Sauvons les arbres - que faut-il enregistrer?

Le Cri de septembre 2007.

Enregistrement et nouvelle loi sur le bail : quels documents faire enregistrer ?

Par Bénédicte Delcourt, juriste au SNP

La loi programme du 27 décembre 2006 a instauré de nouvelles règles relative à l’enregistrement des contrats de bail (voyez LE CRI n° - janvier 2007).

Ces modifications législatives ont donné lieu à deux circulaires du ministre compétent à l’attention de l’Administration, apportant des précisions quant à la manière dont les nouvelles règles seraient appliquées (obligation et coût de l’enregistrement).

Pour rappel, les actes (entiers)    portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement (donc affectés à la résidence principale ou secondaire, en ce compris les chambres d’étudiant) doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement dans les deux mois de leur signature.

L’obligation de l’enregistrement a été mise à charge du bailleur. L’enregistrement est devenu gratuit depuis le 1er janvier 2007. Pour les contrats qui ne sont pas enregistrés dans le délai légal, une amende fiscale de minimum 25 € (tout dépendra de la date de signature du contrat) devra être acquittée.

Mais qu’en est-il des annexes qui doivent impérativement être jointes au contrat de bail ?

1-    l’état des lieux

L’article 1730 du Code civil a été modifié et porte que « les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. (…) Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement ».

L’obligation de dresser un état des lieux s’applique à tous les contrats de location de biens immeubles, à l’exception des baux à ferme.

Cependant, l’obligation de joindre cet état des lieux au contrat et de l’enregistrer ne s’applique qu’aux baux de résidence principale et aux chambres d’étudiants.

Dans ce dernier cas, lorsque l’état des lieux est joint au contrat de bail soumis à la formalité de l’enregistrement dans le délai légal, aucun droit ne sera perçu pour l’enregistrement dudit état des lieux.

Il arrive néanmoins que cet état des lieux ne puisse être joint au contrat, pour la simple raison que le contrat est signé plus de deux mois avant le début de la location.

Dans la circulaire n°12/2007 du. 4 juillet 2007, le Ministre fait remarquer que le législateur n’a apporté aucune autre précision, ni en ce qui concerne la personne tenue de l’obligation de l’enregistrement de l’état des lieux, ni en ce qui concerne le lieu de l’enregistrement et le délai pour la présentation à la formalité et pas non plus en ce qui concerne les frais liés à la présentation à la formalité de l’enregistrement.

Ainsi, suite à l’interprétation de la volonté du législateur, il est décidé que :
-    le lieu de l’enregistrement = le même bureau que celui où le contrat de bail doit être présenté. L’enregistrement ne sera toutefois pas refusé si l’état des lieux devait être présenté à un autre bureau de l’enregistrement ;
-    comme il n’existe aucune disposition légale qui oblige le bailleur à enregistrer l’état des lieux dans un délai déterminé, il ne peut donc jamais être question d’une amende pour présentation tardive à l’enregistrement ;

Quant au coût de l’enregistrement de l’état des lieux d’un bail affecté exclusivement au logement, il varie selon les règles suivantes (il importe peu que le contrat de bail se réfère ou non à l’état des lieux) :

-    lorsque l’état des lieux à trait et est joint à un contrat de bail qui est enregistré gratuitement [NDLR : bail affecté exclusivement au logement], l’administration admet que la gratuité de l’enregistrement vaut aussi pour l’enregistrement de l’état des lieux
-    si ’état des lieux n’est pas présenté à l’enregistrement avec ledit contrat, c’est alors le droit fixe général qui est dû sur l’état des lieux sauf si:
•    lors de la présentation à l’enregistrement de l’état des lieux, le contrat de bail que l’état des lieux concerne est présenté en original ou copie, ou
•    lors de la présentation à l’enregistrement de l’état des lieux, le demandeur y a joint (art. 168 C .enreg) une déclaration écrite dans laquelle il déclare que l’état des lieux concerne un contrat de bail qui a déjà été enregistré gratuitement.

Pour tous les autres contrats [NDLR :les contrats qui ne sont pas affectés exclusivement au logement], le coût de l’enregistrement de l’état des lieux sera de 25 €, même s’il est joint au contrat de bail. Mais l’enregistrement de l’état des lieux n’est dans ce cas pas obligatoire…

2-    les conditions minimales de sécurité, salubrité et habitabilité ainsi que l’annexe conformément à l’article 11 bis de la loi sur le bail de résidence principale

Les nouvelles dispositions législatives prévoient que ces document sont à joindre au contrat de bail. Il est à remarquer cependant qu’il n’existe aucune obligation d’enregistrement de ces annexes.

Ainsi, ce n’est que lorsque les « conditions minimales » et « l’annexe conforme à l’article 11 bis » précité sont présentées ensemble avec le contrat de bail à l’enregistrement qu’elles seront, comme le bail lui-même, enregistrées gratuitement, et ce, même s’il n’y est pas expressément référé dans le contrat de bail.

IL FAUDRAIT UN SMILEY "KAFKA"!

si le bureau local de l'enregistrement fait de la résistance, envoyez le tout en copie au ministre avec accusé de réception.  et copie à la DH etc...

Il est temps que les propriétaires fassent entendre leur voix.