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enegistrement d'un bail

colette
Pimonaute
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enegistrement d'un bail

Bonjour,

je loue depuis des années une maison à un jeune couple qui a implanté une crèche dans cette maison. Au début, ils y vivaient, aujourd'hui ils ont leur résidence principale ailleurs (il n'a plus donc que la crèche). Le problème est qu'il n'y a jamais eu de bail (bail verbal) et que je ne l'ai donc pas enregistré comme la loi l'oblige depuis l'année passée. Je suis bien consciente d'être en infraction (pour être franche c'était mon ex qui s'occupait de ça et mnt il ne s'occupe plus de rien) . J'aimerais régulariser tout ça mais puis-je faire un contrat de bail à partir d'aujourd'hui? Et vu qu'il s'agit d'une crèche, puis-je éviter qu'il s'agisse d'un bail commercial? Ce n'est pas ouvert au public mais ce n'est pas non plus un lieu totalement privé? En outre il ne s'agit pas non plus d'un bail de résidence principale? Je dois ajouter que les locataires ne déclarent pas le bail comme charge professionnelle car mon ex avait refusé un bail commercial mais je sais qu'il y a des dispositions d'O.P. Bref que me conseillez-vous pour "réparer" tout ça?

d'avance un tout grand merci pour vos réponses.
Colette

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grmff
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Re : enegistrement d'un bail

Le mieux est effectivement de régulariser le tout avec un bail écrit, qui mentionne les droits et responsabilités de chacun.

Pour une crèche, je ne pense pas qu'on doivent faire un bail commercial. (à vérifier avec le SNP, par exemple)

Le code civil mentionne en effet:

§ 1. Des <baux> commerciaux.
Article 1. <L 29-06-1955, art. 1> Tombent sous l'application de la présente section les <baux> d'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord exprès des parties en cours du <bail>, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

Il est à noter qu'ils ont probablement intérêt à pouvoir déclarer le loyer dans leurs frais généraux. Vous serez taxée sur un revenus de 60% du loyer. On considère donc qu'un loyer "professionnellement déductible" doit être plus élevé de 30% pour que l'opération soit blanche pour vous.

De leur côté, les locataires pourront déflaquer l'ensemble du loyer. L'opération sera donc profitable pour eux.

Pour balancer les avantages et inconvénients des deux parties, il est également d'usage de mettre le précompte immobilier à charge du locataire "professionnel".

Vous pouvez utiliser le modèle pour le bail de bureau


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Gof-2118
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Re : enegistrement d'un bail

Lorsque l'immeuble est loué en vue de l'exploitation d'une crèche, le bail n'est pas conclu sous l'empire des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux, les exigences de l'art. 1er n'étant pas rencontrées (je vérifie demain si je peux, mais je suis certain à 99,9 %).

Autrement dit, vous avez conclu un bail de droit commun, ou à tout le moins un bail de résidence principale, lequel a perdu ce caractère dès l'instant où les locataires ont déplacé leur résidence principale (le bail donc dans le champ des dispositions relatives au bail de droit commun). Ce type bail ne doit pas être constaté par un écrit.

Même si à l'origine l'immeuble était affecté à la résidence principale du preneur, l'exigence d'un écrit n'existe que depuis l'année passée. L'écrit n'est, autrement dit, pas exigé en droit dans votre cas d'espèce.

Il n'y a que les "actes portant bail" qui doivent être enregistrés. Comme il n'y a pas d'acte portant bail (un écrit en résumé), il vous est impossible de soumettre le bail à la formalité de l'enregistrement, sans que cela ne puisse vous être reproché.

Par contre, et quand bien même cela n'est pas obligatoire dans votre cas, il est tout à fait conseillé de constater le bail par un écrit, d'autant plus qu'il y a déjà eu plusieurs changements d'affectations.

Une solution est de mettre de commun accord un terme au bail (verbal) existant  et de conclure concomitamment un nouveau bail, quitte à maintenir le montant du loyer, la garantie, l'effet d'un état des lieux éventuel, etc. S'agissant d'un bail de droit commun, les parties ont une grande liberté pour aménager leurs conventions.

Bien à vous,
Gof.


Gof.

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PIM
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Re : enegistrement d'un bail

Gof a écrit :

Lorsque l'immeuble est loué en vue de l'exploitation d'une crèche, le bail n'est pas conclu sous l'empire des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux, les exigences de l'art. 1er n'étant pas rencontrées (je vérifie demain si je peux, mais je suis certain à 99,9 %).

Autrement dit, vous avez conclu un bail de droit commun, ou à tout le moins un bail de résidence principale, lequel a perdu ce caractère dès l'instant où les locataires ont déplacé leur résidence principale (le bail donc dans le champ des dispositions relatives au bail de droit commun). Ce type bail ne doit pas être constaté par un écrit.

Même si à l'origine l'immeuble était affecté à la résidence principale du preneur, l'exigence d'un écrit n'existe que depuis l'année passée. L'écrit n'est, autrement dit, pas exigé en droit dans votre cas d'espèce.

Il n'y a que les "actes portant bail" qui doivent être enregistrés. Comme il n'y a pas d'acte portant bail (un écrit en résumé), il vous est impossible de soumettre le bail à la formalité de l'enregistrement, sans que cela ne puisse vous être reproché.

Par contre, et quand bien même cela n'est pas obligatoire dans votre cas, il est tout à fait conseillé de constater le bail par un écrit, d'autant plus qu'il y a déjà eu plusieurs changements d'affectations.

Une solution est de mettre de commun accord un terme au bail (verbal) existant  et de conclure concomitamment un nouveau bail, quitte à maintenir le montant du loyer, la garantie, l'effet d'un état des lieux éventuel, etc. S'agissant d'un bail de droit commun, les parties ont une grande liberté pour aménager leurs conventions.

Bien à vous,
Gof.

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Erik DECKERS
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colette
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Re : enegistrement d'un bail

Merci pour vos réponses.
Je suis épatée aussi bien par leur contenu que par leur rapidité! Seriez-vous des ordinateurs? lol
Encore une petite question: si le bail est un bail de droit commun, quelle est la loi applicable? Par exemple en matière de préavis? délais pour le locataire et pour le bailleur... et de manière générale où puis-je trouver les dispostions légales applicables à ce bail verbal?
Pour être sincère, si je ne suis pas en infraction, j'hésite à faire un bail écrit car l'expérience m'a déjà démontré que lorsqu'on modifie qqch qui fonctionne bien comme ça, parfois on le regrette amèrement. D'autant plus que la loi protège à outrance le locataire en partant du principe que c'est lui l'économiquement faible alors que ce n'est pas toujours le cas!

Cordialement
Colette

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grmff
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Re : enegistrement d'un bail

La loi sur le bail (hors résidence principale, bail à ferme et bail commercial) se trouve ICI

On y lit notamment:

Art.  1736. <L 20-02-1991, art. 8>. Sans préjudice de l'article 1758, le <bail> conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois.
  Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d'un mois.

(l'art. 1758 n'a pas d'importance, il concerne les appartements meublés)

(PS: Nous ne sommes pas des ordinateurs... les ordinateurs ne réclament pas ud chocolat!  cool )

Bonne lecture... et à bientôt.


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PIM
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Re : enegistrement d'un bail

colette a écrit :

Pour être sincère, si je ne suis pas en infraction, j'hésite à faire un bail écrit car l'expérience m'a déjà démontré que lorsqu'on modifie qqch qui fonctionne bien comme ça, parfois on le regrette amèrement.

Cela me paraît effectivement plus sage, puisque vous n'êtes apparemment pas en infraction.

Comme le disait Achille (celui qui a un problème au talon): "laissez pisser le Merinos"...


Erik DECKERS
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immorp
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Re : enegistrement d'un bail

Juste une parenthèse (Mais qui reste dans le cadre du sujet).
Aujourd’hui, et c’est la première fois, le bureau d’enregistrement de Bruxelles 1 me demande de verser 6 euros pour me renvoyer en recommandé un bail d’habitation enregistré. Renseignement pris, les exemplaires enregistrés seront maintenant renvoyés par recommandé « parce qu’il y en a trop qui se perdent par la poste » (Dixit l’employée du cadastre…)


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grmff
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Re : enegistrement d'un bail

Et qu'est-ce qui leur permet de vous demander 6 euros? La loi ne prévoit pas de tels frais...


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Gof-2118
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Re : enegistrement d'un bail

Grmff a écrit :

Et qu'est-ce qui leur permet de vous demander 6 euros? La loi ne prévoit pas de tels frais...

Voyez l’article 236 du code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :

« Sans préjudice des dispositions contenues dans les lois particulières, les receveurs de l'enregistrement délivrent, à la demande des parties ou de leurs ayants droit et, moyennant une ordonnance du juge de paix à la demande des tiers qui invoquent un intérêt légitime, des copies ou extraits de leurs registres de formalité et des actes ou déclarations enregistrés dans leur bureau et y déposés en original, copie ou extrait.

Ces copies ou extraits peuvent être fournis aux mandataires des intéressés, pourvu qu'ils justifient du mandat.

La délivrance des pièces ci-dessus donne droit à une rétribution à fixer par le Ministre des finances. »

Bien à vous,


Gof.

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immorp
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Re : enegistrement d'un bail

Gof a écrit :

Voyez l’article 236 du code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :

??? Je crois pas qu'on soit dans ce cas ????

Donc, d'après la fonctionnaire que j'ai eu au téléphone, ce bureau (ou tous ?) aurait décidé d'envoyer toutes les copies enregistrées des baux en recommandé, sauf si on fait la demande par écrit de l'envoyer par courrier ordinaire.... Dont coût (a payer préalablement..) 6 €

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Gof-2118
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Re : enegistrement d'un bail

immorp a écrit :

Gof a écrit :
Voyez l’article 236 du code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :

??? Je crois pas qu'on soit dans ce cas ????

Donc, d'après la fonctionnaire que j'ai eu au téléphone, ce bureau (ou tous ?) aurait décidé d'envoyer toutes les copies enregistrées des baux en recommandé, sauf si on fait la demande par écrit de l'envoyer par courrier ordinaire.... Dont coût (a payer préalablement..) 6 €

Voyez aussi la circulaire ministérielle ci-après reproduite :


"Circulaire n° 18/2007 (E.P.2241/20) dd. 19.12.2007


Délivrance de renseignements par le receveur - Rétributions

Rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits. Adaptation à l’indice des prix à la consommation

    Un arrêté ministériel du 20 juin 2002 fixe les rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits.

    Cet arrêté prévoit que la rétribution soit adaptée tous les trois ans à partir du 1er janvier 2005. L’adaptation doit se faire sur base des variations de l’indice des prix à la consommation.

    L’indice initial de référence est celui du mois de novembre 2001 soit 109,79 (1996 = 100)

    L’adaptation des rétributions au coût de la vie est obtenue en appliquant la formule suivante : rétribution de base multipliée par le nouvel indice des prix à la consommation du mois de novembre qui précède l’adaptation et divisée par l’indice initial.

    L’indice des prix à la consommation du mois de novembre 2007 est 124,24 (1996 = 100).

    Par conséquent, les montant des rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement en application du dit arrêté ministériel doivent, pour la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2010, être adaptés en remplaçant les montants initiaux figurant dans l’arrêté ministériel par les montants indexés conformément au tableau ci-dessous.


Montant initial    Montant indexé
0,25 EUR              0,28 EUR
0,50 EUR              0,57 EUR
2,50 EUR              2,83 EUR
5,00 EUR              5,66 EUR

l’Administrateur général
de la Documentation patrimoniale,

D. DE BRONE."


L'arrêté ministériel précise quant à lui :

"Les rétributions dues aux receveurs de l'enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits en exécution des articles 90, 143 à 146 et 160 du Code des droits de succession et de l'article 236 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, sont fixées comme suit :

[...]

3° pour toute autre recherche d'acte ou déclaration :

2,50 EUR par document recherché;

[...]

6° pour la copie ou l'extrait d'un acte, d'une déclaration ou d'un enregistrement :

0,25 EUR par copie avec un minimum de 2,50 EUR par demande."  mad


Bien à vous,


Gof.

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PIM
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Re : enegistrement d'un bail

à Gof: la circulaire citée explique l'indexation du "salaire", mais ne définit pas que dans le cas d'espèce (enregistrer un bail et le renvoyer au contribuable) ce salaire est d'application.
Il s'agit plutôt de définir un salaire pour des travaux de recherche, de copie, etc. ce qui n'est tout de même pas le cas avec la prestation de l'enregitrement en elle-même.


à Immorp: l'enregistrement est gratuit (dans les cas prévus) et ils le renvoient gratuitement si c'est par courrier ordinaire. Ils demandent 6 € si c'est par recommandé.

Il ne rester donc plus qu'à se contenter du courrier ordinaire. Et si on ne reçoit rien en retour, de recommencer tout le cirque.... gratuit.... autant de fois que nécessaire  wink


Erik DECKERS
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Gof-2118
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Re : enegistrement d'un bail

Oups, en effet. Je n'avais pas saisi qu'il s'agissait du renvoi de l'original et non pas d'une demande de copie.

Quelqu'un a déjà essayé de présenter un bail à l'enregistrement par la voie électronique ?


Gof.

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immorp
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Re : enegistrement d'un bail

Qu’on expédie un bail à l’enregistrement par courrier, fax ou e-mail, les exemplaires enregistrés sont toujours renvoyés par courrier.
Jusqu’ici, je les ai (toujours) reçus par courrier ordinaire. C’est ce bureau d’enregistrement (ou s’agit’ il d’une décision générale pour tous les bureaux ?) qui a décidé que maintenant les envois se feront normalement par recommandé payant.
Il faudra faire la demande explicite et écrite que le bail soit renvoyé par courrier ordinaire pour éviter les 6 euros…


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Francis
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Re : enegistrement d'un bail

J'ai envoyé par courrier et tjs reçu de retour par courrier simple et gratos.

J'ai envoyé par mail, sous fichier pdf, il y a +- 2 mois et reçu de retour par courrier simple et gratos +- 2 semaine après.

A l'avenir, j'enverrai par mail.  Rapide et gratuit.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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