décisions AG / obligations du syndic

namurois · #1 27-08-2007 20:36:51

lors des deux dernières AG, à l'unanimité, il a été décidé de procéder à certains travaux à charge de la copropriété. La prochaine AG est pr"évue dans un mois et le syndic n'a pas exécuté les décisions. Que faire ?

grmff · #2 27-08-2007 21:29:39

Si vous n'êtes pas content de votre syndic, changez-en.

Ceci dit, dans une petite copropriété, on a toujours intérêt à bien s'entendre. Un des copropriétaire peut alors être nommé syndic pour beaucoup moins cher, et pour un bien meilleur suivi.

Dans une petite copropriété également, si un des propriétaires ne paye pas ses charges, il est parfois difficile de commander les travaux...

namurois · #3 28-08-2007 20:08:02

dans ce cas, tout le monde ( les 4 copropriétaires) ont payé leur dû. Le problème est ailleurs. C'est le syndicqui n'a pas fait son boulot. Existe-t'il des recours ?

namurois a écrit :

lors des deux dernières AG, à l'unanimité, il a été décidé de procéder à certains travaux à charge de la copropriété. La prochaine AG est pr"évue dans un mois et le syndic n'a pas exécuté les décisions. Que faire ?

grmff · #4 28-08-2007 22:06:06

Si c'est un pro, il y a l'IPI.

Quelle raison donne-t-il pour ralentir ces travaux?

luc · #5 29-08-2007 06:53:20

Grmff a écrit :

Ceci dit, dans une petite copropriété, on a toujours intérêt à bien s'entendre. Un des copropriétaire peut alors être nommé syndic pour beaucoup moins cher, et pour un bien meilleur suivi.

D'accord si la condition, mis en gras par moi, est remplie et reste remplie en cas de vente, héritage, ... .

Les relations avec ce nouveau propriétaire seront à moins zéro, s'il ne veut pas suivre les traditions ou s'il invente ses propres traditions, et que vous décidez de nommer un syndic professionnel.

Parce que dans ce cas vous appliquez les règles dépendant de la présence de certains copropriétaires. C'est une attitude partisane, qui sera source de conflits.

Donc pour les bonnes relations entre les copropriétaires à longue terme, prenez un syndic professionnel.

Il est professionnel et sait ce qu'il doit faire pour bien conserver l'immeuble.

Il est responsable à 100% des erreurs qu'il commet, volontaires ou non, mais seulement si vous le voulez. Il a une assurance RC pour cela.

Il ne faut pas voir le profit à court terme comme un locataire, mais celui à longue terme comme un propriétaire.

Un appartement n'est pas un produit de consommation mais un investissement.

grmff · #6 29-08-2007 07:27:24

Ce qui est correct pour un ensemble de 300 appartements ne l'est pas pour une petite copropriété.

Par exemple, quand le "tarif" est de 6 à 10€ par mois par appart pour un grand ensemble, il passe à 300€ par mois pour une petite copropriété. A diviser par 4, cela fait cher par tête de pipe... parfois plus cher que les frais de chauffage

Je répète donc que vous avez toujours intérêt à bien vous entendre. D'ailleurs pas rien que pour les petites copropriétés.

A noter: j'ai pas dit que c'était toujours possible...ni qu'il fallait accepter n'importe quoi pour rester "bons amis"...

luc · #7 29-08-2007 10:49:41

Grmff a écrit :

Ce qui est correct pour un ensemble de 300 appartements ne l'est pas pour une petite copropriété.
Par exemple, quand le "tarif" est de 6 à 10€ par mois par appart pour un grand ensemble, il passe à 300€ par mois pour une petite copropriété. A diviser par 4, cela fait cher par tête de pipe... parfois plus cher que les frais de chauffage
Je répète donc que vous avez toujours intérêt à bien vous entendre. D'ailleurs pas rien que pour les petites copropriétés.
A noter: j'ai pas dit que c'était toujours possible...ni qu'il fallait accepter n'importe quoi pour rester "bons amis"...

Le tarif minimal pour un grand ensemble est, selon mes données, à Bruxelles 10 €/mois et le tarif standard est plutôt 16 €.

Le tarif minimal pour un syndic avec mission légale minimaliste pour 3 appartements avec chauffage individuel, 3 entrées privatives, ... (donc seulement l'assurance comme dépense annuelle et l'entretien toit et façade comme entretien périodique, AG sans syndic, fonds de roulement de 2 ans de frais annuels, ... ) ne peut pas dépasser 300 € par année, donc ... moins que 10 €/appart . Si non on pourrait parler de tarif exagéré.

Il est un fait qu'il pourra demander des honoraires supplémentaires dès qu'un dossier dépasse ce cadre minimal (entretien toit, incendie, ...). Qui seront peut-être soumis à la TVA (6%).

Mais quand celui qui n'a pas de toit est le nouveau CP et refuse de participer aux frais de rénovation du toit et quand vous n'avez pas appliqué la loi (par exemple aucun PV des réunions annuelles, parce qu'on est entre copains), alors .... les frais de justice et les frais pour compenser la dégradation de l'immeuble dépasseront largement les frais d'honoraires "épargnés".

namurois · #8 29-08-2007 10:51:11

à ce jour, il n'a donné aucune raison : à la suite de deux expertises, il y a une décision d'AG en mars ( procéder à des travaux d'étancheité sur une terrasse située en copropriété mais à usage exclusif) et à ce jour, plus de 6 mois après la dernière AG, les travaux n'ont pas été initiés par le syndic ( dont coût +/- 500 euros) . Que faire ? Une mise en demeure ? Attendre l'AG de mi-septembre et faire un scandale ?

Grmff a écrit :

Si c'est un pro, il y a l'IPI.
Quelle raison donne-t-il pour ralentir ces travaux?

luc · #9 29-08-2007 10:59:11

namurois a écrit :

à ce jour, il n'a donné aucune raison : à la suite de deux expertises, il y a une décision d'AG en mars ( procéder à des travaux d'étancheité sur une terrasse située en copropriété mais à usage exclusif) et à ce jour, plus de 6 mois après la dernière AG, les travaux n'ont pas été initiés par le syndic ( dont coût +/- 500 euros) . Que faire ? Une mise en demeure ? Attendre l'AG de mi-septembre et faire un scandale ?
Grmff a écrit : Si c'est un pro, il y a l'IPI.
Quelle raison donne-t-il pour ralentir ces travaux?

Mettez ce point à l'ordre du jour, en restant diplomate. Qu'il s'explique sans faire un procès d'intention contre lui à l'avance.

Il est possible qu'il est en fait partisan d'une solution plus radicale.

En cas d'infiltration par la façade il faut par exemple travailler à partir du haut (= toit) vers le bas, en cas de rénovation en phases.

petitfuret · #10 29-08-2007 12:33:42

Evidemment, une petite copropriété ne se gère pas comme un gros complexe, tout comme un hameau ne se gère pas comme un chef-lieu de province.
Le problème avec les syndics professionnels IPI , c''est qu'ils sont formés ou déformés pour être des commerciaux avant tout, tout en étant de loin ou de près liés à l'Immobilier avec un I majuscule avec toutes les ramifications complexes à tous les niveaux que cela implique.
Un bénévole par contre, manque 9 fois sur 10 des compétences nécessaires pour bien gérer et s'appuyant sur certains lots finit toujours pour devenir un dictateur, les brimades et autres actes tyranniques sont légion car il ignore la loi pour appliquer sa loi façon maison : les exemples ne manquent : il fait fonctionner l'assurance globale pour ses dégâts privatifs et ne s'en prive pas, il ne tolère aucun bruit chez les autres après 22 h. pas d'utilisation de l'ascenseur entre 22 h. et 8h. ....se fait assurer aux frais de l'ACP en RC en tant que bénévole alors que la loi sur le bénévolat exclut toute intervention pour qui fait partie des preneurs du contrat... et la liste n'est pas close....il fait la pluie ou le beau temps selon son bon plaisir ,au détriment des autres lots.....

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