Garantie locative et CPAS

SNPC · #1 20-10-2007 07:55:37

Je comprends votre frustration et vous souhaite de réussir dans votre action (ce qui serait profitableà de très nombreux bailleurs. Je me permets toutefois d'être sceptique, notamment en ce qui concerne l'argument que vous évoquez.
Je dirais à ce sujet que ce raisonnement aurait peut-être pu être utilisé si vous aviez réalisé que la garantie n'était pas conforme à ce que vous attendiez et que vous aviez insisté et essuyé un refus. Le locataire aurait pu alors invoquer le fait que le CPAS mettait des entraves déraisonnables au droit au logement.
Mais vous avez accepté, le locataire a bénéficié du logement et par ailleurs, aucune loi ne précise ce que doivent être les contours d'une garantie sous forme d'un aval bancaire. De nombreuses décisions de jurisprudence ont confirmé qu'une telle garantie limité aux dégâts locatifs n'était pas illégale. Je ne vois pas comment vous pouvez maintenant soutenir que le CPAS et la banque étaient tenus de fournir une garantie conforme au bail avec votre locataire.
Mais, encore une fois, tant mieux si vous réussissez!

grmff · #21 19-10-2007 23:01:55

A mon sens, mon action pourra être basée sur les éléments suivants:
Le CPAS doit estimer si il y a besoin ou non, et estimer si les limites du raisonnables sont franchies ou non.

En effet, voici la jurisprudence que je trouve:"En ce qui concerne la garantie locative, il n'est pas établi par l'appelant que le loyer du logement choisi par l'intimé est excessif ; que le refus du C.P.A.S. de participer à la contribution d'une garantie locative constitue une entrave au droit souverain que constitue pour une personne le libre choix de sa résidence à condition bien entendu que ce choix se situe dans les limites du raisonnable."
En rajoutant des conditions à la garantie locative, le CPAS met une entrave au droit souverain du libre choix de la résidence dans les limites du raisonnable.

Ces conditions sont donc illégales... et non opposables au propriétaire.

On peut en effet difficilement dire qu'il est déraisonnable de demander que la garantie locative couvre toutes sommes dues...

grmff · #22 19-10-2007 22:10:20

Cette leçon vaudra bien un fromage. Mais à qui? Parce que je vais en faire une question de principe.

Je vais prendre le temps et l'énergie pour aller au bout de cette affaire.

Je me souviens parfaitement avoir envoyé le bail au CPAS, qui a accepté de donner la garantie. C'est un coup de fil qui m'a précisé que la garantie était acceptée. Je ne me souviens même pas avoir reçu un courrier par la suite...

Certes, les CPAS sont des tiers au bail. Mais il y a de la jurisprudence, et elle ne m'est pas toujours défavorable.

Par ailleurs, s'il faut en faire un cas médiatique sur le comportement des CPAS, j'ai assez d'expérience pour savoir que les CPAS travaillent tous de manière différente, avec chacun leurs règles internes, qui n'ont pas toujours beaucoup de sens, et qui ne visent pas toujours à l'aide, mais parfois au dégout du proprio pour éviter qu'une personne de plus n'émargent au CPAS dans la commune...

Bref, il faut avouer que leur méthode de travail à la noix, et les décisions qui se prennent en un mois (histoire que le proprio ait eu le temps de louer à quelqu'un d'autre...)... tout cela me dépasse un peu. Mais c'est pas pour cela que je vais me laisser faire.

Sur le plan du droit, c'est vrai que les CPAS sont des tiers. Mais un CPAS qui donne une garantie (ou refuse de donner une garantie...) prend une position éclairée sur le cas d'une personne qui dépend de lui. Il n'est pas tout à fait tiers... il est l'élément déterminant qui permet la relation contractuelle de s'établir. Il y a clairement une relation triangulaire...

Puisque c'est lui qui donne (ou refuse) l'autorisation de contracter, et qu'il a eu les éléments concrets pour donner son autorisation (copie du projet de bail mentionnant la garantie), je pense que j'ai une chance d'y arriver.

SNPC · #23 19-10-2007 19:56:47

Cher Grmff!

Est-ce à vous que je dois rappeler, comme le dit très justement Immorp, que le CPAS et Dexia sont des tiers par rapport à votre bail! Si le document que vous avez reçu de leur part était trop restrictif, il vous appartenait de le refuser et de sommer votre locataire de vous procurer une garantie conforme à votre bail!

Donc il faudrait absolument remettre la main sur ce maudit papelard, et vous risquez bien du reste de découvrir qu'en effet, la garantie est limitée aux dégâts locatifs (même si, en effet, Dexia s'adapte aux demandes des CPAS et que certains d'entre eux - ayant reçu des remontrances de certains juges de paix - se conforment aux stipulations des baux.

Cette leçon, vaut bien .... wink

grmff · #24 19-10-2007 16:47:38

Non-non, j'ai eu un contact personnalisé avec une personne charmante du CPAS au téléphone, mais qui ne prend pas les décisions.

Et comme je ne mettais plus la main sur le papier de l'acceptation du CPAS, je ne sais pas si seulement les dégâts locatifs sont compris. Mon contrat était précis...

cochise · #25 19-10-2007 10:09:17

Grmff a écrit :

La dernière fois que j'ai tenté de faire cela avec Dexia, ils m'ont dit de m'arranger avec le CPAS, parce que Dexia mettrait des semaines avant de savoir quelle caution c'était.

Ha bon? Moi j'ai faxé le papier que j'avais reçu lors de la constitution de la garantie et le jugement et il n'y a pas eu de problème. J'avais téléphoné auparavant afin de voir où je devais faxer celà et ça avait l'air d'être courant. Et en plus, sur le papier, il était bien indiqué "uniquement pour les dégâts locatifs" et je n'en avais pas...
c'est de la mauvaise foi parce qu'avec les noms, ils doivent retrouver rapidement le n° du compte, il n'y en a pas 36 quand même. Ca ne tient pas la route, vous avez téléphoné un vendredi à 15h50?

grmff · #26 19-10-2007 07:50:51

La dernière fois que j'ai tenté de faire cela avec Dexia, ils m'ont dit de m'arranger avec le CPAS, parce que Dexia mettrait des semaines avant de savoir quelle caution c'était.

Et malgré le papier de Dexia et le jugement, j'ai du passer par le CPAS pour qu'ils retrouvent leur jeunes.

J'ai même eu l'impression que Dexia fonctionnait différemment selon le CPAS avec lequel ils travaillaient.

Bref, vos expériences me seront utiles. SI vous en avez plus à me raconter, cela m'intéresse.

cochise · #27 19-10-2007 07:33:14

Moi j'envoie le jugement directement à Dexia, à cause de certaines clauses parfois dans les garanties CPAS (genre : uniquement pour dégâts locatifs). Ils libèrent l'entièreté quelques jours après.
Mais j'avais pris la précaution de demander au juge expressément qu'il indique bien dans le jugement de libérer la garantie locative.

immorp · #28 18-10-2007 22:30:46

L’article du bail concernant la garantie est une chose. La lettre de garantie du CPAS en est une autre. Comme le CPAS n’est pas signataire du bail, peu importe ce qui y est stipulé…
A Bruxelles, les lettres de garantie des CPAS stipulent généralement que leur caution se limite aux dégâts locatifs éventuels. C’est la raison pour laquelle les bailleurs refusent souvent une garantie du CPAS.

grmff · #29 18-10-2007 21:59:02

Bonjour. Pour une fois, c'est moi qui vient solliciter votre avis, votre expérience.

J'ai loué un logement à une personne émargeant au CPAS. Le CPAS a donné sa garantie locative pour 1000€ (tous montants arrondis pour simplifier la lecture).

A la fin du bail, le locataire se barre avec un impayé de 1000€ et 800€ de dégats locatifs. En soi, c'est pas drôle.

Je fais appel au juge, et obtient jugement m'accordant les 1000€ d'arriérés de loyer, les 800€ de dégâts locatifs, 350€ d'indemnité de relocation (un mois) et les frais de procédure de 40€ (35€ pour le greffe, et 5€ pour le certificat de domicile)

J'envoie le jugement au CPAS en question, qui me verse 800€, soit les dégats locatifs, au cent près.

La clause de garantie locative prévoit très explicitement:

13. GARANTIE LOCATIVE
La garantie locative convenue est de 3 mois de loyer, soit 1000€. Elle sera levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des parties, la restitution ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. Elle ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges par le locataire. Elle sera réactualisée chaque année en fonction de l'évolution du loyer.
Avant de pouvoir disposer des lieux, la garantie devra avoir été constituée, le premier loyer versé et l’état des lieux réalisé. Le présent contrat ne sera complet et valable que pour autant que le CPAS donne son accord sur la garantie locative.

Le contrat a été envoyé au CPAS pour approbation...et il a donné sa garantie.

Est-ce que le CPAS a le droit de refuser d'honorer la garantie, et de me verser 800€ de dégats, au lieu de 1000€ (dégats+arriérés à concurrence du total de 1000€)?

Qu'en pensez-vous?

(Perso, je comprends que le CPAS se soit senti pigeonné. En effet, les CPAS peuvent retenir sur les allocations les montants afin de reconstituer la garantie... sauf quand le locataire change de ville comme c'était le cas ici. J'imagine qu'ils n'auront rien perçu de cette garantie locative...et qu'ils doivent tout débourser.)

Mon avis? Je vais aller en justice contre le CPAS en question pour récupérer les 200€ en question. J'en ferai une question de principe. Parce que peu de proprios font confiance aux CPAS, et il ne faudrait pas que cela diminue, les portes seraient encore plus fermées face aux locataires CPAS... Ils se mordent la queue. Pour moi, ils font ce qu'ils veulent de leur organes. Mais ils auront eu tort de m'approcher avec ce genre d'intention. lol

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