achat murs et fonds

FDC
- Avez-vous demandé au cédant d'adresser à l'administration fiscale le formulaire 442 bis qui est destiné à vérifier la situation fiscale du FDC, mais également à se faire produire un certificat d'absence de toute inscription hypothécaire au bureau des hypothèques compétent. ? Un fonds de commerce peut effectivement être mis en gage.
- Avez-vous dressé  un inventaire, avec une description précise du mobilier ?
- origine du FDC : comment le vendeur est-il lui-même devenu propriétaire du FDC ?  Demandez l’acte sous seing privé et les mentions de son enregistrement qui prouve la propriété si ce n'est pas lui le fondateur .
- ventilation du prix entre mobilier, matériel, marchandises diverses, clientèle et droit au bail et enseigne  éventuels. A établir avec sérieux.
- modalités de versement. Je conseille de ne rien verser jusqu' à vérification de l'absence de dettes.
- demandez le chiffre d'affaire détaillé  des 3 dernières années.
- attention à la reprise du bail.

ELUDER LES 2 %

Je vous déconseille fortement d’éviter de payer les honoraires de négociation du notaire s’il a été prévu et convenu que c’est lui qui était chargé de trouver acquéreur. C’est malhonnête et répréhensible.

SIGNER UN COMPROMIS EN PRIVE.

Compromis de vente vaut vente. C’est un document de première importance et les conseils de votre notaire vous seront précieux. Je vous déconseille de le signer « en privé » pour au moins 20 raisons.

DIMINUER LA VALEUR DU BIEN EN AUGMENTANT CELLE DU FDC

C’est le meilleur moyen d’avoir une insuffisance en matière immobilière (amendes à la clé pour avoir sous-évalué l’immeuble, infraction à l’article 203 du Code des droits d’enregistrement) et en matière mobilière (le fisc pourrait trouver étonnant que la valeur du FDC soit aussi élevée).

Fonds de commerce prend effectivement un "S".

Pour qu'un notaire puisse réclamer des honoraires de négociation (max 2 %), il doit respecter le code de déontologie des notaires en vigueur depuis le 1er janvier 2007 et qui prévoit notamment que cela doit résulter d'un contrat écrit.

En l'espèce, je ne vois donc pas à quel titre le notaire pourrait réclamer des honoraires de négociation à l'acquéreur...

La préparation d'un compromis de vente, cela rentre dans les honoraires normaux du notaire. Il ne s'agit pas d'honoraires de négociation.

Rappel aussi d'un conseil récurrent: que chaque partie prenne son propre notaire. Cela ne coûte pas plus cher.

Lorsque vous avez évoqué les 2 %, il m'est directement apparu qu'il  s'agissait des honoraires de négociation pour vente. Un arrêté royal du 14 novembre 2006 (Moniteur belge du 28 novembre 2006) précise les règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles. Il est en vigueur dès le premier janvier 2007, prévoit effectivement l'écrit et 2 % max d'honoraires, en sus des frais et débours éventuels.

Dans votre cas, je ne sais pas d'où vient ces 2 %. Mais je confirme que ne seront dus aux notaires que les honoraires de vente établis selon barême, acquittés par vous et que les notaires e partagent selon une cuisine interne.

Oui, l'obligation de l'écrit est présente pour cela aussi.