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Loi Breyne

Tournaisis
Pimonaute
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Loi Breyne

Bonjour à tous,

Nouveau venu sur le forum, je le trouve très sympa et intéressant.

Je suis un cas qui me préocuppe. P-e, pourriez-vous m'aider?

Je suis vendeur d'un plateau brut dans un batiment soumis à la rénovation. La vente est sur plan donc soumis en tte logique à la loi Breyne. Il y a un propriétaire et un constructeur attitré. Le batiment en est à 50% de sa construction, soit 85% du gros-oeuvre.
Peut-on bien demander un acompte de maximum 5% sur le coût total (à savoir quote part terrain + travaux)??
Peut-on signer un compromis? si oui, doit-il être spécial lorsqu'il s'agit d'une vente soumise à cette loi?
L'entrepreneur est-il en droit de demander que les travaux déjà construits soient payés directement au compromis?
A l'acte, peut-on demander que la quote-part terrain soit complètement payée ou faut-il attendre la réception provisoire?

Merci d'avance car là, c'est le brouillard complet  hmm

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Tournaisis
Pimonaute
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Re : Loi Breyne

"Les travaux de transformation ou d’extension ne seront couverts par la loi Breyne que si ceux-ci sont mentionnés dans la convention de transfert de propriété.
Ils doivent également revêtir une certaine importance (80 % du prix de vente de l’immeuble, avec un minimum de 18.600 EUR)."

Je viens de trouver cet article (source : pap). Dans mon cas, les travaux ne couvrent que 70% du prix. Alors, la Loi Breyne ne s'applique pas??

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perseverant
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Re : Loi Breyne

Qui peut le plus peut le moins. Vous êtes trop près de la limite des 80 % pour ne pas appliquer la loi Breyne. En effet, vous ne pouvez prévoir comment les choses se dérouleront. La proprotion peut changer, les prix augmenter, que sais-je ? En appliquant la loi Breyne, vous offrez aux acquéreurs plus de garanties et vous mettez à l'abri. Votre banquier sera aussi plus rassuré. Le risque est trop grand d' ultérieurement constater que vous auriez du l'appliquer et subir les sanctions prévues, lourdes....

De plus, si vous souhaitez refaire des opérations de ce genre, autant prendre de bonnes habitudes.

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PIM
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Re : Loi Breyne

Tournaisis a écrit :

Je suis un cas qui me préocuppe.

Je vais ajouter un salon "psychanalyse" ?  wink


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Loi Breyne

Tournaisis a écrit :

Je suis vendeur d'un plateau brut dans un batiment soumis à la rénovation. La vente est sur plan donc soumis en tte logique à la loi Breyne. Il y a un propriétaire et un constructeur attitré. Le batiment en est à 50% de sa construction, soit 85% du gros-oeuvre.
Peut-on bien demander un acompte de maximum 5% sur le coût total (à savoir quote part terrain + travaux)??
Peut-on signer un compromis? si oui, doit-il être spécial lorsqu'il s'agit d'une vente soumise à cette loi?
L'entrepreneur est-il en droit de demander que les travaux déjà construits soient payés directement au compromis?
A l'acte, peut-on demander que la quote-part terrain soit complètement payée ou faut-il attendre la réception provisoire?

Réponse "oui" à toutes les questions, dans le cadre de la loi Breyne.

En outre, je suppose qu'il s'agit d'une copropriété.

Bref, prenez contact avec votre notaire pour la préparation des documents adéquats (et qu'il en profite pour vous donner les explications requises)


Erik DECKERS
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Tournaisis
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Re : Loi Breyne

PIM a écrit :

Tournaisis a écrit :
L'entrepreneur est-il en droit de demander que les travaux déjà construits soient payés directement au compromis?

Réponse "oui" à toutes les questions, dans le cadre de la loi Breyne.

En outre, je suppose qu'il s'agit d'une copropriété.

Tout d'abord, merci pour vos réponses.

Il me semblait avoir lu qu'on ne pouvait demander le paiement pour les travaux construits qu'à l'acte et pas au compromis????

Etes-vous sûr?

Merci.  smile

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PIM
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Re : Loi Breyne

Tournaisis a écrit :

Il me semblait avoir lu qu'on ne pouvait demander le paiement pour les travaux construits qu'à l'acte et pas au compromis????

Oups !
J'ai effectivement lu trop vite: comme vous aviez écrit 3 lignes plus haut qu'au compromis l'acompte est limité à 5 %, je n'ai pas vu votre affirmation contradictoire....

Effectivement, c'est à l'acte et en vertu des tranches définies au compromis.


Erik DECKERS
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Tournaisis
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Re : Loi Breyne

Il me semblait bien. J'avais peur d'être complètement perdu  hmm

Au niveau du compromis, est-il vraiment plus spécifique qu'un classique ajouté du paragraphe des tranches à payer après l'acte?

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perseverant
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Re : Loi Breyne

Oui, à l'acte. Pour le reste, petit rappel de la loi, que l'on pense de plus en plus à rénover.

En 1971, après ce scandale resté inscrit dans les mémoires, une nouvelle loi instaura le principe selon lequel le transfert de propriété au profit de l'acquéreur des constructions s'opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux (article 5 de la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, parue au M.B. du 11 septembre suivant). Par une convention entre le vendeur et l'acquéreur, ce dernier devient donc propriétaire de son habitation au fur et à mesure que celle-ci se construit et, surtout, paye le vendeur ou l'entrepreneur en fonction de l'évolution des travaux, par un système de tranches. De cette manière, l'acquéreur n'acquiert en permanence que ce qui existe et ne subira plus de préjudice conséquent en cas de faillite ou de mauvaise fortune de l'entrepreneur. Signalons que, pour mieux assurer la protection de l'acheteur, le vendeur ou l'entrepreneur doit fournir une garantie (appelée cautionnement) évaluée à 5 % du prix du bâtiment à verser par le vendeur ou l'entrepreneur agréé. Pour ceux qui ne bénéficient pas de l'agréation,  un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. Malheureusement, il était possible à l'entrepreneur de se dispenser, avec l'accord de l'acquéreur, de la production de ces garanties, et de nouveaux abus virent le jour.
LA LOI DE 93.
C'est pourquoi, une "nouvelle" loi, datée du 3 mai 1993 (M.B. du 19 juin suivant) a permis expressément à l'acquéreur d'invoquer la nullité de la convention en cas de non respect des nouvelles prescriptions. Doivent par exemple être annexés au contrat les plans précis et cahiers des charges des travaux sur lesquels le contrat porte. Ces annexes doivent être signées par un "architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique". Cette nouvelle exigence est évidemment destinée à mieux garantir le sérieux de ces documents. Le législateur a même souhaité qu'il soit inséré dans le contrat d'entreprise que "les parties ont depuis quinze jours connaissance des données mentionnées dans le présent article" (art.7). Préciser cela, c'est accorder au maître de l'ouvrage un délai de réflexion parce que l'article 7 reprend la plupart de ceux-ci. La loi a aussi confié au notaire chargé de la passation de l'acte authentique de vente un rôle accru de contrôle et de prévoyance.  De plus, elle précise encore mieux le montant du cautionnement à fournir et exige que la convention entre le vendeur ou l'entrepreneur soit beaucoup plus détaillée. En outre, cette loi a également instauré l'obligation pour l'entrepreneur de fournir une garantie (appelée cautionnement), évaluée à 5 pc du prix du bâtiment à verser par l'entrepreneur ou le vendeur agréé à la Caisse de Dépôt et de Consignation. Pour les autres (non agréés), un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. En d'autres termes, la garantie est alors de 100 %...(art.12). L'absence de mention dans le contrat, en un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage a le droit d'invoquer la nullité de convention suffit à annuler la convention…Idem en ce qui concerne les articles 7 et 12…

S'il y a d'autres questions, il est possible de développer plus avant tout cela.

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Tournaisis
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Re : Loi Breyne

perseverant a écrit :

De plus, elle précise encore mieux le montant du cautionnement à fournir et exige que la convention entre le vendeur ou l'entrepreneur soit beaucoup plus détaillée. En outre, cette loi a également instauré l'obligation pour l'entrepreneur de fournir une garantie (appelée cautionnement), évaluée à 5 pc du prix du bâtiment à verser par l'entrepreneur ou le vendeur agréé à la Caisse de Dépôt et de Consignation. Pour les autres (non agréés), un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. En d'autres termes, la garantie est alors de 100 %...(art.12).
S'il y a d'autres questions, il est possible de développer plus avant tout cela.


Merci pour ce rappel historique. Il est vrai qu'il serait opportun de la remanier.... Le style français est nettement plus contemporain. Des idées sont p-e à prendre.

Je reviens sur une chose. Comment sait-on si le vendeur et/ou entrepreneur est agréé??

Merci.

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perseverant
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Re : Loi Breyne

Pour vérifier si un entrepreneur est enregistré, il peut être fait appel à la banque de données de la construction, COBOTEL (rue du Lombard 42 à 1000 Bruxelles, tél. 02/510.46.85 - fax 02/510.47.53) ou encore par téléphone au Service Enregistrement du Ministère des Finances (tél. : 02/210.24.70 ou 73).

L’entrepreneur  doit également être en possession d’une agréation. Cette agréation, qui est délivrée pour des activités déterminées et pour un certain montant d’adjudications, doit être demandée à l’adresse suivante : Ministère des Communications et de l’Infrastructure, Commission d’enregistrement des entrepreneurs, rue de la Loi 155 à 1040 Bruxelles, tel. 02/287.33.33 - fax 02/287.31.17.


Le numéro d’enregistrement se compose d’une série de trois nombres de deux chiffres.

Par exemple  05.11.12
Le premier nombre indique la région dans laquelle l’entrepreneur est enregistré, par exemple le brabant.

Le deuxième nombre indique les travaux pour lesquels il est enregistré. Il est important de vérifier qu'il est bien autorisé à pratiquer ces travaux.

Le troisième nombre indique le nombre de personnes utilisées, dans l’exemple aucune, en dehors du patron.

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