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Ancienne conciergerie sous copropriété

mariejo
Pimonaute
Lieu : Liège, Belgique
Inscription : 02-12-2007
Messages : 2

Ancienne conciergerie sous copropriété

Sommes une petite copropriété incluant une ancienne conciergerie appartenant à l'ensemble des copropriétaires, et mise en location depuis plusieurs années.
En A.G., à quelle majorité (absolue, majorité spéciale des 3/4 des voix, ou majorité spéciale des 4/5 des voix) les décisions IMPORTANTES relatives à la location de cette conciergerie sont-elles prises : suppression des charges locatives, modification ou annulation de clauses majeures du contrat de bail, etc. ?
Nos statuts sont très anciens et ne prévoient donc rien à ce sujet.

Merci pour vos réponses à cette question particulière.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 591

Re : Ancienne conciergerie sous copropriété

Il faut en revenir à l'acte de base. Que dit-il? S'il ne dit rien, c'est à la majorité de 4/5 que la répartition des charges peut être modifiée.

Pour les clauses de contrat de bail, il faut voir lesquelles, et ce qu'elles stipulent.

Bref, votre question est trop vague pour y répondre correctement...

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ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
Messages : 288
Site Web

Re : Ancienne conciergerie sous copropriété

Je suis de l'avis de Grmff

Les décisions de ne plus garder de concierge et de la destination de "l'ancienne conciergerie" doivent prisent à la majorité des 4/5 des voix sauf conditions plus strictes dans le règlement de copropriété.

Par rapport au clauses du contrat de bail, je pense qu'une majorité des 3/4 est nécessaire. Cette majorité étant nécessaire pour modifier les statuts au niveau "jouissance, usage ou l'administration des parties communes".

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mariejo
Pimonaute
Lieu : Liège, Belgique
Inscription : 02-12-2007
Messages : 2

Re : Ancienne conciergerie sous copropriété

Merci pour les 2 réponses apportées à ce jour à notre question.

Afin d'être plus précise, j'ajouterai que pour nous, il n'est pas envisageable de modifier les statuts actuels de l'immeuble. Cette modification des statuts ne sera effectuée qu'en cas de vente de l'ancienne conciergerie, opération qui induirait un élément privatif supplémentaire et par conséquent une nouvelle répartition des charges communes.
La conciergerie n'a jamais eu sa quote-part propre, les charges appliquées sont forfaitaires, les charges réelles réparties sur les comptes des copropriétaires suivant les quotités respectives. Je suppose que ce système est assez couru.

Le litige entre les propriétaires est important car il porte sur l'annulation pure et simple de la clause relative aux charges prévues pour le locataire, avec effet rétroactif sur plusieurs années... !

Etre réellement assuré que ce vote requiert une majorité "Spéciale", au lieu d'une majorité absolue ou simple, serait déjà un grand pas.

Je remercie par avance ceux qui peuvent m'apporter d'autres précisions ou certitudes.

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Ancienne conciergerie sous copropriété

mariejo a écrit :

  Cette modification des statuts ne sera effectuée qu'en cas de vente de l'ancienne conciergerie, opération qui induirait un élément privatif supplémentaire et par conséquent une nouvelle répartition des charges communes.

Ne perdez pas de vue que les créanciers hypothécaires éventuels ont une hypothèque sur les parties communes de l'immeuble, à raison des quotes-parts du copropriétaire qui a consenti l'hypothèque. Ils ont donc aussi une cause de préférence sur les loyers perçus.

Les contrats de prêt spécifient généralement que l'emprunteur s'interdit de réduire la valeur de son bien en d'en céder une partie, sans l'autorisation expresse et préalable du créancier hypothécaire. Le non respect entraine généralement le droit pour le créancier d'exiger le remboursement du solde du prêt en cause par anticipation.

Si la vente est véritablement envisagée, que les différents copropriétaires qui ont consenti une hypothèque vérifient bien leurs obligations en la matière.

Un homme prévenu ...book.gif

Bien à vous,

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perseverant
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2004
Messages : 604

Re : Ancienne conciergerie sous copropriété

Ce cas pose la question déjà soulevée du changement de destination des parties communes d’un immeuble à appartements. Qu’il s’agisse d’une buanderie, de caves, d’une chambre de bonne sous les combles, d’une conciergerie ou même d’un local pour vélos, la hausse du marché immobilier peut attiser des convoitises ou, simplement, le souci pour les copropriétés de mieux rentabiliser ces espaces en les louant ou en les vendant. Mais ce changement de destination ne se réalise pas sans formalités parce que les parties communes n’appartiennent pas à l’association des copropriétaires. Juridiquement, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrain affectées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. La plupart du temps, l’acte de base et le règlement de propriété confirment cette affectation commune et ces biens ne se voient pas attribuer de millièmes ou de précompte immobilier. En conséquence, si l’on décide de rendre des parties communes privatives, il faudra modifier la répartition des millièmes pour tout l’immeuble. Il faudra fixer la quote-part de ce nouvel espace privatif dans les communs. Expliqué autrement, cela revient à dire que la participation de chaque copropriétaire aux charges communes va changer puisque le nombre de millièmes sur laquelle elle est calculée va être actualisé. En effet, le futur  propriétaire de la conciergerie devra assumer des charges auparavant assumées par l’association des copropriétaires. Une telle modification des statuts de l’immeuble ne peut s’effectuer que par notaire. De plus, seule l’association des copropriétaires peut prendre une telle décision, mais seulement à la majorité des quatre cinquièmes des voix, sauf si le règlement de copropriété impose des conditions encore plus strictes. La loi précise que doit être prise à une telle majorité la modification de la répartition des charges de copropriété et tous actes de disposition de biens immobiliers communs (article 577-7 & 1 2° a) et e)). Mais, comme la répartition des quotes-parts va être modifiée, il faudra en définitive l’unanimité (article 577-7 & 3).
Enfin, pour chacun des appartements hypothéqués de l’immeuble, il faudra procéder à la mainlevée partielle de l’éventuelle  inscription hypothécaire évoquée par Gof. Pourquoi ? Parce que, comme pour n’importe quelle vente, il n’est pas question de vendre un immeuble hypothéqué. Or, la quote-part dans les communs est l’accessoire du lot privatif de chaque copropriétaire. Elle fait donc partie, au même titre que l’appartement, du gage constitué au profit de l’organisme bancaire qui a prêté les fonds destinés à acquérir un appartement. Inutile de préciser que l’obtention de toutes ces mainlevées partielles (limitées à la quote-part dans les communs), actes notariés,  coûtera à l’association beaucoup d’argent et de temps.

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