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Cession de bail

Yorelle
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 31-01-2008
Messages : 2

Cession de bail

Bonjour,
Mon locataire, qui occupe l'appartement depuis 11 mois, veut le quitter car il achète une maison.
Or il veut CEDER le bail afin dit-il de ne pas me devoir les 3 mois d'indemnités de rupture.
Suis-je obligée d'accepter une cession ?
Si oui, suis-je libre du nouveau locataire ?
Et si aucun "candidat" n'entre dans les critères que j'avais posés au départ (ex : solvabilité suffisante par rapport au loyer, pas d'animal, max 2 personnes dans l'appartement,...), que se passe-t-il ?
Une cession protège-t-elle le locataire automatiquement du paiement de l'indemnité de rupture ?
En fait moi je m'étais dit qu'à son départ, je referais un bail via une agence, car je réside à présent à l'étranger...
Si vous avez déjà eu une expérience de cession en tant que propriétaire ou locataire, vos conseils sont les bienvenus !
Merci !  smile

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Gof-2118
Pimonaute
Inscription : 27-10-2008
Messages : 1

Re : Cession de bail

Yorelle a écrit :

Bonjour,

Bonjour à vous aussi,

Yorelle a écrit :

Mon locataire, qui occupe l'appartement depuis 11 mois, veut le quitter car il achète une maison.

Félicitez le, ça détend l'atmosphère ...

Yorelle a écrit :

Or il veut CEDER le bail afin dit-il de ne pas me devoir les 3 mois d'indemnités de rupture.
Suis-je obligée d'accepter une cession ?

Voyez à ce propos les dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur (j'imagine que votre locataire ne vous loue pas une seconde résidence) :

Art. 4. Cession et sous-location.
§ 1. La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

L'indemnité de rupture de 3 mois n'est possible que si vous êtes liés par un bail de 9 ans (et non pas un bail de courte durée, de maximum 3 ans, auquel aucune partie ne peut renoncer unilatéralement avant l'échéance du terme).

Yorelle a écrit :

Si oui, suis-je libre du nouveau locataire ?
Et si aucun "candidat" n'entre dans les critères que j'avais posés au départ (ex : solvabilité suffisante par rapport au loyer, pas d'animal, max 2 personnes dans l'appartement,...), que se passe-t-il ?

C'est bien pour cela qu'il faut votre accord écrit et préalable.

Yorelle a écrit :

Une cession protège-t-elle le locataire automatiquement du paiement de l'indemnité de rupture ?

La cession de bail n'a pas pour effet d'y mettre un terme, c'est uniquement le titulaire qui se voit remplacé par un autre. Le bail quant à lui, continue à sortir ses effets et, n'étant pas rompu, aucune indemnité n'est due à ce titre.

Yorelle a écrit :

En fait moi je m'étais dit qu'à son départ, je referais un bail via une agence, car je réside à présent à l'étranger...
Si vous avez déjà eu une expérience de cession en tant que propriétaire ou locataire, vos conseils sont les bienvenus !

Votre locataire veut partir avant l'heure (il n'a cette possibilité que dans l'hypothèse où il a conclu un bail de 9 ans), tout en évitant le paiement d'une indemnité de rupture. C'est pour cela qu'il souhaite céder le bail.

Vous n'êtes pas non plus obligé d'accepter la cession du bail (11 mois après la prise de location ...).

Le locataire dispose (toujours dans l'hypothèse d'un bail de 9 ans) de la faculté de renoncer à tout moment, moyennant un délai de préavis de 3 mois et paiement d'une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le bail prend fin dans la 1ère, la 2e ou la 3e année.

Mais si vous avez envie de faire plaisir à votre locataire, par exemple parce que ça cela vous convient finalement aussi, vous pouvez aussi mettre fin de commun accord au bail sans indemnité (c'est d'ailleurs la seule façon de mettre fin à un bail de courte durée avant son échéance).

Yorelle a écrit :

Merci !  smile

J'espère que ceci vous mettra sur la voie.


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Cession de bail

D'accord pour l'explication claire et exhaustive de Gof. La différence entre un bail de 9 ans et un bail de type court est primordiale.

D'accord, sauf quend il dit:

Gof a écrit :

Mais si vous avez envie de faire plaisir à votre locataire, par exemple parce que ça cela vous convient finalement aussi, vous pouvez aussi mettre fin de commun accord au bail sans indemnité (c'est d'ailleurs la seule façon de mettre fin à un bail de courte durée avant son échéance).

Parce que la seule manière de mettre fin au bail (sauf si celui-ci prévoit une porte de sortie), c'est de trouver un accord. Et l'accord peut tout à fait être que le locataire laisse une indemnité.

Dans votre cas, il serait plus que justifié d'exiger:
1. Que le sortant paye les frais d'agence pour la relocation (vous êtes à l'étranger? Vous devez vos faire assister) ou vos frais de voyage aller-retour
2. Que le sortant paye les frais d'état des lieux de sortie et la moitié des frais d'entrée du suivant
3. Que le sortant paye les éventuels frais de syndic ou de relevés intermédiaire Caloribel ou Ista
Ces 3 frais sont des frais que le changement de locataire fait subir de manière claire et évidente. Ce n'est pas à vous de les supporter

Libre à vous ensuite d'exiger une indemnité compensatoire des soucis que cela vous donne. Perso, je n'en demande que très rarement.


Grmf!
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Yorelle
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 31-01-2008
Messages : 2

Re : Cession de bail

Re-Bonjour,

Je tiens particulièrement à vous remercier pour vos explications très claires.
Il s'agit en effet bien d'un bail de 9 ans à usage de résidence principale, comme le supposait Gof.

Par ailleurs, c'est effectivement parce que je suis à l'étranger que je souhaite qu'une agence fasse la recherche d'un nouveau locataire "convenable". Mon but n'est vraiment pas de me faire de l'argent sur le dos de ma locataire, mais il est vrai que les frais dont parle Grmf! me semblent légitimement devoir être supportés par cette personne qui quitte l'appartement après si peu de temps.

D'autant plus qu'elle a repeint l'appartement dans des couleurs vives sans mon accord écrit (ce qui était précisé dans le bail), qu'elle a pris un chien après avoir signée le bail, et que je voudrais qu'elle remette l'appartement en état.

Merci en tout cas de m'apprendre que je ne suis pas obligée d'accepter une cession, cela me rassure...

Yorelle

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Cession de bail

Il est clair que vous pouvez exiger la remise en pristin état... ou sa contre-partie financière à 10-15€/m2 de surface de mûr.


Grmf!
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