Régionalisation du droit du bail ???

Dans les cartons du formateur Leterme, il y aurait notamment le projet de régionaliser le droit du bail !...

Le SNP publie une utile mise au point à ce sujet.
Voici son communiqué de presse:

Un certain nombre de voix s’élèvent actuellement, essentiellement du côté flamand, en faveur d’une régionalisation du droit du bail. Il est exact que la matière du logement est régionalisée et qu’une réflexion superficielle pourrait engendrer l’idée que cette modification serait source d’une meilleure cohérence.

Le SNP est toutefois d’avis que ce n’est pas une bonne idée.

D’une part, la matière du bail ne se résume pas à celle du logement, et encore moins à celle du bail de résidence principale. Les baux  de résidence secondaire – immeubles de vacances, de « pied-à-terre » etc., y compris toutes les locations saisonnières, les gites ruraux, les chambres d’hôte, les kots – les baux commerciaux, les baux de bureaux, de surfaces industrielles ou d’atelier, les baux à ferme, pour ne citer que les situations les plus répandues, sont légion et l’argument de la cohérence n’est pas valable pour eux.

Le droit de la location fait partie intégrante du code civil, qui est un « corpus » régi par des principes uniformes, dont les règles d’application sont le fruit d’une maturation séculaire, à la faveur du développement de la doctrine et de la jurisprudence. Sortir le droit du bail du code civil et le soumettre à la compétence des régions, c’est le couper de ce tronc commun à la lumière duquel il doit être interprété. Outre la divergence législative qui serait le fruit de cette rupture, il pourrait s’ensuivre une évolution différenciée de l’interprétation du droit civil tout entier, tant il est vrai que les principes du droit des contrats et du droit des obligations ont une valeur universelle et que les enseignements tirés au niveau d’un chapitre du code rejaillissent sur l’interprétation des autres chapitres.

On voit que le « détricotage » du code civil pourrait ainsi avoir des conséquences qui dépassent largement la matière qui en ferait l’objet, et pourrait mener à la régionalisation de fait de l’ensemble de ce corpus, ce qui serait gravement préjudiciable à la sécurité juridique et dépasserait sans nul doute l’intention initiale des réformateurs.

Il ne faut pas perdre de vue que la location n’est pas avant tout affaire de professionnels, de spécialistes rompus aux arcanes de la législation comme le sont par exemple les praticiens du droit de l’urbanisme, matière régionalisée s’il en est !
De nombreux particuliers mettent des biens en location sans l’intervention d’un conseil. Le SNP est bien placé pour savoir à quelles difficultés les parties à un bail se heurtent déjà, dans un contexte de loi uniforme pour le pays. Suivre l’évolution d’une seule législation et assurer la fiabilité des baux est un casse-tête pour de nombreux citoyens, en témoignent tant la fréquentation assidue du service juridique que le succès de tous les forums, émissions médiatiques ou chroniques consacrées à la question.
Que serait-ce si, outre ses évolutions dans le temps et les différences liées aux types de locations, la matière devait également connaître une évolution dans l’espace !

L’activité locative de nos concitoyens n’est pas limitée par le tracé des frontières régionales ! Pour ne citer qu’un exemple, on sait que de nombreux flamands sont propriétaires d’immeubles situés à Bruxelles (qu’il s’agisse de logements, de commerces ou de bureaux…). Et que dire des immeubles situés à la côte, en Ardennes etc…

Régionaliser le droit du bail reviendrait dans de nombreux cas à contraindre les propriétaires à connaître les différentes législations concernant ces différents types de baux, ce qui devient une gymnastique rendant presque impossible la gestion privée des locations. Même les locataires ne seraient pas épargnés, qui pourraient ainsi devoir changer de régime légal au fil des locations s’ils changent de Région. On ne voit pas en quoi cette évolution, génératrice d’incertitude juridique, serait favorable à l’équilibre des baux recherché par le législateur, ainsi qu’à la sérénité de la relation locative.

Il importe également de prendre en considération le fait que régionaliser le droit du bail ne se limiterait pas à induire des différences techniques entre les législations concernées. De très importantes options politiques sont en cause et l’on songe d’emblée à la polémique relative à la fixation du loyer pour les immeubles de logement. Régionaliser le droit du bail reviendrait presque certainement à ce que la liberté de fixation du loyer soit supprimée, en grande partie tout au moins, en Région bruxelloise et sans doute en Wallonie. Dans le contexte actuel, il ne semble pas que cette évolution doive se dessiner en Flandre.

On peut imaginer que l’impact de cette différenciation serait extrêmement important au plan économique, essentiellement sur le fonctionnement du marché locatif. Ainsi, un désinvestissement massif des propriétaires privés à Bruxelles au profit de la Région flamande ne serait pas de nature à résoudre à terme la crise du logement. On a souligné les conséquences négatives bien connues d’une intervention autoritaire sur les loyers. Ces conséquences, selon le SNP, pourraient être d’autant plus importantes si des différences de traitement sur des sujets aussi sensibles devaient apparaître suite à une régionalisation de la matière.

Du reste, rien ne dit que le fait, par exemple, d’instaurer à Bruxelles une limitation à la liberté de fixation du loyer, n’aurait pas pour conséquence, tôt ou tard, de forcer l’instauration d’une mesure analogue dans les autres Régions. On constate en effet dans de nombreuses matières régionalisées, comme la fiscalité par exemple, une certaine « contagion » des mesures adoptées, conséquence d’une « concurrence » entre les Régions. Cela veut dire que, en fait, une Région peut peser sur la liberté législative des autres, en  prenant, la première, une mesure qui n’est pas nécessairement considérée comme positive par celles-ci.