fonds de réserve

Parisienne · #1 05-10-2007 08:46:37

Ex Parisienne , je viens de m'installer a Liège et j'ai acheté un appartement dans une copropriété. Je pose des questions au comptable du syndic mais réponses très evasives . J'aimerais savoir quand le fond de réserve est important (+ de 30 000 € pour une résidence de 12 appart + Un commerce + 3 bureaux ) est ce normal de continuer a approvisioner ce fonds de réserve qui pour le moment n'est pas utilisé .??? ne peut on pas demander lors de l'AG d'arreter les appels de fonds ?? de plus, ces sommes sont dans les maisnq du syndic qui j'imagine doit les placer ... qu'en est il des intérets ?? pouvons nous demander a ce qu'ils soient reversés dans le fond de réserve ?? merci pour votre aide ,

ABSA · #2 05-10-2007 09:02:31

Tous ce qui concerne le fonds de réserve doit être décidé par l'Assemblée Générale des copropriétaires: le montant des appels et leurs fréquences, la destination du fonds de réserve.

Le fonds de réserve est habituellement placé sur un livret d'intérêt au nom de l'ACP (association des copropriétaires). L'AG doit décider de la destination des intérêts.

Pour rappel, le fonds de réserve est la propriété de l'ACP.

grmff · #3 05-10-2007 09:05:36

Un fond de réserve n'est pas important avec 30.000€. C'est une question de travaux prévus.

Par exemple, avec un ascenseur de 1950 désservant 12 étages, 30.000€ n'est pas important.

Par contre, 30.000€ pour une copropriété de 12 maisons neuves dont les seuls frais en copropriété sont les entretiens de jardin, c'est beaucoup...

Pour ce qui est des intérêts, ils doivent revenir à la copropriété. Que ce soit dans le fond de réserve, ou en diminution des charges. Ce n'est pas le syndic qui en est le bénéficiaire.

Finalement, c'est effectivement l'AG qui détermine les appels de fonds. Pas le syndic. C'est donc à l'AG de déterminer si il faut continuer ou non l'approvisionnement du fond.

Parisienne · #4 05-10-2007 09:12:57

smile merci merci pour ces réponses claires et précises
je reviendrais surement vers vous avec d'autres questions !!
encore mille mercis

luc · #5 05-10-2007 22:24:48

En complément avec les réponses d'ABSA et Grmff:

Le fonds de réserve doit comprendre idéalement l'argent nécessaire pour remplacer et/ou rénover une installation commune.

Ex:

La peinture des paliers se fait tous les 10 ans et coûtait 5.000 euros en 2001.. Alors le fonds de réserve devrait comprendre pour ce poste 7 x 500 = 3.500 euros fin 2007.

Ceci fait payer pro-rata la peinture en 2011 par ceux qui ont été propriétaire et pas par celui qui vient d'acheter en 2010.

Les installations communes s'évaluent en principe entre 10 et 40% de la valeur assurée, selon les cas (ascenseur, chauffage commun, ...). Et il faut compter à des frais de renovation tout les 5 à 25 ans.

Il faut donc mettre de coté au moins 1 % de la valeur assurée pour permettre au fonds de réserve de jouer son rôle correct.

Et avec un fonds de réserve correctement financé vous n'avez plus rein à payer pour les grand travaux.

Si un fonds de réserve existe, vous devez vous assures que la RC du syndic est assurée. C'est le cas (en principe) pour les syndics agréés par l'IPI. Pour les autres syndics il faut le vérifier avant nomination, élection ou réélection.

luc · #6 31-01-2011 06:31:14

Pour mettre le sujet du commissaire aux comptes dans son cadre, je réactive une question de 2007.

En effet la finalité est d'arriver à une utilisation rentable des fonds avancés par le CP. Pour le documenter je cite un extrait d'un dossier du site UniversImmo français, qui lui-même cite un site Québécois, où le fonds de réserve s'appelle fonds de prévoyance.

Pourquoi effectuer une étude du Fonds de prévoyance ?
(ce terme désigne en fait un plan de travaux en vue de créer et alimenter un Fonds de prévoyance (NDLR))
1. remplir les obligations du Code civil du Québec pour la constitution d’un fonds de prévoyance (Code civil du Québec, article 1071)
2. faciliter la préparation du budget annuel d’opérations pour l’entretien des aires communes (lire : les « parties communes » (NDLR)) et la gestion du fonds de prévoyance. (...)
3. rassurer les futurs acheteurs qu’ils ne feront pas face à des cotisations spéciales élevées un an ou deux après avoir acheté une copropriété. Dans quelques années quand le parc d’immeubles en copropriété aura vieilli, qui voudra acheter une copropriété si le fonds de prévoyance est incapable de faire face aux dépenses durant plusieurs années consécutives ? Les aînés à revenu fixe auront-ils les ressources financières pour absorber de telles cotisations spéciales répétées ?
4. maintenir la valeur marchande des investissements des copropriétaires, à mesure que les immeubles vieillissent et nécessitent un entretien régulier et le remplacement des composantes des parties communes pour cause de désuétude ; si ces travaux ne sont pas effectués ou sont retardés par faute de fonds suffisants, l’apparence de l’immeuble en souffre.
5. mettre en œuvre un principe d’équité par lequel les copropriétaires dans un immeuble neuf contribuent aux coûts dus à la détérioration de ces composantes dès le premier jour d’occupation en investissant des sommes suffisantes dans le fonds de prévoyance plutôt que de laisser seulement aux copropriétaires présents au moment de dépenses majeures la charge de payer les travaux à effectuer.
6. être préparé pour le moment où les futurs acheteurs de copropriétés seront plus avisés et éduqués au sujet de certains pièges de la vie en copropriété ; quand plusieurs acheteurs auront été échaudés par des cotisations spéciales répétées, ils rechercheront les copropriétés pour lesquelles il y a un fonds de prévoyance suffisant pour faire face aux dépenses majeures qui, inévitablement, se présentent à long terme.

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