Garantie locative et CPAS

L’article du bail concernant la garantie est une chose. La lettre de garantie du CPAS en est une autre. Comme le CPAS n’est pas signataire du bail, peu importe ce qui y est stipulé…
A Bruxelles, les lettres de garantie des CPAS stipulent généralement que leur caution se limite aux dégâts locatifs éventuels. C’est la raison pour laquelle les bailleurs refusent souvent une garantie du CPAS.

La dernière fois que j'ai tenté de faire cela avec Dexia, ils m'ont dit de m'arranger avec le CPAS, parce que Dexia mettrait des semaines avant de savoir quelle caution c'était.

Et malgré le papier de Dexia et le jugement, j'ai du passer par le CPAS pour qu'ils retrouvent leur jeunes.

J'ai même eu l'impression que Dexia fonctionnait différemment selon le CPAS avec lequel ils travaillaient.

Bref, vos expériences me seront utiles. SI vous en avez plus à me raconter, cela m'intéresse.

Non-non, j'ai eu un contact personnalisé avec une personne charmante du CPAS au téléphone, mais qui ne prend pas les décisions.

Et comme je ne mettais plus la main sur le papier de l'acceptation du CPAS, je ne sais pas si seulement les dégâts locatifs sont compris. Mon contrat était précis...

Cette leçon vaudra bien un fromage. Mais à qui? Parce que je vais en faire une question de principe.

Je vais prendre le temps et l'énergie pour aller au bout de cette affaire.

Je me souviens parfaitement avoir envoyé le bail au CPAS, qui a accepté de donner la garantie. C'est un coup de fil qui m'a précisé que la garantie était acceptée. Je ne me souviens même pas avoir reçu un courrier par la suite...

Certes, les CPAS sont des tiers au bail. Mais il y a de la jurisprudence, et elle ne m'est pas toujours défavorable.

Par ailleurs, s'il faut en faire un cas médiatique sur le comportement des CPAS, j'ai assez d'expérience pour savoir que les CPAS travaillent tous de manière différente, avec chacun leurs règles internes, qui n'ont pas toujours beaucoup de sens, et qui ne visent pas toujours à l'aide, mais parfois au dégout du proprio pour éviter qu'une personne de plus n'émargent au CPAS dans la commune...

Bref, il faut avouer que leur méthode de travail à la noix, et les décisions qui se prennent en un mois (histoire que le proprio ait eu le temps de louer à quelqu'un d'autre...)... tout cela me dépasse un peu. Mais c'est pas pour cela que je vais me laisser faire.

Sur le plan du droit, c'est vrai que les CPAS sont des tiers. Mais un CPAS qui donne une garantie (ou refuse de donner une garantie...) prend une position éclairée sur le cas d'une personne qui dépend de lui. Il n'est pas tout à fait tiers... il est l'élément déterminant qui permet la relation contractuelle de s'établir. Il y a clairement une relation triangulaire...

Puisque c'est lui qui donne (ou refuse) l'autorisation de contracter, et qu'il a eu les éléments concrets pour donner son autorisation (copie du projet de bail mentionnant la garantie), je pense que j'ai une chance d'y arriver.

Je comprends votre frustration et vous souhaite de réussir dans votre action (ce qui serait profitableà de très nombreux bailleurs. Je me permets toutefois d'être sceptique, notamment en ce qui concerne l'argument que vous évoquez.
Je dirais à ce sujet que ce raisonnement aurait peut-être pu être utilisé si vous aviez réalisé que la garantie n'était pas conforme à ce que vous attendiez et que vous aviez insisté et essuyé un refus. Le locataire aurait pu alors invoquer le fait que le CPAS mettait des entraves déraisonnables au droit au logement.
Mais vous avez accepté, le locataire a bénéficié du logement et par ailleurs, aucune loi ne précise ce que doivent être les contours d'une garantie sous forme d'un aval bancaire. De nombreuses décisions de jurisprudence ont confirmé qu'une telle garantie limité aux dégâts locatifs n'était pas illégale. Je ne vois pas comment vous pouvez maintenant soutenir que le CPAS et la banque étaient tenus de fournir une garantie conforme au bail avec votre locataire.
Mais, encore une fois, tant mieux si vous réussissez!

Ben, c'est ce qui semble m'arriver. Je n'ai reçu que le montant des dégats locatif. Nada pour les mois d'arriéré. Que dalle pour les frais de procédure. Schnoll pour les indemnités de relocation.

Voilà. Pour la petite histoire, j'ai eu la réunion de conciliation aujourd'hui.

Bien entendu, le CPAS ne s'est pas présenté. Néanmoins, il avait envoyé un courrier au juge pour justifier son absence. Inutile de dire que je n'en avais pas reçu copie et que j'ai donc pu perdre mon temps à attendre mon tour.

Je n'ai cependant pas perdu mon temps. Le juge avait pris le temps de lire mon dossier. Il m'a incité à déposer la requête, me citant de la jurisprudence de son chef qui me serait favorable. Il est bien entendu qu'il ne peut pas prendre position sans avoir entendu la partie adverse.

Voici son raisonnement: lors de la conclusion d'un contrat avec une garantie CPAS, le propriétaire n'est pas toujours au courant de toutes les conditions imposées par le CPAS. Si le CPAS impose comme conditions que la garantie ne couvre que les dégâts locatifs, et que le propriétaire ne l'apprend qu'après avoir loué (dans le courrier que Dexia lui envoie... plusieurs semaines après.), alors, le CPAS impose des conditions supplémentaires au propriétaire. Cela change donc la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. Celui-ci est mis devant un fait accompli, devant une action unilatérale qui change la relation contractuelle. La sécurité juridique est donc mise à mal si on accepte ce genre de chose.

D'après le SNP, en insistant un peu, j'ai appris qu'ils avaient de la jurisprudence qui confirmait ce raisonnement.

J'ai aussi appris qu'une requête pour ce genre de chose devait être introduite par citation (ou comparution volontaire)... et que les huissiers refusaient généralement de donner citation d'une requête non établie par un avocat.

J'ai appris aussi que la répétibilité des frais d'avocat, cela veut dire que j'aurais à payer les frais de l'avocat d'en face si je perds.

J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.

Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...

Aurais-je mal lu la nouvelle loi?

Les possiblités de garanties locatives sont les suivantes:
1. tout ce qu'on veut (cherchez sur le forum ma méthode brevetée de Capsules de Coca-Cola...) sans limite de valeur
2. une somme d'argent déposée sur un compte bancaire par le locataire, limitée à deux mois de location
3. une caution bancaire, octroyée par une banque
4. une caution bancaire octroyée par une banque en collaboration avec le CPAS

Si j'osais, je mentionnerais que mes cours de rattrapage se payent en chocolat... Mais j'ai bien trop peur de le payer trop cher vu la quantité de c****e que je suis parfois capable de débiter...

Et puis, prend-t-on des jeunes bleus qui sont à peine inscrit de haut? Pas mon style... (Hé! C'est de l'humour! Merci pour votre participation, elle est  (reste et restera j'espère) précieuse...)

Aie, je sens que j'ai plongé quelqu'un dans un océan de perplexité ...

La loi permet effectivement trois types de consitution d'une garantie locative :
1. soit celle sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent
2. soit celle sous d'un cautionnement bancaire
3. soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière

J'avais mis les 2e et 3e forme sous le même libellé, puisque fondamentalement, c'est la même chose.

Selon les travaux parlementaires, il n'existe en effet pas de différence entre la 2e et la 3e forme, si ce n'est que la 3e forme s'établit par une institution bancaire, à l'intervention d'un CPAS, cette intervention se limitant à la constitution du dossier destiné à l'institution bancaire.

Toujours selon les travaux parlementaires, le bailleur ne verrait d'ailleurs aucune différence selon que la banque s'est portée caution à la demande du locataire directement, ou par l'intermédiaire du CPAS. L'attestation,  délivrée à l'attention du bailleur et dont le modèle est fixé par AR, est exactement la même, que le cautionnement soit établi selon la 2e ou la 3e méthode. Le but avoué de cet amalgame était notamment de protéger la vie privée du locataire ...

Mais autant pour moi si je n'y ai rien compris. Cela m'intéresserait d'ailleurs de le savoir.

Cordialement.

C'est quand vous écrivez cela que je ne peux marquer mon accord.

Notre imagination reste au pouvoir pour la garantie locative.

En outre, on peut penser que mon combat est peut-être d'arrière garde, mais le problème n'est pas du tout changé. Encore actuellement, malgré la nouvelle loi, les CPAS donne des cautions "type CPAS" .... avec des conditions toutes aussi nombreuses que le nombre de CPAS en Belgique. Et avec des méthodes et délais (surtout les délais!!!) toutes aussi variables.