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Résilier un bail commercial

cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 06-07-2006
Messages : 2 796

Résilier un bail commercial

Bonjour à tous,

Je pense modestement connaître les grandes lignes de la loi sur les baux à usage de résidence principale mais volià, je suis en train d'acquérir un immeuble avec des surfaces commerciales et je ne m'étais jusqu'alors peu intéressé à ce style de baux.
Actuellement, elles sont occupées mais j'aimerais en récupérer une pour mon usage propre. Dois-je obligatoirement attendre la fin du bail ou ai-je la faculté de résilier avant?

Merci

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 06-07-2006
Messages : 2 796

Re : Résilier un bail commercial

Je vois dans le bail :

"le bailleur se réserve le droit de mettre fin au bail au terme de la 3ème et de la 6ème année conformément à la Loi sur les baux commerciaux."

J'y trouve également :

"En cas d'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux (moi donc  lol ) pourra mettre fin au bail dans le cas et moyennant observation des conditions prévues à l'article 16,1°,2°,3° et 4° avec préavis d'un an signifié par lettre recommandée dans les 3 mois de l'acquisition, avec mention expresse de la raison invoquée par le bailleur pour justifier sa décision"

C'est vrai tout ça? Existe t'il un fascicule comme dans la Loi sur les baux de résidence principale?

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Résilier un bail commercial

Ci-après quelques extraits des dispositions du Code civil en matière de baux commerciaux. En résumé, en tant que nouveau propriétaire, vous pouvez donner un congé dans les trois mois de la passation de l'acte authentique (c'est la transcription qui rend la vente opposable au preneur), moyennant un délai de préavis d'un an, au motif que vous voulez affecter le bien à votre propre usage.


Je vous conseille par ailleurs de bien étudier les art. 25 à 27, ou autrement dit, ce n'est pas forcément gratuit (et ici, on ne paye pas en chocolat  tongue ).


"§ 6. De la transmission du bien loué.

  Art. 12. Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :

  1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.

  2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.

  3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.

  4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle d'assurer la conservation du fonds de commerce.
  Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

  § 8. De l'indemnité d'éviction.

  Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
  1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
  2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
  3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
  4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
  5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
  6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
  (En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. <L 23-06-1955, art. 1>
  Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

  Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au bail avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.

  Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas recu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer."


Bien à vous,

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 06-07-2006
Messages : 2 796

Re : Résilier un bail commercial

Un grand merci.

Si j'ai bien lu, vu que je compterais reprendre le local pour exercer une activité totalement différente (vendre des pralines par exemple  lol ), je peux le faire si je donne le congé dans les 3 mois suivant l'acte et avec un préavis d'un an (ce qui m'arrange bien en plus) et tout cela sans indemnité.

Sinon, les dispositions du bail, mentionnant la faculté de résilier après 3 et 6 ans sont farfelues ou légales?

PS : existe t'il un site reprenant cette Loi et éventuellement sa "traduction"?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 351

Re : Résilier un bail commercial

La loi sur les baux commerciaux se trouve ici

Pour ce qui est de sa traduction en français jurisprudentiel, c'est beaucoup moins évident...

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Résilier un bail commercial

cochise a écrit :

... vu que je compterais reprendre le local pour exercer une activité totalement différente (vendre des pralines par exemple  lol ),

Ca y est, j'ai compris  (!) 
Ce site n'a rien à voir avec de l'immobilier. En fait c'est une site de chocolatiers et autres mordus du chocolat qui s'échangent des messages ultra-secrets dans un langage hyper codé.
Quelqu'un peut m'expliquer où je peux consulter le code ???

haha.gif

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 06-07-2006
Messages : 2 796

Re : Résilier un bail commercial

Gof a écrit :

Quelqu'un peut m'expliquer où je peux consulter le code ???


Voir ici


Plus sérieusement, est ce que le locataire bénéficie d'un contre-préavis? Un an, de préavis c'est long. S'il s'en va après 1 mois, c'est pas la même chose...

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Résilier un bail commercial

Plus sérieusement, est ce que le locataire bénéficie d'un contre-préavis? Un an, de préavis c'est long. S'il s'en va après 1 mois, c'est pas la même chose...

Rien de tel est prévu dans la loi.

Cependant deux hypothèses existent.

Votre propre préavis est donné dans un délai proche des six mois qui précèdent une fin de triennat. Dans ce cas le preneur peut renoncer moyennant un délai de préavis de 6 mois (cette possibilité lui est reconnue indépendamment du fait de la mutation de la propriété).

Seconde hypothèse : le preneur et vous-même vous accordez sur une fin anticipée du bail, laquelle peut avoir lieu à tout moment : " Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge."

Si cela vous intéresse, je peux vérifiez si en l'occurrence il s'agit du juge de paix (je le pense, mais je n'en suis pas certain) ou du tribunal de commerce.

Au fait, merci pour le mode d'emploi du code des chocolatiers. J'ai adapté mes fins de texte en conséquence  smile .

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 21-10-2005
Messages : 1 317

Re : Résilier un bail commercial

En cliquant sur le raccourci proposé par Grmff sur la législation des baux commerciaux, je lis: si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail celui-ci bénéfice d'un nouveau bail de 9 ans à durée indéterminée et le propriétaire doit remettre un préavis de 18 mois si il désire récupérer son bien.
Par contre je ne lis pas quel est la durée du préavis que le locataire doit donner si il désire rompre ce bail à durée indéterminée : 1 mois ou bien 3 mois ou bien aussi 18 mois.
Merci de votre réponse.

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