ascenseurs - les nouv elles dispositions légales

namurois · #1 29-08-2007 10:53:43

Nous habitons une copropriété, à 4 coproprio et le bâtiment est de 1968. Il y a un ascenseur. Quelqu'un aurait -il la gentillesse de récapituler les obligations ? Et notamment ce qu'il en est pour l'analyse de risque : quand faut-il la faire ? par qui ? qu'est-ce que ça coute approximativement ? Faut-il que les 4 copropriétaires en discutent auparavant ? Merci d'avance

petitfuret · #2 29-08-2007 12:39:18

Qui est le syndic chez vous ? Un IPI ?
De toute façon, c'est le syndic IPI ou bénévole qui doit s'occuper de cette analyse de risque auprès d'une société reconnue offciellelement après avoir eu votre accord ( décision valablement prise en AG) sur présentation complète de plusieurs devis et prix.. Il y a le choix..... Qui effectue la main tenance de votre appareil de levage???

namurois · #3 29-08-2007 12:45:02

petitfuret a écrit :

Qui est le syndic chez vous ? Un IPI ?
De toute façon, c'est le syndic IPI ou bénévole qui doit s'occuper de cette analyse de risque auprès d'une société reconnue offciellelement après avoir eu votre accord ( décision valablement prise en AG) sur présentation complète de plusieurs devis et prix.. Il y a le choix..... Qui effectue la main tenance de votre appareil de levage???

merci petit furet pour cette réponse. Le syndic est externe, IPI. Je n'ai pas le souvenir qu'une AG l'ait formellement mandaté pour l' analyse de risque. Vous parlez de plusieurs devis ? Faut-il demander cette analyse à plusieurs sociétés, comme le bon sens le commanderait ? Le contrôle de notre ascenseur est effectué par KON HEF Antwerpen. Vous connaissez ?

immorp · #4 29-08-2007 14:14:32

L’analyse de risque est obligatoire et devait se faire avant le 10 mai 2007 pour les ascenseurs mis en service entre le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984. Elle doit se faire à l’initiative du syndic, sans nécessiter l’accord de l’A.G. puisqu’elle est obligatoire pour tous les ascenseur, et que c’est sous sa responsabilité seule.

petitfuret · #5 01-09-2007 21:01:00

C'est l'AG valablement constituée qui prend les décisions concernant l'administration des parties communes. Ce n'est pas parce c'est obligatoire que l'AG n'a rien à dire quant au choix de la SECT. c'est elle qui paie et non le syndic. C'est comme pour la ;désignation d'un syndic : c'est une obligation légale mais c'est quand même l'AG qui désigne celui qui syndic sera seul responsable de sa gestion.
C'est KONHEF qui a effectué l'analyse de risque .... mais quelle est la firme qui assure la maintenance de votre appareil de levage.

immorp · #6 01-09-2007 22:27:44

petitfuret a écrit :

C'est l'AG valablement constituée qui prend les décisions concernant l'administration des parties communes. Ce n'est pas parce c'est obligatoire que l'AG n'a rien à dire quant au choix de la SECT. c'est elle qui paie et non le syndic. C'est comme pour la ;désignation d'un syndic : c'est une obligation légale mais c'est quand même l'AG qui désigne celui qui syndic sera seul responsable de sa gestion.

ARRETE ROYAL DU 9 MARS 2003, PARU AU MONITEUR BELGE LE 30 AVRIL 2003, RELATIF A LA SECURITE DES ASCENSEURS

CHAPITRE III. - Conditions générales de sécurité
Art. 3. Le gestionnaire veille à ce que l'ascenseur mis à la disposition ne présente pas de danger pour la sécurité des utilisateurs en cas d'usage auquel on peut raisonnablement s'attendre.
Art. 4. § 1er. Le gestionnaire fait effectuer une analyse de risque de l'ascenseur par un SECT une première fois, au plus tard dix ans après la première mise en service de l'ascenseur, et ensuite endéans des périodes intermédiaires de maximum dix ans. (Les délais ont été modifiés par un autre arreté royal)

C’est le gestionnaire (Dans le cas d’une copropriété, le syndic), qui est seul responsable de faire exécuter l’analyse de risque.

Le coût d’une analyse de risque est de l’ordre de 200 € (Il varie suivant le nombre de niveaux). Ce prix varie peu d’un SECT à l’autre.

Je crois qu’on peut considérer que la commande de l’analyse de risque par le syndic rentre dans le cadre de l’accomplissement de sa mission conformément à l’article Art. 577-8 § - 4° du C.C.

Il faudrait être un peu raisonnable et ne pas couper les cheveux en 4 : Vous voulez vraiment que le syndic demande une offre à 5 SECT différentes et débattre du choix de celui-ci en AG pour économiser une dizaine d’euros ?
Sans compter qu’en attendant cette AG, le syndic pourra être responsable en cas d’accident de ne pas avoir fait exécuter l’analyse de risque à temps…

petitfuret · #7 02-09-2007 10:29:16

Tout d'abord, le syndic doit avoir conclu une assurance relative à cet appareil de levage et également un contrat d'entretien avec un ascensoriste. C'est l'AG qui décide sur présenttion de 3 devis quelle sera la firme qui sera chargée de la maintenance et par là même de la sécurité de l'ascenseur. Un entretien bien effectué assure la sécurité d'utilisation de l'ascenseur. Il faut aussi rappeler quelle est la fonction de syndic de copropriété : il n'en est pas le patron, il doit gérer l'immeuble au mieux des intérêts de l'ACP et non des siens et une analyse de risque effectuée sur un ascenseur bien entretenu permet de voir ce qui est conforme ou non à la recommandation européenne transcrite en droit belge. Le syndic doit faire exécuter l'analyse de risque - après l'avoir soumise à l'AG - tout comme il doit faire respecter et appliquer l'article 577 du Code civil mais la sécurité de l'ascenseur est du domaine de la firme chargée de sa maintenance. L'AR datant de mars 2003, le syndic avait parfaitement le temps de la mettre à l'ordre du jour d'une AG. Le caractère d'urgence n'existe donc pas ici.

immorp · #8 02-09-2007 22:05:57

L’analyse de risque peut aussi relever des dangers immédiats, et pas uniquement ce qui n’est pas conforme à l’AR.
Même si on peut discuter sur le fait que la commande de l’analyse de risque doit préalablement faire l’objet d’une décision et du choix d’un SECT par l’A.G., il faut rester raisonnable, et vu le faible montant, est il vraiment nécessaire de passer par une telle procédure ????

SNPC · #9 03-09-2007 12:15:01

immorp a écrit :

L’analyse de risque peut aussi relever des dangers immédiats, et pas uniquement ce qui n’est pas conforme à l’AR.
Même si on peut discuter sur le fait que la commande de l’analyse de risque doit préalablement faire l’objet d’une décision et du choix d’un SECT par l’A.G., il faut rester raisonnable, et vu le faible montant, est il vraiment nécessaire de passer par une telle procédure ????

Attention, il n'y a pas que la question des frais de l'analyse. Certains SECT sont attentifs à l'équilibre des intérêts en présence tandis que d'autres sont, en fait, assez sensibles à la seule argumentation des constructeurs.
Il faut s'assurer que le SECT est capable, au besoin, de réaliser une véritable analyse de risques et non seulement une vérification sommaire basée sur la fameurse "checklist" que le SNP a combattue car s'en tenir à cette approche équivaut souvent à préconiser des frais équivalents au remplacement pur et simple de l'ascenseur.
Par contre, la vraie analyse - méthode Kinley - permet en principe de prendre en compte des facteurs tels que l'importance relative du danger et la fréquence de réalisation du risque dans le cas concret de l'ascenseur concerné.
Cette façon de faire permet souvent de réduire considérablement la facture finale.
D'où l'importance pour l'AG de conserver la haute main sur le choix du SECT!

Je vous rappelle que le SNP préconise le recours à un consultant indépendant qui suit, pour le compte du propriétaire, la procédure tant d'analyse de risque que de modernisation, afin de défendre ce dernier, un peu comme un conseiller en assurance lorsque un sinistre est survenu.

luc · #10 05-09-2007 21:42:49

immorp a écrit :

...
C’est le gestionnaire (Dans le cas d’une copropriété, le syndic), qui est seul responsable de faire exécuter l’analyse de risque.

Art. 577/5 Code Civil
...
§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
...
Article 577/11
§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du syndic de l'association des copropriétaires l'état:
...

Il s'en suit que le gestionnaire de l'ascenseur est l'ACP.

Le syndic est le seul responsable de sa gestion envers l'AG.

Le syndic n'est pas responsable de sa gestion envers des tiers ni envers les CP individuels.

Donc le choix du SECT est une décision de l'AG. C'est au syndic d'en proposer au moins trois à l'AG, avec un rapport.

Je rejoint l'analyse du SNP, qui a été défendu depuis le début par le comité et par le CNIC.

Je me réjouis que les organisations qui défendent les intérêts des copropriétaires travaillent dans le même sens.

immorp · #11 05-09-2007 22:07:11

Arrêté royal relatif à la sécurité des ascenseurs
8° propriétaire : toute personne physique ou morale qui a un ascenseur en propriété;
9° gestionnaire : le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs;

Je ne suis pas vraiment convaincu que l’analyse de risque n’est pas de la responsabilité du syndic… A mon sens, le "gestionnaire" n'est pas obligatoirement "le propriétaire"

luc · #12 06-09-2007 07:44:52

immorp a écrit :

...
Je ne suis pas vraiment convaincu que l’analyse de risque n’est pas de la responsabilité du syndic… A mon sens, le "gestionnaire" n'est pas obligatoirement "le propriétaire"

Correct. Dans notre cas le gestionnaire (l'ACP) n'est pas le propriétaire des parties communes (= tous les propriétaires en indivision forcée).

L'analyse des risque est une responsabilité de l'ACP (= AG, puisque prévisible, donc non-urgent). Mais c'est au syndic de l'ACP de faire des propositions motivées à l'AG.

ABSA · #13 06-09-2007 17:24:42

La loi stipule que les gestionnaire est "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs."

En copropriété, le gestionnaire est donc le syndic. C'est bien son nom et ses coordonnées qui sont repris sur l'affichage légal dans les ascenseurs.

Le syndic doit prendre les mesures nécessaires afin que les différents délais prévus par la loi soient respectés. A lui de présenter à temps les différents devis à l'AG pour ce faire.

Ceci dit, nous conseillons aux syndics pro de démissioner des ACP qui refuseraient, par une décision d'AG, de respecter des délais ou les prescrits légaux. Leur responsabilité du syndic restera engagée même s'il pense être "couvert" par la décision de l'AG.

luc · #14 06-09-2007 18:28:40

ABSA a écrit :

La loi stipule que les gestionnaire est "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs."

L'ACP paie les factures et c'est l'ACP qui met l'ascenseur à la disposition des utilisateurs.

ABSA a écrit :

En copropriété, le gestionnaire est donc le syndic. C'est bien son nom et ses coordonnées qui sont repris sur l'affichage légal dans les ascenseurs.

Admettons que le gestionnaire est le syndic.

Admettons aussi qu'un CP a un problème avec les modalités d'utilisation de l'ascenseur. Vous êtes donc d'accord que le gestionnaire devra se conformer ou rejeter la demande de ce CP sans que l'AG puisse intervenir. Si non l'AG est le gestionnaire.

S'il s'avère que les modalités, imposées par le gestionnaire sont erronées et causent un dégât, alors le syndic sera responsable. Correct?

Le syndic n'aura aucun problème, puisque son assurance interviendra selon vous.

Mais je ne le crois pas. L'assureur et l'avocat du syndic diront que le syndic n'est responsable qu'envers l'ACP et personne d'autre.

La fameuse plaquette doit mentionner les coordonnées du gestionnaire responsable envers des tiers et pas une firme irresponsable envers des tiers. Que le N° de tél., etc .. soient ceux du syndic, c'est normal. Voir les info du BCE.

La source des informations, mentionné sur la plaquette, est le syndic. Donc cette plaquette n'est pas une preuve que le syndic est le gestionnaire.

La responsabilité du syndic reste engagé, mais envers l'AG, pour ce qui concerne le ascenseurs, mais aussi pour tout autre aspect de sa gestion.

Si votre raisonnement est suivi un CP pourra directement citer le syndic en cas de faute professionnelle, volontaire ou non, qui lui cause un dégât.

Vous savez très bien que c'est impossible pour un CP. Il ne peut que citer l'ACP.

Et vous savez très bien qu'un tiers ne peut pas citer le syndic pour une faute professionnelle. Ce tiers doit citer l'ACP, responsable pour l'administration et la conservation des parties communes de la copropriété.

La réforme de 1994 visait à donner une personnalité juridique à l'ACP et de diminuer en fait la responsabilité du syndic envers des tiers, pour simplifie la chaîne de responsabilité. Principe correct et louable. Principe mis dans la loi pour aider à professionnaliser le métier de syndic de l'ACP. Relisez les articles de Devreux, ... de 1994.

Donc: Tiers -> ACP -> syndic -> firme

En pratique le syndic est protégé par l'ACP. C'est seulement l'AG qui peut mettre sa responsabilité civile en cause.

Un actuaire pourra vous expliquer que le calcul de la prime de l'assurance RC du syndic est basé sur ce fait.

Comment voulez-vous convaincre l'AG à payer les frais d'enlèvement d'amiante si l'AG sait, qu'en cas de pépin, c'est toujours l'assurance du syndic qui paie?

Voulez-vous que cela change? Et que la prime RC du syndic augmente fortement?

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