maison dans un état lamentable - je ne paye plus de loyer

Il existe effectivement en droit ce que l'on appelle l'exception d'inexécution. Si votre cocontractant n'exécute pas son obligation, vous pouvez ne pas exécuter la vôtre.

Ceci dit, il est toujours quelque peu hasardeux de se faire justice soi-même, surtout lorsque le contrat en cause est un bail, dont l'exécution s'étale sur de nombreuses années et où il est parfois difficile d'apporter la preuve des troubles réellement subis.

En outre, vous devez faire comprendre à votre cocontractant que vous entendez bien qu'il exécute ses obligations. Cela se fait en principe par une mise en demeure adressée soit par exploit d'huissier de justice, mais plus communément par lettre recommandée.

Enfin, si vous persistez dans votre décision de suspendre le paiement de vos loyers, versez-en le montant sur un compte à cet effet.

Cherchez, après avoir adressé la mise en demeure, un terrain d'entente avec votre bailleur, en ce compris sur le dédommagement pour les troubles de jouissance (d'aucuns adorent lorsque je m'exprime en ces termes et je ne puis, par conséquent, pas les priver de ce plaisir  ) que vous subissez.

Si aucun terrain d'entente ne peut être dégagé, ne laissez pas pourrir la situation et demandez la conciliation chez le juge de paix du canton où se situe votre logement.

Si cela devait également échouer, il ne reste que la procédure judiciaire, devant le juge de paix toujours.

Bien à vous,