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Quotités et droits de vote
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Quotités et droits de vote
Un propriétaire possède 78% des quotités d'un immeuble.
L'acte de base limite le droit de vote à 25%.
La loi, impérative, impose le droit de vote en fonction des quotités, limité à 50% des voix présentes ou représentées.
Qu'est-ce qui s'applique? La loi ou l'acte de base?
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Re : Quotités et droits de vote
Un propriétaire possède 78% des quotités d'un immeuble.
L'acte de base limite le droit de vote à 25%.
La loi, impérative, impose le droit de vote en fonction des quotités, limité à 50% des voix présentes ou représentées.Qu'est-ce qui s'applique? La loi ou l'acte de base?
Si l'acte de base est plus restrictif que la loi, il me semble que l'acte de base prime.
Mais, c'est simplement un avis personnel "de bon sens", ouvert à la controverse.
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Re : Quotités et droits de vote
Un propriétaire possède 78% des quotités d'un immeuble.
L'acte de base limite le droit de vote à 25%.
La loi, impérative, impose le droit de vote en fonction des quotités, limité à 50% des voix présentes ou représentées.Qu'est-ce qui s'applique? La loi ou l'acte de base?
La loi ....
Les dispositions suivants du Code Civil sont d'application:
Art. 577/6 § 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Donc en principe 78% dans ce cas.
Art. 577/6 § 5. (...) Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Ce montant de 78% est limité à 50% -1, en application de la loi.
Article 577/14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Cet article rend les deux autres dispositions légales cités ci-devant impératives. Donc applicable sans que les statuts puissent les modifier, sauf si la loi prévoit une exception (CP est syndic, ...).
La limitation à 25% par le statuts n'est donc n'est pas applicable, si la partie concernée en invoque la nullité absolue.
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Re : Quotités et droits de vote
Le raisonnement de Luc me paraît correct, sauf que je ne vois pas pourquoi il invoque une nullité absolue et non une nullité relative, les dispositions légales ayant un caractère impératif et non d'ordre public.
Nullité absolue, puisque la loi de 1994 a rendu toute disposition des statuts, contraire à loi nulle à la date du 01.08.1995.
S'il y a une nullité relative, personne ne pourra l'invoquer après la période de prescription de 10 ans en cas de nullité relative (= après le 01.08.2005).
Mais la nullité est absolue, puisque entre autres l'arrêt de la Cour de Cassation de 2004 (copropriété forcée d'une servitude) ne parle nulle part de nullité relative.
On ne saura être certain que quand il y a un arrêt sur une procédure entamé après le 01.08.2005, qui invoque le nullité absolue, est soumis à la Cour de Cassation.
Ou si la loi indique clairement la nullité absolue, en adaptant l'article 577/14 CC dans ce sens.
Cette nullité relative donne raison, dans les faits, à ceux qui pratiquent la procédure d'une décision tremblante. Autrement dit on incite à se mettre au dessus de la loi. Et en même temps en rend plus difficile aux autres de contester ces décisions (frais avocats, décisions rapides dans des cas complexes, ...).
Les décisions tremblantes sont assez souvent à la faveur d'un groupe spécifique "au pouvoir" et désavantage unilatéralement un autre groupe.
Cas concret très actuelle: la loi actuelle sur les loyers qui est une décision tremblante typique.
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Re : Quotités et droits de vote
L'avis de mon juriste préféré:
La loi prime car ne prévoit pas sur ce point de dérogation via disposition plus restrictive des statuts (contraire de ce qui se passe par ex pour le quorum votal de décisions AG)
Loi impérative, donc nullité relative, invocable et couvrable que par l’intéressé (au contraire d’une nullité absolue) – la loi ne fait que dire que les statuts ne peuvent jamais déroger à elle, sauf exceptions
En matière de copropriété visée par question, il y a certes une prescription d’action – mais elle ne court qu’à partir de l’acte concerné : la délibération en exécution de statuts, mais contraire à la loi ; obligation d’agir dans les trois mois en justice
Autre exemple : un bail de résid princ de 9 ans prévoyant un préavis côté locataire de 12 mois au lieu de 3 : la question de la sanction de la nullité ne se posera qu’au moment du congé, même intervenant 15 ans plus tard
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