L'humidité en sous-sol, est-ce un vice caché?

Si vous avez l'intention de ne résilier la vente ou d'en diminuer le prix, il faut en parler à votre notaire. L'avis de l'expert sera très intéressant. Demandez lui s'il pense à un vice caché ou pas, même en l'absence de mérule. Mais c'est certain que planquer un mur gorgé d'eau derrière du Gyproc, c'est pas très catholique. Il aurait mieux valu traiter le mur correctement avant. Eventuellement négociez le prix de ce traitement avec le vendeur.

La maison a-t-elle reçu son changement d'affectation urbanistique pour 3 logements dont 1 avec des pièces de vie au sous-sol ?
Pour ce qui est de la suite, il vaut mieux faire l'impasse sur cet achat que d'obtenir une réduction de prix de vente car généralement les problèmes d'humidité dans des sous sols habités de vielles maisons sont peu évidents à solutionner.

Dela l'intérêt de se faire accompagner par un expert avant achat.

Vous êtes effectivement engagé par le compromis de vente, mais, dans l'intervalle, vous avez découvert ce qui pourrait être considéré comme un vice caché, surtout si le vendeur est un professionnel (cad quelqu'un qui procède habituellement à des rénovations, et pas un particulier).

Donc, si vous n'avez pas encore signé l'acte authentique et payé le solde du prix de vente, vous êtes momentanément en "position de force" pour faire valoir vos droits.

Parlez-en à votre propre notaire et adressez une mise en demeure circonstanciée à votre vendeur (qui va certainement se mordre les doigts de vous avoir donné un accès avant l'acte.... mais, c'est une autre histoire....)

j'ai malheureusement vécu la meme situation mais j'avais déjà signé l'acte quand je me suis rendu compte de l'humidité dans l'appart du sous sol, et je n'ai vraiment rien pu faire

il est plus que probable qu'il s'agisse ici dhumidité ascensionnelle

une question super importante que vous devez vous poser... les murs du sous-sol sont-ils enterrés dans le sol (murs contre terre)??? si oui, sachez que vous allez pouvoir mêttre tous les murs à nus (enlever gyproc, décaper jusqu'à la brique) et les traiter avec un produit très spécial et très cher... en d'autres termes le travail du proprio n'aurait servi à rien

que ces situations servent de leçon... faites appel à un expert de l'hulidité (il y en a pas tellement en Belgique) ou éventuellement à un entrepreneur... bien-sûr avec l'accord du vendeur

Un vendeur est tenu à livrer l’immeuble exempt de tout défaut qui puisse nuire à son utilité. En droit, on parle de possession utile du bien. Deux types de vices existent : les vices cachés et apparents. En ce qui concerne ces derniers, un examen attentif  les débusquera.
On peut penser à  la mérule. De son nom scientifique Serpula Lacrymans, la mérule est un champignon qui provient d'une spore qui va produire et étendre ses racines. Ses spores, appelées carpophore (fleur de mérule) peuvent se développer jusqu'à atteindre un mètre de diamètre ! La mérule peut transporter l'eau nécessaire à son développement dans ses propres filaments, ce qui lui permet de s'étendre presque sans limites. De plus, elle peut traverser une maçonnerie sans l'affecter, ce qui lui permet de traverser des pièces entières, mais toujours dans l'obscurité, derrière des plinthes, plaques de bois, etc…Cette caractéristique est importante parce qu'elle explique que même le propriétaire qui vend peut être de bonne foi. Elle explique également que c'est parfois lorsqu'il est trop tard que le mal est découvert. La mérule est en effet souvent décelable que par un œil averti, celui d'un professionnel. En droit, il s'agit d'un vice caché qui peut donner lieu à annulation de la vente mais, en pratique, neuf litiges sur dix de ce type se terminent par une transaction
On distingue vice apparent et caché.
Les vices qui ne résistent pas à un examen attentif ne peuvent faire l’objet d’aucun recours à l’encontre du propriétaire qui a vendu, selon la formule consacrée,  « dans l'état bien connu de l’acquéreur". Mais il en va autrement en ce qui concerne les vices cachés, indécelables, même par un examen attentif. Il faut en effet être en présence d'un vice qui présente une "certaine gravité".  La jurisprudence nous apprend que ne sera considéré comme caché que le vice qui aurait échappé à l'examen attentif qu'un homme sérieux porte aux affaires qu'il traite. En outre, n'est grave que "le défaut qui rend la chose impropre à la consommation à laquelle on la destine" (art. 1641 CC). Est assez grave "le défaut qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait jamais acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu". On le voit, ces critères sont abstraits et dépendront de l'appréciation du juge. Ainsi, par exemple, sera-t-il probablement moins clément si l’acquéreur est un homme de l’art, comme un architecte.
Le bon sens nous dicte qu'il est hors de question de permettre à chaque acquéreur de garder un droit éventuel à se retourner contre le vendeur. Plus aucun vendeur ne dormirait "sur ses deux oreilles" et c'est la sécurité publique qui serait finalement touchée. En conséquence, l'article 1643 du Code civil permet à un vendeur de se dégager de toute responsabilité "s'il stipule qu'il ne sera obligé à aucune garantie". Dans la pratique, les compromis et actes notariés stipulent presque toujours cette clause. Mais ce constat ne contraint pas l’acquéreur. Il peut refuser une telle clause et c’est alors au vendeur d’y renoncer ou de la maintenir, quitte à perdre un amateur.
A défaut d’accord amiable, un recours en justice peut être envisagé mais les conditions sont strictes. Le vice caché doit présenter une certaine gravité, exister au moment du transfert de propriété (généralement la date de l’acte authentique), même en germe, comme dans l’exemple de la mérule, et rendre l’immeuble impropre à une utilisation normale. De plus, il convient encore d'introduire assez rapidement l'action en garantie. L'article 1648 du Code civil parle "de bref délai". Encore une fois, l'appréciation de ce critère abstrait appartient au juge. A ainsi été jugé "tardive l'action introduite plus de deux ans après la vente" ainsi que celle introduite plus de six mois après l'obtention d'un rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. Selon l'importance du vice caché, le juge peut rendre l'immeuble au vendeur moyennant restitution du prix (on parle en droit d'action rédhibitoire) ou de permettre à l'acquéreur de garder le bien en se faisant rembourser une partie du prix, évaluée par expert (action estimatoire). Bien entendu, l'acquéreur pourra avoir droit au remboursement des frais occasionnés par la vente (frais notariés, d'exécution, etc...) et, si le vendeur est de mauvaise foi, à des dommages intérêts. Dans ce dernier cas, la charge de la preuve appartient à l’acquéreur, sauf si le vendeur était un professionnel de la vente. L’acquéreur devra prouver que le vendeur ne pouvait ignorer la présence d’un vice et qu’il y a eu manœuvre dolosive (volonté de tromper l’acheteur).