. Ce qui bouche, ce sont des graisses, et il est impossible de connaître le coupable...

J'en connais un autre où le nettoyage des dégraisseurs se fait tous les trimestres à peine de catastrophe.

A charge des occupants, bien entendu.


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
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Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

eh oui comme dans tout, souvent les bons payent pour les mauvais


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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 543

Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Ne pas confondre le curage et le curetage, l'un et l'autre se font par des professionnels mais ce ne sont pas les mêmes.   tongue


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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pepegrillo
Pimonaute
Lieu : bruxelles
Inscription : 22-04-2007
Messages : 1

Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Bonjour, voici quelques questions relatives à la pose de calorimètres et de compteurs de passage d’eau froide (sorry pour ce msg assez long)

contexte: l’immeuble  comporte 9 appartements, les frais d’eau et de chauffage sont répartis entre les locataires, le thermostat de l’immeuble se trouve dans l’appartement de l’ancien propriétaire (viager) qui le règle à seule convenance, le nouveau propriétaire n’habite pas sur place, il n’y pas non plus de maintenance de l’immeuble disponible.

Après maintes demandes, le nouveau proprio accepte d’effectuer les travaux de pose de calorimètres et de passage d’eau froide pour chaque appartement à condition que les locataires marquent leur accord à l’unanimité

Questions :
1. l’unanimité de l’accord des locataires est-elle réellement requise ?
2. avant tout accord de principe, le propriétaire n’a-t-il pas obligation d’indiquer les types et le montant des frais qu’il compte imputer aux locataires ?
3. les locataires sont-ils en droit d’exiger que le thermostat se trouve hors d’un appartement privé ?
4. les locataires sont-ils en droit d’exiger la recherche de fuites d’eau avant la pose de compteurs de passage d’eau froide ? (consommation d’eau de 61.33 m³/ ménage/an !)
5. le système de chauffage étant vétuste (appartements sous les toits très mal chauffés en hiver : +/- 12° la nuit !), les locataires sont-ils en droit d’exiger l’amélioration du système avant la pose des calorimètres ?
6. le choix des calorimètres est-il réservé exclusivement au propriétaire ?
7. l’avenant au contrat ne doit-il pas présenter un format standard et indiquer les réponses du point 2 ?
8. le calcul des charges de la période intermédiaire aux 2 modes de répartition ne doit-il pas être indiqué aux locataires avant qu’ils marquent leur accord ?

merci pour ces informations !


pepe grillo

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 406
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Re : charges locatives-entretien et frais de fonctionnement immeuble

Oufti... en voilà des questions. Voyons une par une.

1. l’unanimité de l’accord des locataires est-elle réellement requise ?
Le code civil prévoit que:

§ 2. (A tout moment,) chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. <L 1997-04-13/43, art. 9, 002;  En vigueur :  31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles.
  Il décide la conversion si elle est possible.

En clair, pour changer le système de charge, il faut l'accord de chaque locataire, ou le passage devant le juge de paix. On peut comprendre que le propriétaire demande l'accord de tous pour éviter de passer par la procédure.

A noter que vous pouvez aussi demander le passage aux charges réelles. Néanmoins, les calorimètres doivent être installés dans tous les appartements pour pouvoir effectuer la répartition. Si un appartement n'est pas équipé, la répartition est impossible.

2. avant tout accord de principe, le propriétaire n’a-t-il pas obligation d’indiquer les types et le montant des frais qu’il compte imputer aux locataires ?
Je ne comprends pas votre question. Les frais que le proprio impute aux locataires sont les charges réelles de consommation, et les frais de relevé. Il ne peut pas facturer à la tête du client!

3. les locataires sont-ils en droit d’exiger que le thermostat se trouve hors d’un appartement privé ?
Il ont le droit de l'exiger, et le proprio a le droit de les envoyer sur les roses. Ceci dit, un thermostat dans un local privé, c'est un contre sens technique... Ne serait-il pas judicieux d'assujetir la température de circulation d'eau avec la température extérieure? On appèle cela la régulation par sonde externe, et c'est très efficace.

4. les locataires sont-ils en droit d’exiger la recherche de fuites d’eau avant la pose de compteurs de passage d’eau froide ? (consommation d’eau de 61.33 m³/ ménage/an !)
Notre conso est de 100m3/an... Faut donc voir s'il y a effectivement des fuites dans les tuyaux, ou si ce sont des robinets/chasse d'eau qui gouttent

5. le système de chauffage étant vétuste (appartements sous les toits très mal chauffés en hiver : +/- 12° la nuit !), les locataires sont-ils en droit d’exiger l’amélioration du système avant la pose des calorimètres ?
S'il y a des vannes thermostatiques, vous ne devriez pas avoir le problème.

Et si vous ne pouvez pas vous chauffer à plus de 12°C en hiver, les locaux sont insalubres.

6. le choix des calorimètres est-il réservé exclusivement au propriétaire ?
Il me semble logique que le propriétaire choisisse les calorimètres... C'est lui qui doit aussi payer pour l'installation.

7. l’avenant au contrat ne doit-il pas présenter un format standard et indiquer les réponses du point 2 ?
Un avenant au contrat est important pour éviter toute discussion. Pour les frais, voir ma réponse au point 2...

8. le calcul des charges de la période intermédiaire aux 2 modes de répartition ne doit-il pas être indiqué aux locataires avant qu’ils marquent leur accord ?
Les calorimètres seront posés, et il ne doit pas y avoir de "période intermédiaire"...


Grmf!
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