pas d'état de lieux a la sortie et impossible de libérer la garantie

Nicklejack · #1 21-06-2007 10:47:49

a- J’ai, le 4 novembre 2006, signifié le renom à la location de l’appartement qu’occupait notre mère , décédée le 26 octobre 2006,
Le renom a été signifié à la Sprl DP (Syndic) avec copie à Madame B, la propriétaire.

b- Le 29 décembre 2006, Monsieur LG, mandaté par la Sprl DP, est venu établir le relevé des calorimètres et du compteur eau froide. Mr. LG nous a promis le décompte pour le mois de février 2007. Ce relevé a été réalisé sur dictaphone et aucun document écrit n’a été contresigné par la succession. Aucun état des lieux de sortie n’a été signé.

c- Ni en février, mars ou avril, nous n’avons reçu le moindre courrier ni appel téléphonique de la Sprl DP. Nous n’avons toutefois cessé de demander à parler au(x) responsable(s) de la SPRL par téléphone. Sans résultat, le 25 avril 2007, nous leur écrivions en copiant la propriétaire, nous plaignant de n’avoir pas reçu les décomptes des charges locatives et de ne pouvoir liquider la garantie locative.

d- En mai 2007, nous apprenons que l’appartement qu’occupait notre mère a été rénové et loué. Nous n’avons toujours pas de nouvelles de la SPRL DP ni de la propriétaire. Aucune possibilité ne nous est laissée de valider un éventuel état des lieux, ni de valider les calories réellement consommées par notre défunte mère.

e- Ce 20-juin, j’ai à nouveau essayé de contacter le responsable de l’immobilière Monsieur DP et/ou Monsieur LG. Malgré mon insistance, la standardiste refuse de me mettre en rapport avec l’une des personnes susmentionnées. Je l’ai donc prévenue que sans réaction de leur part pour ce 21 juin 2007 à 9h30’, je saisirais la justice de paix de cette situation.

F- Le syndic a un arriéré de charges qui remonte a l'exercice de 2004-2005 et 2006

Quels sont nos droits?
Quelles sont les obligations du syndic?
Quelle procédure, Concilliation...Process?

Merci Nicklejack

SNPC · #2 21-06-2007 12:51:58

La règle d'or: tout constater et confirmer par écrit! et même par recommandé dans un cas comme celui-ci!

Il faut mettre en demeure les personnes responsables de se conformer à leurs obligations.
Comme vous n'avez reçu aucun relevé, il faut demander la restitution de l'intégralité de la garantie. Au syndic et/ou au propriétaire de faire valoir un décompte, que vous pourrez éventuellement contester s'ils ne peuvent apporter la preuve de leurs prétentions.

A défaut de réaction à vos recommandés, la seule solution est de demander en justice de paix la restitution de la garantie, en introduisant une requête. En général, les greffiers se montrent coopérants, surtout avec les locataires pour la rédaction de la requête et ils disposent de documents types.

Pour votre information, le propriétaire est en droit de réclamer les arriérés de charges pendant 5 ans après que les frais correspondants aient été exposés.

Nicklejack · #3 21-06-2007 20:12:03

merci pour cette première info.
1-Quel est le rôle de la garantie locative?
Peut-elle être utilisée en compensation de charges locatives ou est-elle uniquement là pour payer les dégâts locatifs éventuels?

2- votre note " Au syndic et/ou au propriétaire de faire valoir un décompte"
Par exemple un tapis qui aurait été endommagé, est-il comptabilisé au prix qui à été facturé au propriétaire lors de la pose ou au taux actuel de remplacement?

3- Comment applique-t-on le taux de vétusté?
Au prix d'origine ou au prix de remplacement?

Erico · #4 22-06-2007 07:15:23

que je sache, mais je peux me tromper, la garantie locative peut servir pour tout ...

aussi bien pour les dégâts occassionnés que pour non paiement de loyer ou de charges....

cochise · #5 22-06-2007 07:42:41

Il y a plusieurs interprétations concernant la garantie locative mais d'une manière générale, elle sert pour tout litige portant sur la location. Certains CPAS mettent une clause dans la garantie (bizarre, Laurette n'en a pas parlé) pour limiter la couverture aux seuls dégâts et pas aux retard de loyers ou indemnités par ex.
Pour palier à ça, il faut inclure dans le bail que la garantie sert à couvrir tout ligige locatif, quel qu'il soit.

SNPC · #6 22-06-2007 08:08:45

Nicklejack a écrit :

merci pour cette première info.
1-Quel est le rôle de la garantie locative?
Peut-elle être utilisée en compensation de charges locatives ou est-elle uniquement là pour payer les dégâts locatifs éventuels?
2- votre note " Au syndic et/ou au propriétaire de faire valoir un décompte"
Par exemple un tapis qui aurait été endommagé, est-il comptabilisé au prix qui à été facturé au propriétaire lors de la pose ou au taux actuel de remplacement?
3- Comment applique-t-on le taux de vétusté?
Au prix d'origine ou au prix de remplacement?

Quelques précisions supplémentaires à la réponse de cochise:
Le code civil ne prévoyait pas la garantie locative. Tout dépendait donc du contrat, sans limitations d'aucune sorte. Cela reste vrai pour tous les baux sauf ceux de résidence principale où la loi a introduit des modalités UNIQUEMENT POUR LES GARANTIES EN ESPECES.
Ces garanties doivent obligatoirement être déposées sur un compte au nom du locataire mais elles couvrent obligatoirement toutes les obligations du locataire.
Par contre, les autres types classiques de garantie: consignation de titres mobiliers ou aval bancaire, restent totalement libres (même après l'entrée en vigueur de la récente réforme). C'est dans ce contexte que les garanties des CPAS se limitent à couvrir les dégâts locatifs étant donné qu'il s'agit en fait d'un aval bancaire.

En ce qui concerne vos autres questions, l'évaluation des dégâts locatifs s'opère en considération de la valeur initiale des matériaux et de la main d'oeuvre, mais déduction fait de la composante "vétusté".

immorp · #7 22-06-2007 09:21:53

SNP a écrit :

Quelques précisions supplémentaires à la réponse de cochise:
Le code civil ne prévoyait pas la garantie locative. Tout dépendait donc du contrat, sans limitations d'aucune sorte. Cela reste vrai pour tous les baux sauf ceux de résidence principale où la loi a introduit des modalités UNIQUEMENT POUR LES GARANTIES EN ESPECES.
Ces garanties doivent obligatoirement être déposées sur un compte au nom du locataire mais elles couvrent obligatoirement toutes les obligations du locataire.
Par contre, les autres types classiques de garantie: consignation de titres mobiliers ou aval bancaire, restent totalement libres (même après l'entrée en vigueur de la récente réforme). C'est dans ce contexte que les garanties des CPAS se limitent à couvrir les dégâts locatifs étant donné qu'il s'agit en fait d'un aval bancaire.
En ce qui concerne vos autres questions, l'évaluation des dégâts locatifs s'opère en considération de la valeur initiale des matériaux et de la main d'oeuvre, mais déduction fait de la composante "vétusté".

Est-il certain que les nouvelles dispositions concernant les garanties locatives (loi du 25 avril 2007) ne concernent que les garanties en espèces ?
Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Il n’est pas fait mention de somme versée en espèces….

La souscription d’un « bon d’assurance » comme ce que propose une compagnie connue dans le milieu des agents immobiliers pour les garanties locatives est-elle concernée ou non par ces nouvelles dispositions ?

grmff · #8 22-06-2007 09:46:16

Par garantie déposée en espèce, il est clair dans le texte du SNP (et du CC...) qu'il s'agit d'un compte ouvert au nom du locataire su lequel le locataire dépose immédiatement la garantie en espèce.

Pour le bon d'assurance K, à mon avis on peut encore demander 3 mois. Demandez-leur...

SNPC · #9 22-06-2007 09:53:02

C'est une question d'exégèse:

SI ... LE PRENEUR DONNE... UNE DES FORMES...
LES GARANTIES MENTIONNEES A L'ALINEA PRECEDENT...

Autrement dit, d'autres formes sont possibles.

Notre argument est renfocé par le fait que l'ancien article de la loi relatif aux garanties stipulait que

SI LE PRENEUR DONNE ...UNE GARANTIE CONSISTANT EN UNE SOMME D'ARGENT...

Texte complet de la nouvelle disposition:
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

immorp · #10 22-06-2007 16:27:50

Grmff a écrit :

Pour le bon d'assurance K, à mon avis on peut encore demander 3 mois. Demandez-leur...

Et voici la réponse:
[color=#E00070]
Monsieur,
En travaillant par l’intermédiaire de K....., vous gardez la possibilité de demander une garantie locative de 3 mois.

Il faut juste veiller à ce que dans le contrat de bail vous décriviez correctement cette garantie locative.

La clause à reprendre dans votre bail est la suivante :

Pour garantie la bonne exécution de ses obligations aux termes du contrat de location, le locataire dépose une garantie sous forme de bon d’assurance de ….. EUR. Ce bon d’assurance est au nom du locataire. Les intérêts seront capitalisés.

La somme correspondant au montant de la caution ainsi fixée sera mise à la disposition des locataires moyennant un accord écrit entre parties ou moyennant la présentation d’un jugement.
[/couleur]

Reste à faire avaler ça à un candidat locataire.....

Erico · #11 22-06-2007 16:30:48

cochise a écrit :

Il y a plusieurs interprétations concernant la garantie locative mais d'une manière générale, elle sert pour tout litige portant sur la location. Certains CPAS mettent une clause dans la garantie (bizarre, Laurette n'en a pas parlé) pour limiter la couverture aux seuls dégâts et pas aux retard de loyers ou indemnités par ex.
Pour palier à ça, il faut inclure dans le bail que la garantie sert à couvrir tout ligige locatif, quel qu'il soit.

d'accord avec la limitation des CPAS, c'est pour cela que je n'ai pas voulu louer à une personne qui avait la garantie CPAS....moi je voulais que la garantie du CPAS couvre tout

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