Dégâts des eaux // Imputation de la franchise

Faut d'abord détecter origine du problème et éventuellement après étayer responsabilité du locataire

Il revient à ce dernier d'entretenir  - (le locataire devrait prévenir sa propre compagnie)

Voir aussi si pas abandon de recours dans assurance collective

La chaîne de responsabilité est:
ACP -> CP -> locataire -> résident.

Vous devez d'urgence avertir votre assureur.

Il se peut que l'assurance copropriété couvre les parties communes et privatives. Alors vous devez contacter cette assurance, selon les modalités prévues par le règlement de copropriété.

Celle-ci devra se retourner conter l'assurance RC du locataire.

Le dégât constaté est classique et normal, dans les circonstances que vous avez décrit.

Si la reponsabilité du locataire me parait sans appel, il reste à se demander si c'est au locataire à supporter l'intégralité de la franchise.

Dans une copropriété qui a subit quelques sinsitres et qui avait un bandon de recours, pour éviter de se faire virer, la franchise était passée de la franchise de base (environ 200€) à une franchise majorée de 1500€.

Il est clair que le "pour éviter de se faire virer" était au bénéfice de la copropriété. Si c'est la copropriété qui en tire le bénéfice, c'est aussi à la copropriété à payer le surcout de 1300€. En cas de sinistre, la copropriété prenait en charge 1300€ de la franchise, le solde étant imputé au responsable.

Dans d'autres copropriétés, il a été décidé en interne de ne pas déclarer les sinistres inférieurs à 500€. Le reponsable se voyait imputé la franchise légale standard, et la copropriété prenait le solde en charge. Cela évitait d'augmenter le taux de sinistre, au bénéfice de la copropriété.

Légal ou non, après une courte explication en AG quand un proprio s'interrogeait, cela n'a jamais posé de discussion.

Suite du feuilleton...

Entre-temps, j'ai moi-même déclaré ce sinistre à mon assurance et demandé à mes locataires d'en faire autant.

Mon assurance n'intervient pas: étant propriétaire non-occupant, elle ne voit pas comment ma responsabilité pourrait être engagée, surtout s’il s’agit d’un problème de joint.

Mes locataires ont refusé formellement de faire quoi que ce soit « au vu de cette situation totalement inacceptable » (ni le syndic, ni l'assurance de la copropriété n'ont jamais envoyé aucun courrier à ce sujet). Tant mes locataires que moi-même n'avons été prévenus que par l'envoi des décomptes du 2ème trimestre 2007, faisant apparaître le montant de la franchise imputée à mon appartement.

Suite à « cette situation inacceptable », mes locataires ne se sont pas acquittés du payement de cette franchise et ont résilié leur contrat de bail sans indemnité ni préavis, car bien que ce soit une obligation contractuelle leur incombant (bail OP signé en juin 2004), ils ne l'avaient pas fait enregistrer et moi, je leur avais fait "bêtement" confiance...

L'état des lieux de sortie a été réalisé par le même expert que celui pour l'entrée et il a constaté qu'un sinistre avait bel et bien eu lieu dans la salle de bain. Comme cet état des lieux s’est déroulé en présence de l'avocat des locataires, l'expert, dans son rapport, constate simplement qu’il y eut un sinistre dans la salle de bains sans pouvoir en attribuer la responsabilité.

En tout cas voici ce que moi j'ai relevé comme dégâts:
- dans la salle de bain:
o    joints devant à nouveau être remplacés
o    bas du regard complètement rouillé
o    pieds du meuble de SDB déformés par l’humidité
o    côté intérieur de la porte de la SDB pratiquement «décapée» (peinture totalement effritée par les vapeurs d’eau.)
- et au mur de la chambre à coucher qui lui est contigüe (le plafonnage du mur doit être entièrement refait)

Les locataires s'en tirent donc avec moins de 400 € de dégâts locatifs mais la garantie locative n'a pas été débloquée étant donné que nous n'avons pas encore les décomptes du 3 ème trimestre et surtout les décomptes annuels eau et chauffage qui ne seront envoyés qu'en février 2008.
Ce dernier point m'effraie particulièrement au vu des consommations de 2006 que je qualifierais d'abusives:
160 m3 d'eau chaude et 100 m3 d'eau froide pour l'année 2006! Ce qui leur avait fait un supplément de plus de 2500 € mais qui fut payé à l’époque rubis sur ongle.

Mon assureur a maintenant confié la défense de mes intérêts à un avocat pour la suite des évènements.
Qu’en pensez-vous ?

Bonjour,

Mon dossier étant toujours sans autre solution que de payer moi-même la franchise, mon conseil me demande d'organiser une AGE à ce sujet. Ne représentant que 378 parts sur 40000, il est clair que jamais je n'atteindrai le quota nécessaire pour organiser cette AG, pour, de plus, trancher un problème qui ne concerne que mon appartement...et qui ne représente "que" 850 € alors que la plupart des CP n'assistent pratiquement jamais aux AG.

Personne d'autre que moi n'a été confronté à l'imputation d'une franchise, pour un sinistre dégâts des eaux, alors qu'il est co-propriétaire non occupant ?

Comment avez-vous résolu cela? faut-il toujours expertiser?

Bonjour,

Un tout grand merci pour cette information plus que précieuse. Le problème est que mon conseil pense que le Syndic n'avait pas le droit d'imputer cette franchise sur base de la facture du plombier de la copropriété. Il est vrai que cette facture est un véritable embrouillamini, portant sur plusieurs interventions et plusieurs fuites. Mais le Syndic ne veut pas en démordre, c'est bien ma salle de bain qui est l'origine d'un sinistre constaté 3 étages plus bas, alors que le duplex situé en dessous de mon appartement n'a subi aucun dégât... Mes locataires n'ont jamais rien constaté d'anormal, n'ont jamais été contacté par le Syndic et/ou son personnel, ni par une quelconque assurance.

Maintenant, je dois aussi vous dire que "mon" avocat a en fait été désigné par ma compagnie d'assurance et je sais que sa spécialité, ce sont les accidents de roulage...Serait-ce la raison pour laquelle, elle ne m'avait pas parlé de cet article 1732?

Bien à vous,

Encore merci de votre nouvelle réponse.

Ce site est vraiment épatant et je trouve enfin quelqu'un qui peut m'apporter des éléments concrets... Merci!

Oui, en fait, dès que j'ai eu connaissance de ce sinistre (via mon décompte de charges et sans aucune pièce justificative), j'ai contacté mes locataires qui sont tombés du ciel, n'étant apparemment pas au courant non plus. Je leur ai dit que je déclarais ce sinistre à mon assurance RC et leur ai demandé d'en faire autant auprès de leur RC locative. En guise de réponse, ils m'ont dit qu'une telle situation était totalement inacceptable et qu'ils allaient résilier leur bail. Ce qu'ils ont effectivement fait le mois suivant...Je dois savoir si je peux inclure cette franchise dans l'établissement de leur décompte final que je vais devoir établir dès réception des décomptes eau et chauffage 2007.
Bien à vous,

Sur pied de l'art. 1732 et sachant qu'une garantie locative est généralement constituée pour garantie de toutes les obligations qui résultent du bail (à vérifier tout de même dans le votre s'il n'y a pas de limitation à cet égard), je serais tenté de dire que vous pouvez retenir le montant de la franchise sur la garantie. Demandez cependant au syndic qu'il vous transmette les pièces pertinentes pour que vous puissiez transmettre ces justificatifs en temps opportun, si ce n'est déjà fait d'ailleurs.

Attention tout de même, l'art. 1732 se situe dans la partie du Code civil relative au droit commun du bail. Cet article est considéré comme supplétif de la volonté des parties au contrat et vous devez par conséquent bien vérifier si son application n'a pas été écartée ou réduite par une disposition du bail.

Si vous suivez cette voie, il est possible, voire probable, que vous ne vous entendiez pas avec le locataire sur la libération de la garantie locative. Et dans ce cas, il n'y a plus que la voie judiciaire qui s'offre aux parties pour obtenir cette libération. A vous d'apprécier si le jeu en vaut la chandelle ...

Je découvre à l'instant votre complément de réponse. Il me semble qu'en l'espèce, le syndic n'a pas à intervenir dans les relations contractuelles que le bailleur entretient avec son locataire (il doit, bien au contraire, s'en abstenir faute de quoi il pourrait engager sa responsabilité). Il ne lui appartenait dès lors pas à mon sens d'imputer la franchise sur le locataire dans le décompte des charges. Autrement dit, ce n'est pas parce que le syndic entend récupérer la franchise auprès de vous que vous perdez votre droit de répéter à votre tour cette somme sur le (légalement présumé) responsable, à savoir le locataire.

Bien à vous,