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sue
Pimonaute
Inscription : 15-08-2007
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En tant que copropriétaire en opposition au syndic à cause d'un montant figurant au dernier décompte, j'ai besoin de savoir si je peux tout simplement le déduire du total et payer le solde. J'ai prevenu mon syndic de mon intention par recommandé mais il ignore ma demarche et envoye des rappels.
Help
Qui peut me renseigner?
Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : comptes

En principe, non. Le décompte que vous envoie le syndic est à régler, sauf erreur patente.

Que reprochez-vous au décompte du syndic?
Ce décompte fait-il partie de comptes approuvés? Depuis quand?

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sue
Pimonaute
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Re : comptes

Au fait, le montant que je n'accepte pas de payer n'a rien à voir avec les comptes de la coproprieté. Mon syndic veut me faire payer le fait d'avoir du repondre à un courrier recommandé et à 2 mails que je lui avais adressé dans le cadre de sa mission.  Sa convention ne prévoit pas une telle procédure et je n'ai jamais demandé de prestations supplémentaires.
Il ne m'a pas non plus communiqué ses honoraires pour de telles prestations.
J'estime que cette attitude est contraire à la loi du 14/7/1991 pour la protèction du consommateur. Je me trompe?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : comptes

Il faut voir ce que le contrat de syndic prévoit. Si des honoraires sont prévus pour les courriers et réponses aux mails, il est normal que ce soit facturé.

Le syndic peut aussi appliquer le principe du demandeur payeur. C'est celui qui impose des frais supplémentaires à la copropriété qui supporte le prix de ces prestations.

Donc, le syndic facture la copropriété conformément à son contrat, et la copropriété vous refacture ces frais.

En ce cas, vous n'êtes pas un consommateur, mais un membre de la copropriété. La loi de protection du consommateur ne s'applique donc pas.

(Ne tirez pas sur le pianiste! Je n'ai pas la moindre idée de ce que le syndic vous facture, ni ce qu'il a du faire pour répondre à vos mail. Une simple question sur des frais d'il y a 4 ans peut prendre plusieurs heures de recherches dans des archives entassées dans une cave...)

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : comptes

En fait vous discutez sur l'exactitude des frais privatifs. Un décompte privatif d'un CP  n'est pas approuvé par l'AG, mais est une affaire entre le syndic et le CP. Il est approuvé par le paiement intégral ou par uin accord écrit.

Analysez d'abord les statuts et les PV d'AG, depuis que vous êtes CP (inclus ceux transmis avec l'acte notarié ou le compromis d'achat).

Vérifiez que vous êtes en possession d'une copie de contrat du syndic, ayant moins que 5 ans. Si oui, analysez le aussi. Si non, vous n'êtes pas au courant du contenu et donc ce contenu ne vous est pas opposable.

Si rien n'est indiqué dans ces documents, alors demandez au syndic gentiment sur quelle décision qu'il se base pour vous imposez de telles frais.

La loi sur la protection du consommateur est selon moi d'application pour un non-professionnel en contact avec un professionnel (le syndic) pour ce qui concerne les frais privatives.

Pour les frais communs, l'article 577/8 § 5 CC est  d'application. Son contenu est plus sec que celui de la loi de protection des consommateurs. En effet la moindre faut involontaire peut avoir des conséquences pour (l'assurance RC) du syndic, si la majorité de l'AG le veut ou si le Juge l'impose.

Si le syndic peut, sans aucune décision explicite de l'organe requise (AG ou Juge) reporter ses frais sur le CP "coupable" selon lui, alors il n'a plus besoin d'une assurance civile, puisque le lien cause à effet ne doit pas être présent pour tous ses frais, n'importe si a commis une erreur ou non.

Dans les jugements que j'ai vu, l'ACP doit prouver un équilibre équitable et non-partisane entre les organes de l'ACP et tous les CP, sans aucune exception.

Donc morale: paie les avances, mais retirez ce montant du paiement du solde annuel.

Mais mon avis personnelle est de payer quand même intégralement, mais en émettant de réserve pour ce montant par écrit et dans texte du virement.

Et en mettant ce point explicitement à l'OJ de l'AG suivante.  Référez vous au principe que selon vous a été violé par le syndic, en restant dans des termes très diplomatiques.

Lisez attentivement, avant de prendre une décision, au moins les articles  1134-1167 du Code Civil, qui sont d'application dans ce cas.

Comment convaincre quand même des opposants à vous est un autre débat.


Cordialement,

Luc

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sue
Pimonaute
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Re : comptes

D'abord merci à tous les deux pour la reponse.
En effet, j'ai examiné tous les documents de la copropriété et du mandat de syndic, mais rien n'est indiqué au sujet d'une telle possibilité de tarification pour ce dernier à l'égard d'un copropriétaire importun.

Ce qui m'est porté en charge ne fait absolument pas partie des frais communs et il m'avait été annoncé par le syndic avec un courrier simple, qui visait à me culpabiliser pour une lettre recommandée et pour 2 ou 3 courts mails, dont je garde trace.

Evidemment, je ne me sent pas coupable pour si peu. J'ai toujours vite payé et je n'ai pas d'arrierés. Je n'ai jamais été une copropriétaire difficile.
Je me suis uniquement permise, par la corréspondance incriminée, de contester le charactère d'urgence de certains travaux, qui par la suite n'ont meme pas pu etre réalisés en urgence à cause de l'indisponibilité de la firme choisie par le syndic.

Si je fais reference à la loi pour la protections des consommateurs, c'est parce-que le code déontologique de l'IPI y fait reference. Si je peut me tenir à ce code, l'action de tarification de ce syndic envers moi est bel et bien nulle. Dans ce cas, elle ne devrait pas etre en mesure de me reclamer un tel montant par voie de justice.

Or, pour moi il est important de savoir comment faire pour payer le solde de mon décompte, car je veux payer ma quote part des frais communs, que je ne conteste pas.

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grmff
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Re : comptes

Combien vous réclame-t-il et pour quel genre de réponse?

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sue
Pimonaute
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Re : comptes

Il s'agit de 30,00€ pour son courrier simple de reponse à mon recommandé, qui n'a requis aucune recherche dans les actes car il s'agissait d'une expression de rage très peu professionnelle, et 2 ou 3 courts mails en reponse au miens.

Je pense que si j'accepte de payer maintenant je ne vais plus pouvoir faire valoir le droit à la protection par la loi 14/7/1991 en tant que consommateur non prévenu et non informé des tarifs. Vis à vis de la justice il faut tenir une conduite conséquente. Et pour l'avenir, le syndic pourrait encore me facturer librement ce qu'il veut.

Je sais que je peux faire une plainte à l'IPI, mais je ne veux pas me précipiter.

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grmff
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Re : comptes

Expliqué comme cela, cela ressemble fort à de l'intimidation pour que vous ne communiquiez plus avec lui...

Je ne peux marquer mon accord avec le raisonnement de Luc (les frais privatifs de copropriétaires de la copropriété doivent évidemment être facturés par l'ACP, et connus et approuvés par l'AG) Néanmoins, ne connaissant pas les tenant et aboutissant, ceci est mon dernier commentaire.

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luc
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Re : comptes

Grmff a écrit :

Expliqué comme cela, cela ressemble fort à de l'intimidation pour que vous ne communiquiez plus avec lui...

Je ne peux marquer mon accord avec le raisonnement de Luc (les frais privatifs de copropriétaires de la copropriété doivent évidemment être facturés par l'ACP, et connus et approuvés par l'AG) Néanmoins, ne connaissant pas les tenant et aboutissant, ceci est mon dernier commentaire.

Les frais privatifs ne peuvent pas être approuvés par l'ACP, vu qu'ils sont privatifs.

Mais c'est un fait qu'ils font parties de la comptabilité de l'ACP. Dans ce cadre on peut constater qu'ils ont eu lieu à une dépense (frais syndic) et à une recette (mis à charge du CP).

Si non l'ACP est entièrement responsable pour les frais du syndic, si un Juge les rejette, suite à une procédure contre l'ACP.

Cette procédure n'est valable que quand le syndic met un point explicite sur l'ordre du jour, qui détaille les frais privatifs, met la dépense à charge de l'ACP et lui donne l'autorisation à les récupérer chez les CP concernés.

Alors seulement l'ACP prend ses responsabilités.

Dire qu'une dépense est autorisé, parc qu'elle a été mentionné dans un décompte approuvé sans être voté séparément, n'a pas été suivi dans différents jugements.


Cordialement,

Luc

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sue
Pimonaute
Inscription : 15-08-2007
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Re : comptes

Merci.
Je compte de toute façon consulter un avocat à ce sujet.
Votre avis va etre utile pour lui expliquer ma situation.
Je vais vous tenir au courant.

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 25-06-2006
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Re : comptes

Consulter un avocat ( 25 €) pour un montant non justifié de 30 €..... peu conseillé....
Votre cas est loin d'être isolé, c'est plutôt un cas courant avec des syndics pofessionnels IPI.. Payer les réels frais dûs et laisser " dormir" les 30 €... Payer ces 30 € serait ouvrir les pratiques à tout et n'importe quoi. Une jurisprudence récente est claire à ce sujet.....

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