Conseil achat imm de rapport

Le premier risque que vous prenez est le refus de permis d'urbanisme de la ville de Charleroi.

Le deuxième risque que vous prenez est la catégorie de locataires dans cette région et gamme de prix.

Le troisième est la distance entre votre domicile et le batiment en location: ne sous-estimez pas le nombre de fois que vous aurez à vous rendre sur place...

Et finalement, si vous n'avez pas beaucoup de moyens, considérez la possibilité de survivre 6 mois sans loyers.

Je nuancerai. Ceci est vrai pour les "mauvais" locataires mais je trouve que la Belgique va plus dans le sens de locataires "normaux": 3 différences essentielles:
- Le système de garantie locative bloquée par la banque. En cas de désaccord à l'état de lieux de sortie le bailleur doit engager une démarche judiciaire pour débloquer la garantie
- L'indexation légale annuelle Belge est très inférieure à la Française (rapport de 2 à 3)
- Un marché plus équilibré en Belgique. Lors de sa recherche le locataire a plus de choix
- Les pratiques répandu en France consistant à demander la caution de parents et/ou es fiches de salaire n'existent pas à ma connaissance en Belgique (Je me demande d'ailleurs si cela y serait légal)

Vladimir alias Zephyr

Merci chers pimonautes.
Vos éclairages sont suffisamment argumentés pour que ma décision puisse etre adoptée. Je fais le deuil de ce projet.
Je n'avais pas mesuré les contraintes liées à l'urbanisme. Faire des démarches auprès de la mairie de Charleroi, soit à près de 2H30 de mon domicile, est au-dessus de mes forces. Kafka, c'est mieux en livres.

Et puis, vos remarques sur la sociologie du lieu, inspirent à la prudence. Comment louer à l'extérieur du centre, à des gens qui n'ont pas de voiture.
(le bus existe, certes!)

Ces remarques m'ont permis d'affuter ma recherche; je vais me focaliser sur des immeubles dejà voués à la location, si possible en centre. Avec un budget à moins de 180 000 E, je crois que je vais me résigner aux SICAV jusqu'à la fin de mes jours.

L'intéret du marché belge, à mes yeux de néophyte, n'ayant aucune autorité à parler ni du marché français ni encore moins du marché belge, c'est qu'il est plus souple

Inconvenients du marché fr:
_Expluser un locataire en France est tabou. C'est long et c'est couteux, donc on ne le fait pas. On perd moins d'argent à supporter l'état de fait
_Il y a des impots sur les revenus locatifs
_Les taxes foncières peuvent etre très très élevées
_Pas d'aides régionales
_Une architecture (l'esthetique ça compte) moribonde ds le nord de la france( bombardé)
_Des prix d'acquisition prohibitifs

Les prix pratiqués en belgique me font penser à ceux en cours il y a une quinzaine d'années en France: un bon bricoleur pouvait retaper deux ou trois maisons alors. Aujourd'hui des maisonnettes en ruine commencent à 75 OOO Euros ds le Nord
Un immeuble à BXL est encore achetable avec qq efforts certes, (200 000), quartier pop. A ce prix vous avait un F1 au 6 ème étage ds un sale quartier à Paris

avantages du marché fr
Mais,
_il y a un systeme de caution
_une assurance loyers impayés alors qu'en belgique il faut passer par une agence pour en bénéficier.
_ATOUT MAJEUR; les loyers sont bien plus élevés. Si bien que deux ou trois studios loués équivalent parfois à cinq six  ici
_Le rayonnement du pays est sans pareil (non, je plaisanté, je vais encore me faire taper sur les doigts)

MERCI A TOUS

Vous avez insinué le doute en moi et j'ai donc vérifié en comparant les indices français et belge depuis 1994. Pour les données BE je me base sur celles données ici  pour le mois de juillet. Pour les françaises je prend l'indice du coût de la construction (ICC) au 3ème trimestre donné sur le site de la FNAIM

Donc sauf erreur de ma part le ratio va jusqu'à 5  pour 2006 et est en moyenne un peu inférieur à 2. On voit aussi que l'indice française papillonne beaucoup plus et qu'il peut ... être négatif (voir 1998).

A noter enfin que l'indice ICC n'est plus d'application depuis janvier 2008 et que le nouvel indice devrait se comporter différemment (basé essentiellement sur l'inflation)

Bonsoir

Les démarches à effectuer auprès des services de l'urbanisme me semblent longues et complexes sans vouloir préjuger de l'administration belge
Je me risquerai peut etre à le faire, si j'étais de charleroi. L'instinct fait que je sais que ce projet est viable
Mais faire des allers retours de lille à charleroi, pour un résultat incertain, c'est une perte temps et d 'energie. Qui plus est, que ce passe t il si on m'oppose une fin de non recevoir? un trou dans ma trésorerie
(louer une maison 450 / Louer trois studios à 250, 300= 900)
Voilà pourquoi je préfere renoncer

Une observation supplémentaire sur les inconvenients du marché immobilier français: il faut fournir un diagnostic amiante, plomb et thermique à l'acheteur ( ss dte aussi au locataire , en tt cas thermique, c'est sur). Un diagnostic décrété du jour aulendemain par l'Etat, mettant les acteurs du marché devant le fait accompli, sans délai pour aménager les équipements
Ajouté aux inconvénients précedemment cités, on peut dire, à mon avis, que pour l'heure, comparativement, le marché belge est assez intéressant selon ces points de vue. Mais, je le répète, je ne suis pas habilité à faire des jugements
Quelques questions me viennent:
Mais pourquoi les français n'ont plus le moral? Mais pourquoi le pouvoir d'achat est l'obsession du français à l'heure actuelle? Mais pourquoi les échanges commerciaux extérieurs sont négatifs ? Mais pourquoi ne sommes nous plus compétitifs?