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Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer

giannigianni
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2004
Messages : 546

Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer

Mon locataire a commencé à exrcer le droit en objet avec effet sur le loyer de juin 2006 parce que à son avis la jouissance de l'appartement n'est pas paisible à 100%. Il a demande l'inspection du logement qui m'a donné 8 mois pour faire des travaux que moi je ne peux pas pour l'instant faire car on doit intervenire sur les parties communes (infiltrations terasse commune sur mon appartement).
Comme evaluer la jouissance alors qu'il y a juste quelques taches d'humidité?
Est ce que je peux invoquer force majeure du fait qu je ne peux pas intervenire?
Y-a-t-il jurisprudence?

J'en peux plus de l'immobilier...il faut toujours un avocat....

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 605
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Re : Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer

La responsabilité en copropriété est une chaîne. J'assume dans ce qui suit que les travaux sont nécessaires.

Dans votre cas la chaîne est:

locataire <-> copropriétaire-bailleur <-> ACP <-> syndic <-> entrepreneur

Il vous "suffit" donc de mettre en demeure l'ACP (pas le syndic) à effectuer les travaux nécessaires endéans les huit mois. Joignez la lettre du locataire, le rapport de l'inspection et autres pièces utiles.

Insistez que les travaux sont fait dans les règles de l'art. Dans votre cas probablement toute votre colonne devra être fait en même temps.

Dans la lettre vous  indiquez vos dégâts, qui sont par exemple provisoirement estimé à 10% du loyer, plus les frais de procédure si vous devez aller en justice pour obtenir gain de cause (exécution des travaux, rétention loyer, ...).

Vous pouvez appliquer la même exception d'inexécution, mais seulement après avoir mis en demeure. Vous le faites en diminuant vos charges périodiques. Vous pouvez probablement aller jusqu'en 2006 (ou plus tôt), si vous avez voté pour les travaux avant cette date.

Personnellement je ne le ferez pas, mais j'enverrais trimestriellement un état récapitulatif des dégâts, subi par vous, en demandant en plus les mêmes intérêts que ceux pour non-paiement des charges (chez moi c'est 18% par an plus une fois 15%).

Si on parle de "stalking" (envoi de trop de lettres) n'envoie plus le récap, mais cela ne change rien au principe des dégâts.

J'ai des dégâts similaires, des travaux corrects qui ne sont pas exécutées par l'ACP et je demande 10% du loyer (fictif, puisque je suis un propriétaire-résidant), en plus des autres frais que j'ai. Puisqu'on m'accuse de stalking, je n'envoie plus de lettre pour ce dossier. L'affaire a été mis très tard dans les mains de la justice par l'ACP, traîne suite à l'inaction du syndic et je ne donne pas plus d'info.


Cordialement,

Luc

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giannigianni
Pimonaute intarissable
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Messages : 546

Re : Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer

luc a écrit :

La responsabilité en copropriété est une chaîne. J'assume dans ce qui suit que les travaux sont nécessaires.

Dans votre cas la chaîne est:

locataire <-> copropriétaire-bailleur <-> ACP <-> syndic <-> entrepreneur

Malhereseument cette chaine est longue et est justement ce qui est en train de se passer. L'ACP et le syndic n'int hamais volou agir et l'entrepreneur qui avait executé mal le travaux est le responsable de tout.
Mon locataire a probablment raison et maintenant qu'il commence les retentions moi je suis obligé de me retourner sur l'ACP...mais ça fait des année qu'on s'envoi de lettre...et rien se passe.

Ma question est la suivant: vis-à-vis mon locataire peux-je invoquer que la retention n'est pas justifiée et la force majeure que je ne peux pas moi-meme executer les travaux?

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 605
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Re : Exception d'inexécution et retention 10% sur loyer

giannigianni a écrit :

luc a écrit : La responsabilité en copropriété est une chaîne. J'assume dans ce qui suit que les travaux sont nécessaires.

Dans votre cas la chaîne est:

locataire <-> copropriétaire-bailleur <-> ACP <-> syndic <-> entrepreneur

Malhereseument cette chaine est longue et est justement ce qui est en train de se passer. L'ACP et le syndic n'int hamais volou agir et l'entrepreneur qui avait executé mal le travaux est le responsable de tout.
Mon locataire a probablment raison et maintenant qu'il commence les retentions moi je suis obligé de me retourner sur l'ACP...mais ça fait des année qu'on s'envoi de lettre...et rien se passe.

Ma question est la suivant: vis-à-vis mon locataire peux-je invoquer que la retention n'est pas justifiée et la force majeure que je ne peux pas moi-meme executer les travaux?

Oui, mais devant le Juge en appelant dans la cause l'ACP comme responsable.

Si vous lancez une procédure judiciaire, que vous serez fatalement obligé à faire, alors n'oubliez pas de faire appliquer par le syndic l'article 577/9 §1 2ème alinéa. Donnez le temps (p.e. 4 semaines) au syndic d'informer les autres CP, avant de citer réellement.

Si le syndic n'informe pas d'une manière impartiale, il est révocable par le Juge (désinformation = négligence).

Les CP qui ne se joignent pas à votre cause, sont considéré comme être en principe d'accord avec la situation actuelle et devront en porter les conséquences. Ce contexte est différent, lorsque c'est l'ACP qui cite.

Article 577/9

    § 1er. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.

    Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

    § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

    Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'interessé a pris connaissance de la décision. Le copropriétaire régulièrement convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale.

    § 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

    § 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

    Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.

    § 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.

....

Logiquement vous devrez peut-être appliquer la procédure mentionné au § 4n, après avoir demandé que le Juge reforma  une décision d'AG, en vous donnant le droit de faire les travaux correctifs vous-mêmes, avec la provision (et solde) à payer par l'ACP.

Les autres CP devront bien comprendre qui devront alors subir la décision du Juge et ne pourront rien décider, et seulement payer. En plus il est possible que les montants, exigé par votre locataire, seront à charge de tous, sauf vous.

Demandez que la citation du syndic et/ou entrepreneur par l'ACP soit séparé de votre demande par la technique du jugement intermédiaire (votre cas) et un jugement final (responsabilité finale).

Demandez éventuellement la nomination d'un syndic provisoire, si l'actuel est trop partial (= négligent).


Cordialement,

Luc

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