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Etat des lieux de sortie: locataire absent!

skywalker
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 26-10-2007
Messages : 256

Etat des lieux de sortie: locataire absent!

Bonjour!
Début février, je passe devant le Juge de Paix pour résilier le bail (résidence principale, d'un an) aux torts de mes locataires. En cause: non payement des loyers, de l'eau, de l'électricité, du gaz, pas d'assurance, aucun entretien,...).
Le bail de mes locataires se termine, en théorie, le 31 mars 2008. Je leur ai adressé, en novembre 2007, leur lettre de congé ainsi que le nom de l'expert qui devrait réaliser l'état des lieux de sortie. Pas de réponse.
Je suis quasiment certain que mes locataires seront absents lors de cet état des lieux de sortie (leur précédent proprio me confirme qu'ils partent toujours à la cloche de bois). Dans l'hypothèse où des dégâts seraient constatés, que dois-je faire? L'expert que je compte mandater est agréé des tribunaux. Ses constations seront-elles irrévocables, même si l'état des lieux n'est pas contradictoire?
Voici ce que précise mon bail: "Les parties devront avoir désigné leur(s) expert(s) au plus tard 15 jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit à défaut d'accord, sur requête de la partie la plus dilligente devant le Juge de Paix. Il se réalisera à frais partagés entre les paries. Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition."
Mon bail est-il suffisamment cadenessé? Merci de tous vos conseils et réponses!
Skywalker

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immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 12-12-2004
Messages : 797
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Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

skywalker a écrit :

Bonjour!
Début février, je passe devant le Juge de Paix pour résilier le bail (résidence principale, d'un an) aux torts de mes locataires. En cause: non payement des loyers, de l'eau, de l'électricité, du gaz, pas d'assurance, aucun entretien,...).
Le bail de mes locataires se termine, en théorie, le 31 mars 2008. Je leur ai adressé, en novembre 2007, leur lettre de congé ainsi que le nom de l'expert qui devrait réaliser l'état des lieux de sortie. Pas de réponse.
Je suis quasiment certain que mes locataires seront absents lors de cet état des lieux de sortie (leur précédent proprio me confirme qu'ils partent toujours à la cloche de bois). Dans l'hypothèse où des dégâts seraient constatés, que dois-je faire? L'expert que je compte mandater est agréé des tribunaux. Ses constations seront-elles irrévocables, même si l'état des lieux n'est pas contradictoire?
Voici ce que précise mon bail: "Les parties devront avoir désigné leur(s) expert(s) au plus tard 15 jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit à défaut d'accord, sur requête de la partie la plus dilligente devant le Juge de Paix. Il se réalisera à frais partagés entre les paries. Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition."
Mon bail est-il suffisamment cadenessé? Merci de tous vos conseils et réponses!
Skywalker

Votre bail prévoit que les deux parties doivent nommer un ou 2 experts (Chacun le sien) pour l’état des lieux de sortie. Si l’expert que vous avez mandaté ne l’est pas aussi par le locataire, ses constatations seront rejetées par le juge.
J’ai déjà eu un coup semblable : Ayant mandaté un expert pour l’état des lieux de sortie, le locataire avait donné verbalement son accord sur ce choix. Le jour des constatations, le locataire a prétendu qu’il n’avait pas compris, et qu’il considérait que cet expert agissait uniquement pour mon compte. A la fin, il a refusé de signer le PV, car il n’était pas d’accord sur le décompte présenté. L’affaire s’est terminé au tribunal (Il y avait aussi des arriérés de loyer…). Il a prétendu qu’il n’était pas présent lors de l’état des lieux de sortie, et le Juge a considéré l’état des lieux de sortie comme unilatéral et donc n’en a pas tenu compte. (Il s’agissait d’un expert qui agit souvent pour les tribunaux).
Une seule solution : Demander au préalable au Juge de désigner un expert, comme l’indique votre bail. Rien ne vous empêche de proposer le même. Ainsi, ses constatations obligeront les 2 parties.
Maintenant, si vous pensez n’avoir aucun espoir de récupérer les sommes dues parce que votre locataire est insolvable, mieux vaut laisser tomber…

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skywalker
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 26-10-2007
Messages : 256

Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

Merci pour votre réponse et votre conseil: je vais faire désigner un expert par le juge.
Je sais que mes locataires sont insolvables mais dresser un état des lieux de sortie par un expert me semble quand même important, notamment pour le relevé des compteurs.
Je tiens vraiment à disposer d'une "preuve" "écrite réalisée par quelqu'un d'assermenté.
Insolvables ou pas, je compte néanmoins aller jusqu'au boit pour récupérer mon argent, dans l'hypothèse où mes licataires auraient commis des dégâts volontaires sur mon bien.
Aux lecteurs de ce forum: n'hésitez pas à me faire part de vos expériences et tuyaux. Merci!

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

L'état des lieux de sortie n'est valable que s'il est dressé contradictoirement.  L'expert doit être mandaté par son ou ses clients.  Même si l'expert est habituellement désigné par les tribunaux comme Expert Judiciaire, son rapport n'a pas de valeur (ou bien peu) s'il n'est pas mandaté ou désigné.  Tout expert n’est Expert Judiciaire que pour le dossier pour lequel il a été désigné.  C’est une fonction temporaire et non un titre ou une profession ou un grade.  N’en déplaisent à certains qui en font leur publicité.
Personnellement, je commence toujours par faire signer un ordre de mission (et me faire payer smile ) avant de commencer un état des lieux de sortie.  De cette façon, si l’une des parties n’est pas d’accord de signer le PV, je rédige un rapport motivé qui a une certaine valeur et est souvent accepté par les Juges de Paix. 

Lors de votre passage devant le Juge, demandez-lui de désigner un Expert Judicaire, à moins que votre locataire ne fasse preuve de bonne volonté entre temps et qu’un expert ait été désigné par lui pour le représenter.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 357

Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

Vous avez également la possibilité de faire faire un relevé par huissier. Si c'est juste pour le relevé des compteurs, c'est une solution sûre et peu onéreuse.

Si le locataire part souvent à la cloche de bois, vous pouvez prendre les devant et l'assigner(conciliation+requête en parallèle) au tribunal pour confirmer la fin de bail, vous donner la possibilité de l'expulsion, et faire nommer l'expert de votre choix.

Par ailleurs, je confirme:
Etre "expert nommé par les tribunaux" ne veut en effet rien dire. Moi aussi, j'ai déjà été nommé "expert" pour un état des lieux de sortie. Et je vous garantis que je n'en ai ni titre, ni expérience.... je n'avais quasi jamais établi d'état des lieux de sortie pour un tier...

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skywalker
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 26-10-2007
Messages : 256

Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

Si je vous suis bien: dans l'hypothèse où mes locataires seraient absents de l'état des lieux de sortie et qu'ils ne soient représenté pas personne, il est préférable que je demande au Juge de Paix de désigner un expert pour réaliser ledit état des mieux.

Dans ce cas de figure, aurais-je un constat d'état des lieux de sortie "valable" au cas où des détériorations seraient constatées?

Personnellement, j'aimerais que ce constat soit contradictoire mais je ne peux pas mettre un  revolver sur la tampe de mes locataires pour les obliger à y être présents!

Merci de vos réponse et précision!

Skywalker

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 357

Re : Etat des lieux de sortie: locataire absent!

Si les locataires sont absents à la sortie, il sera trop tard pour faire la demande au tribunal.

Comme vous avez de bonnes raisons de croire qu'ils seront partis à la cloche de bois, vous pouvez effectuer la demande au tribunal dès maintenant.

Evidemment, il risque d'être un peu tard pour rajouter quelque chose à votre demande initiale...

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