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Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

llopdoro
Pimonaute
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Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Voilà!  Mes parents, pour nous éviter de devoir payer des droits énormes lors de leur décès ont créé une SA Patrimoniale sous la forme d'un Immobilière en 1989. Les biens immobiliers, friche industrielle et maison formant un ensemble sur environ 15 ares à Bruxelles (Laeken) y ont été apportés par mon père qui les avait en pleine propriété tandis que ma mère faisait un apport d'argent.

Depuis le décès de mon père en 1999, trois de mes frères et soeurs (nous sommes 5) se sont accaparé les conseil d'administration et les postes d'administrateurs, j'habite à 200 km des lieux et une autre soeur est à l'étranger. Il nous a été signifié que nous n'avions rien à dire et que ces trois administrateurs pouvaient faire ce qu'ils voulaient.

je viens de recevoir un projet de compromis de vente pour un prix ridicule de €830.000 alors que le bien a été évalué en mai 2004 pour €1.250.000, les plus-values successives dans le domaine immobilier depuis ce temps-là le porteraient dans quelqu'état qu'il se trouve aux environs de 2 millions d'euros.

J'ai deux questions importantes:
1) il n'est fait aucun cas de ma position d'héritier car il s'agit bien d'un héritage et non d'une simple société dont je ne suis qu'un actionnaire. Devrais-je vendre mes actions pour sortir de cette ornière? et ainsi les embarrasser.
2) comment m'opposer à cette vente qui me paraît des plus douteuses, avec dessous de table ou tractations mahonnêtes pour racheter les biens sans les payer, tous les frais étant payés par la société, donc, nous les 2 actionnaires qui ne pouvons rien dire.

Merci pour votre réaction immédiate car je dois prendre une décision dès demain matin. c'est que je ne 'ai trouvé votre site que par hasard.

Encore merci d'avance.

Llop d'oro


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grmff
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Beaucoup de questions et pas mal de complexité juridique.

Nous ne sommes pas ici dans une problématique immobilière, mais bien dans une question de droit des sociétés.

Les actionnaires minoritaires n'ont effectivement en principe pas grand chose à dire. Néanmoins, il ne peut y avoir d'abus de position dominante de la part des actionnaires majoritaires (ou de ceux qui se sont mis ensemble pour former une majorité)

En cas d'abus, vous pouvez faire nommer un administrateur provisoire, demander à un juge qu'il nomme un expert pour que la majorité vous rachète vos actions, mettre en cause la responsabilité personnelle des administrateurs qui ont posés des actes contraires aux intérêts de la société,...

Vendre vos actions pour les embarrasser? Cela ne changerait sans doute rien pour eux.
Vous opposer à la vente? Voir ci-dessus


Grmf!
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PIM
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Je suppose que chacun des 5 enfants a hérité de 20 % des actions, depuis 1999.
Bizarre qu'il y ait subitement le "feu au lac".

Comme l'indique Grmfff, on est loin d'un problème immobilier (sauf qu'effectivement les valeurs des biens concernés sont probablement supérieures aujourd'hui qu'à mai 04): il s'agit d'un problème de gestion de société.

Vous devriez, à mon sens, agir de concert avec votre soeur de l'étranger et consulter d'urgence un avocat.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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llopdoro
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

effectivement. Il avait été émis 66 actions... Pourquoi 66? c'est déjà un non-sens de la part de notre père alors qu'il savait très bien avoir 5 héritiers. De fait, il a toujours protégé mon frère puiné. Donc chacun devrait recevoir 13 actions et la dernière devrait être divisée en 5 parts égales. Ma soeur qui est administrateur s'est approprié toutes les actions et ne conteste pas le fait que nous en avons chacun notre part.

Néanmoins, si je dois ester en justice contre eux, la première chose que je demanderai à mon avocat est d'ordonner la restitution de mes actions, ce qu'elle sera obligée de faire pour garder la face.

Ce sont de mauvais gestionnaires! mon frère puiné qui était en somme le gérant de l'affaire et qui denait le pot plus ou moins droit est décédé en juin 2005. Depuis lors, leur avocat s'est institué gérant, ce qui pour moi est déjà une faute grave de sa part.

Reprenons un peu l'histoire des lieux. Il existait une usine dans les lieux depuis 1937... ce frère qui avait quasi les pleins pouvoirs dans les lieux depuis 1965 car il m'a fait éjecter alors que je travaillais avec lui, ce fut un peu comme un coucou qui rejette l'autre du nid, il allait se marier et c'était la condition à son mariage.

Depuis 1985, il occupait un étage du bien avec une société à lui qui faiait un travail analogue à l'usine, mais sur d'autres supports, l'immobilière fut créée en 1989 et en 1994 l'usine première fut mise en faillite. Il y a dû avoir un accord avec le curateur car je n'ai jamais eu vent de cette faillite. En 1995, mon frère augmenta le capital de sa propre société et d'SPRL elle passa en SA et s'octroya l'objet, les machines et la clientèle de la première usine, ajoutant cette faculté à sa propre société. Déjà ici, je peux parler de détournement d'héritage car il me semble que cette faillite avait été faite à dessein.

Dès le décès de mon père qui ne s'occupait plus de rien depuis des années, le Triumvirat décida de louer les étages en bureaux et garde-meubles. Au décès de ma mère, en mai 2003, je me suis rendu sur place pour récupérer une voiture ancienne que j'y avais entreposée, surout parce que je savais déjà que je devrais m'opposer à leurs décisions. A ce moment, les machines de l'"usine" fonctionnaient toujours au profit de sa propre société et en fait, il occupait deux étages, ne payait jamais ses loyers car tous les frais électricité et voiture de société comprises, étaient payés par l'immobilière alors que tous les bénéficies étaient empochés par le biais de sa propre société.

Même un emprunt octroyé à l'immobilière en 1993 (€185.000), n'a pas servi entièrement à sa destination, il y a un trou que mon réviseur d'entreprise n'arrive pas à combler.

Vous voyez, les Ewing en pâle allure à côté de ce que je vis.

Llop d'Oro


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grmff
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Que voilà effectivement une histoire à revendre aux réalisateurs américains en mal de scénarios tordus...

Héritage, faillite, dispute sur fond d'association, tromperie, escroquerie... il me semble bien que tout y soit.

Les 5 enfants sont tous du même lit? Il n'y a pas des enfants mineurs nés hors mariage de votre frère décédé en 2005? (pour simplifier, hein lol )

Plus sérieusement: si il y a eu faillite de la première société, c'est trop tard pour s'inquiéter aujourd'hui de son sort. Faire un croix dessus.

Si la deuxième société utilise le matériel de la première, en faillite, c'est que la 2e a racheté le matériel à la curatelle de la 1ere.

Si il y a mélange des frais et bénéfices de la 2e société et de votre immobilière patrimoniale, il y a également nécessité d'agir...

Bref, sur un cas aussi compliqué, il vous faut prendre un excellent avocat, faire débarquer le conseil d'administration, faire nommer un administrateur provisoire, vérifier ce que disent les PV d'aAG, vérifier que vous avez eu la possibilité (ou non) de vous opposer aux décisions, etc.


Grmf!
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llopdoro
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Le 29 mai dernier, une assemblée extraordinaire a eu lieu, non pas dans les bureaux (désaffectés) de l'immobilière, mais chez leur avocat, ce qui me met déjà en position totalement minoritaire, où je me suis rendu, ma femme ayant obtenu une procuration de ma soeur éloignée pour raison professionnelle, accompagnés de notre réviseur d'entreprise. Le Triumvirat s'était transformé en groupe de 5 à faces de pitbulls. Pour moi quatre étaient admissibles car ma nièce et mon neveu venaient en reprsésentation de leur père décédé, mais le mari de ma nièce, agent immobilier "d'occasion", n'avait rien à faire là. De plus, c'est lui quid dirigeait les débats, c'est lui qui s'est opposé à la présence de ma femme là et c'est lui qui nous a signifié que nous n'avions rien à dire, c'est lui aussi qui avait une offre qu'on ne pouvait refuser à €850.000, aujourd'hui devenue €830.000, je ne sais par quel miracle.

jeudi dernier je me suis rendu sur place avec le représentant d'un amateur russe après avoir dmeandé l'autorisation à l'avocat des autres, pourtant je suis autant propriétaire qu'eux. le concierge m'a ouvert certaines portes, mais tout un étage ne m'a pas été montré, toutes les portes de garde-meubles avaient été fracturées par l'avocat-gérant.

j'ai demandé un jeu de clefs au concierge qui m'a dit qu'il me les enverrait, je lui avias dit que je devais venir avec un expert immobilier, specialiste des immeubles industriels, et que je dvais avoir ces clefs avant le 19 juin. Vendredi soir, j'ai reçu de leur avocat un projet de compromis de vente sur le papier à firme d'un notaire qui avait dit au nôtre ne plus vouloir entendre parler de ces gens véreux, sans en-tête de notaire comme il se doit dans un acte, aucun représentant de l'immobilière noté, toute une quirielle de sociétés plus fictives les unes que les autres en qualité d'acquéreurs et une société non dénommée qui doit sans doute être créée pour la circonstance, l'avocat disant que les négociations pour le compromis prenant cours à partir du 19 juin... COMME PAR HASARD.

C'est pourquoi j'insiste sur l'urgence, demain dès la première heure je prends contact avec mon avocat et mon notaire. il faut dire que j'ai une formation d'huissier de justice, ayant exercé ce métier en qualité d'adjoint pendant des années tant à Bruxelles que dans le Brabant Wallon ou dans le Sud du pays.

merci d'avance pour tous vos conseils, déjà les premiers messages me confortent dans mes pensées, Merci!

Llop d'Oro


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grmff
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

Si ils ont tous les pouvoirs, pourquoi vous envoient-ils le projet de compromis?

Si vous n'avez aucun pouvoir, pourquoi vous enverraient-ils les clés?

Si vous avez une offre supérieure, pourquoi la refusent-ils?

Les sociétés en questions sont-elles propriétés de membres de votre famille? (à vérifier sur moniteur.be)


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grmff
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Re : Urgent -vente d'immeubles d'une patrimoniale

En cas d'une telle urgence, je vous conseille de débarquer le conseil d'administration et de faire nommer un administrateur provisoire. De cette manière, les 3 membres de votre famille ne pourront plus vendre sans un accord de votre part.

C'est une demande qui peut se faire en référé sur demande d'un actionnaire minoritaire, est prise immédiatement par le juge et prend effet dès signification (qui peut être faite le jour même)


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