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Majorité des 3/4

tilleul
Pimonaute
Inscription : 25-06-2007
Messages : 3

Majorité des 3/4

Bonjour

Nous sommes 5 copropriétaires dans notre immeuble et l'un d'entre nous possède 275 millièmes ce qui, d'après l'article 577, lui permet d'avoir un droit de véto sur toutes les décisions de travaux sur les parties communes.

Dans notre immeuble, l'arrivée de gaz sert pour la chaudière (chauffage et eau chaude pour tous les appartements) mais aussi, c'est l'exception, pour la cuisinière de ce propriétaire aux 275/1000es. Or, il n'y a qu'un seul compteur de gaz et donc le gaz de la cuisinière est payé par la copropriété.

L'AG souhaite régulariser cette situation et demande donc à ce propriétaire de faire des travaux pour installer un compteur de passage. Malheureusement ce propriétaire refuse, en se retranchant derrière son "droit de véto" (du à ses 275/1000).

En a t il le droit ? Doit on considérer que ces travaux "affectent les parties communes" (cf art. 577) ? que peut on faire d'autre à part faire appel au juge de paix (inutile de préciser que la solution du dialogue a déjà été tentée sans aucun succès) ?

Merci de votre réponse

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 20 420
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Re : Majorité des 3/4

Il ne s'agit pas de travaux qui affectent les parties communes, mais d'une régularisation.

Même si c'était le cas, vous pourriez l'attaquer en justice pour blocage abusif et abus de droit.

Que dit le syndic?
Depuis quand est-ce que la copropriété paye son gaz?
Que dit l'acte de base à ce sujet?

Perso, je pense que son alimentation de gaz doit être débranchée manu militari et illico. C'est du détournement pur et simple, et un mélange inadmissible et injustifié de frais privés avec des frais communs.

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tilleul
Pimonaute
Inscription : 25-06-2007
Messages : 3

Re : Majorité des 3/4

Merci pour cette réponse rapide !

Grmff a écrit :

Il ne s'agit pas de travaux qui affectent les parties communes, mais d'une régularisation.

Même si c'était le cas, vous pourriez l'attaquer en justice pour blocage abusif et abus de droit.

Que dit le syndic?
Depuis quand est-ce que la copropriété paye son gaz?
Que dit l'acte de base à ce sujet?

C'est assez compliqué car en fait la situation date du propriétaire précédent.  Le nouveau propriétaire est la depuis la mi-décembre.

L'acte de base parle de 3 types de travaux/réparations:
a)réparations urgentes: le syndic a pleins pouvoirs à condition de justifier l'urgence
b)réparations indispensables non-urgentes: le syndic, en accord avec le président, décident si il faut une AG ou non pour décider de la réalisation des travaux
c)réparations/travaux non indispensables: majorité des 3/4

Perso, je pense que son alimentation de gaz doit être débranchée manu militari et illico. C'est du détournement pur et simple, et un mélange inadmissible et injustifié de frais privés avec des frais communs.

est-ce légal ? peut-on faire venir quelqu'un pour couper/débrancher ainsi une conduite ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Majorité des 3/4

Si votre syndic est de mon avis, il pourra sans peine faire effectuer le travail après une ultime négociation, ou obtenir en justice les travaux.

Par ailleurs, une décision à majorité simple peut parfaitement imposer au propriétaire abuseur de mettre un compteur de passage, et à défaut, exiger du syndic qu'il coupe la ponction de gaz commune de toute urgence...

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Majorité des 3/4

Autre solution est de voter en AG le paiement d'un forfait périodique pour la consommation de gaz par des lots privatifs. Appliquez pour ce forfait les mêmes tarifs que ceux de SIBELGAZ (type C à Bruxelles). Estimez la consommation en partant de par exemple une heure de consommation par jour d'une cuisinière à deux feux. Ceci peut être voté à 50%.

En cas d'un compteur de passage il aura moins de frais. Donc vous le forcez à admettre le compteur de passage.

S'il ne veut pas payer la consommation, va devant le Juge et demandez de pouvoir couper le gaz pour lui. Ainsi il sera obligé de prendre un compteur SIBELGA, et payer tous les frais lui-même.

Un CP avec 275 quotités sur 1000 n'a pas un droit de veto automatique. Son vote ne peut pas être un abus de minorité. Il doit pouvoir motiver  son vote devant le Juge et démontrer qu'il ne voulait nuire à personne.

Qui est syndic? Un CP ou un syndic professionnel?


Cordialement,

Luc

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tilleul
Pimonaute
Inscription : 25-06-2007
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Re : Majorité des 3/4

luc a écrit :

Autre solution est de voter en AG le paiement d'un forfait périodique pour la consommation de gaz par des lots privatifs. Appliquez pour ce forfait les mêmes tarifs que ceux de SIBELGAZ (type C à Bruxelles). Estimez la consommation en partant de par exemple une heure de consommation par jour d'une cuisinière à deux feux. Ceci peut être voté à 50%.

En cas d'un compteur de passage il aura moins de frais. Donc vous le forcez à admettre le compteur de passage.

S'il ne veut pas payer la consommation, va devant le Juge et demandez de pouvoir couper le gaz pour lui. Ainsi il sera obligé de prendre un compteur SIBELGA, et payer tous les frais lui-même.

Un CP avec 275 quotités sur 1000 n'a pas un droit de veto automatique. Son vote ne peut pas être un abus de minorité. Il doit pouvoir motiver  son vote devant le Juge et démontrer qu'il ne voulait nuire à personne.

Qui est syndic? Un CP ou un syndic professionnel?


le syndic est un syndic professionnel ...
l'AG a eu lieu hier en fait, peu avant que j'écrive le premier message sur ce forum ...

puisque l'acte de base stipule que pour les travaux "indispensables mais non-urgent", il n'y a pas besoin d'AG (juste un accord entre le syndic et le président), j'ai cru qu'on pourrait forcer la coupure de la conduite....

le problème c'est qu'un d'un point de vue légal c'est sans doute un peu limite de couper une conduite de gaz d'autorité ... d'autre part il se pose un autre problème technique c'est que l'embranchement de la conduite qui va vers la chaudière ou la cuisinière se trouve dans le lot privatif de ce CP. Il ne nous donnera donc surement pas accès pour effectuer des travaux quels qu'ils soient ...

à part le juge de paix je ne vois plus de recours ...

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : Majorité des 3/4

tilleul a écrit :

...
A part le juge de paix je ne vois plus de recours ...

D'accord, mais utilisez de préférence la procédure de conciliation. Formulez votre demande comme une demande d'interprétation de l'acte de base: "Comment traiter le cas d'un raccordement privatif de gaz sans aucune participation dans la consommation."

Proposez les solutions différentes (compteur de passage intermédiaire, compteur séparé, consommation d'un volume déterminé, ...).


Cordialement,

Luc

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 25-06-2006
Messages : 177

Re : Majorité des 3/4

L'article 577 du Code civil ne stipule-t-il pas que les travaux doivent être décidés aux 3/4 des voix ? Donc ils doivent être décidés lors d'uine AG valablement constituée et non pas par le syndic aidé du président du conseil de gérance.... Ce sont les 3/4 des payeurs qui décident des dépenses et non pas le syndic avec un copropriétaire.. le syndic ne paie rien. Le syndic ne peut poser que des actes cxonservatoires et il doit convoquer une AG extraordinaire quand cela se justifie Depuis la nouvelle loi, le conseil de gérance n'a plus aucun pouvoir.

Enfin, quelle est la position du syndic professionnel ? Il est chargé de faire respecter la loi et les statuts de l'immeuble.

De quand date  cette " privatisation partielle" du gaz pour les communs.....? Le syndic était parfaitement au courant de cette particularité lors de la vente.... l'ancien et le nouveau propriétaire aussi ...? Qu'indiquent les statuts à ce sujet ?

Le nouveau propriétaire l'a acheté dans l'état et mainenant il doit changer...
sur quelles bases???

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