Certaines banques et la nouvelle garantie locative: du rififi !...

Le SNP vient de publier le communiqué suivant:

"Comme le SNP l’avait prévu,  (voir magazine Le Cri de juin 2007),  le secteur bancaire ne voit pas d’un bon œil le nouveau système de garantie imposé par la loi du 25 avril dernier. Les faits confirment amplement cette crainte.

Le SNP a pu prendre connaissance des modèles de contrat de garantie bancaire locative proposés (imposés) par les banques FORTIS et ING.

Rappelons qu’en fonction de la loi du 25 avril 2007, le locataire qui a un bail de résidence principale et qui convient de constituer une garantie « en espèces », peut choisir soit de verser directement deux mois de loyer au bailleur, soit de constituer progressivement (en 3 années maximum) une garantie d’un maximum de trois mois de loyer, une banque intervenant dès le départ pour compenser l’absence de provision et assurer au bailleur la bonne exécution de ses obligations.

Les contrats évoqués ci-dessus sont établis afin de mettre en œuvre cette charge nouvelle qui pèse sur le secteur bancaire.

Des clauses exorbitantes

Une étude superficielle de ces documents permet de découvrir des modalités qui, pour le moins, paraissent choquantes. En effet, le locataire qui souscrit ce type de garantie chez FORTIS se voit imposer des frais de dossier de 250 €. Par ailleurs, « toute modification ou annulation du crédit ou de la garantie, donnera lieu à l’imputation de frais administratifs d’un montant de 50 € ».

Pour ce qui est d’ING, les « frais » s’élèvent à 100 euros et une commission de 2% du montant de la garantie est facturée chaque année, avec un minimum de 25 euros.

Ces frais nous semblent totalement dissuasifs. Nous doutons que de nombreux locataires recourent à cette possibilité de constitution échelonnée de leur garantie, à leur détriment et à celui des bailleurs qui devront donc le plus souvent se contenter d’une garantie de 2 mois de loyer ! Nous pensons du reste que c’est le but recherché… Les banques rechignent à assumer le rôle qui leur a été imposé par le législateur, et les bailleurs échaudés par des déboires locatifs – souvent bien plus importants que 3 mois de loyer – comprendront cette réticence, sans l’excuser pour autant !

Quoi qu’il en soit, il résulte des conditions imposées que la garantie totale, s’élevant à 3 mois de loyer au profit du bailleur, coûtera en fait souvent près de 4 mois au locataire ! Bravo Madame Onkelinx.

Signalons par ailleurs, et ce n’est pas non plus une surprise, que les banques s’entourent d’un maximum d’assurances quant au paiement effectif de la garantie par le locataire.
Par exemple, chez Fortis  le locataire doit s’engager à
-    « céder au profit de la Banque … la quotité cessible de toutes rémunérations
-    donner en gage à la Banque … les loyers ou fermages à échoir de tous les immeubles qu’il possède ou viendrait à acquérir … ainsi que toutes les indemnités pouvant lui revenir du chef de son activité professionnelle … ».

De même, « la Banque est autorisée, en cas de défaut d’exécution ou en cas d’appel à la garantie (par le bailleur), à réaliser le gage sur Espèces (le montant versé par le locataire) sans mise en demeure ni décision judiciaire préalables, en imputant les Espèces mises en gage sur les créances garanties en principal, intérêts et frais … ».

Le SNP peut comprendre le souci des banques de s’entourer de précautions car le système mis au point par le législateur reporte sur leurs épaules un risque important, compte tenu du nombre de contrats potentiellement concernés. Mais le moins que l’on puisse dire est que l’ampleur de ces précautions contraste avec le dénuement du bailleur face aux risques qu’il court avec son locataire, mis en possession d’un bien d’une valeur de plusieurs centaines de milliers d’euros et qu’il est souvent contraint de conserver pendant des mois en cas de défaillance de paiement!

Une impossibilité

Notons encore que le contrat FORTIS comporte une impossibilité technique : la durée de la garantie est fixée à 3 ans au maximum, ce qui évidemment est en contradiction avec le fait que les baux ont en principe une durée de 9 ans. On peut imaginer que le juriste chargé de préparer le contrat n’est pas bien au courant de la législation et qu’il s’est laissé obnubiler par le fait que la constitution échelonnée de la garantie par le locataire doit être réalisée en 3 ans au maximum. Il n’empêche qu’en l’état ce contrat n’est pas conforme aux exigences légales et doit être revu ! Il est hors de question que les bailleurs acceptent que, si au bout de 3 ans la garantie n’est pas totalement constituée, le locataire n’ayant pas rempli ses obligations, la banque puisse se dégager des siennes qui sont de garantir le bailleur à concurrence de trois mois de loyer pendant toute la durée du bail.

Et les autres banques ?

Le SNP poursuivra bien entendu son investigation, devinant toutefois que les autres banques doivent avoir adopté des mesures analogues, et a saisi d’ores et déjà du problème l’Association Belge des Banques. Il a également écrit à la Ministre de la Justice.

Entre temps, il nous revient que certaines banques influenceraient les locataires qui s’adressent à elles, afin de limiter à deux mois le montant de cette forme de garantie. C’est un abus contre lequel le SNP s’élève avec fermeté. Il faut savoir que nombre d’agences bancaires ont toujours joué un rôle ambigu concernant la constitution de garanties locatives, en sortant de leur rôle par des avis non autorisés et souvent erronés sur la légalité des modalités retenues par les parties. Le SNP n’est jamais arrivé à obtenir que ces agences adoptent la réserve nécessaire, malgré de nombreux courriers échangés avec le secteur.

En conclusion, le SNP ne peut que regretter que, contrairement à ce qui lui avait été affirmé par le cabinet de Madame Onkelinx, le système de garantie mis en place dans la précipitation par la loi du 25 avril dernier n’ait pas fait l’objet d’un accord abouti avec le secteur bancaire, de façon à être opérationnel et praticable.
Les déclarations de la Ministre assurant qu’un mécanisme était mis en place n’étaient donc que de la poudre aux yeux.
Le SNP comprend que les banques ne soient pas enthousiastes à l’idée d’assumer le financement des garanties locatives de personnes défavorisées, avec le risque non négligeable que ces personnes ne remboursent pas les sommes ainsi « avancées », mais leur comportement, que le SNP considère comme inacceptable, revient à rendre inopérante une disposition légale importante.

Le résultat est que les bailleurs seront privés d’une possibilité importante d’obtenir une garantie de trois mois de loyer, ce qui est un strict minimum. Il va sans dire que les locataires pâtiront aussi de cette situation car ils seront dans l’obligation de verser en une fois deux mois de loyer, ce qui préjudicie les moins favorisés d’entre eux, que précisément l’on entendait aider !

Et demain ?

En marge des démarches auprès des banques et du Ministre compétent, il reste à espérer que les recours en annulation de la loi aboutissent et/ou que le futur gouvernement adopte la voie de la sagesse en abrogeant purement et simplement les mesures inconsidérées qui ont été mises en place au début de cette année. Le SNP appuiera avec détermination toute proposition de loi dans ce sens"
(fin de citation)