Versement d'acompte = vente?

cheoux · #1 27-02-2008 19:59:04

Bonjour, je profite de ce site pour connaitre votre avis, vous les experts en immobilier...
Je suis jeune et ai décidé de me lancer dans une acquisition immobilière... Après de multiples recherches, j'ai finalement trouvé le bien de mes rêves (maison avec jardin à prix "correct"). Le bien est proposé via agence. Après avoir visité (et eu le coup de foudre), j'ai remis offre ferme par mail (en reprenant toutes les caractéristiques(prix, adresse, superficie,...)). L'agence m'a contacté le lendemain m'informant que mon offre avait été acceptée par les propriétaires (qui étaient à l'étranger) (et qui s'avère être en fait une société et pas une personne physique). L'agence m'invitait également à verser un acompte Eur 4.000 sur son compte (de l'agence)pour bien confirmer mon offre. Ce fut fait immédiatement.
Afin de me rassurer, j'ai renvoyé un mail confirmant que l'acompte avait été versé et que j'estimais dès lors que la vente était conclue. Pas de réponse de leur part à ce sujet, si ce n'est les coordonnées du notaire de la partie venderesse.
De mon côté, je préviens mon notaire, qui, lui, envoie la demande de rédaction de compromis au notaire vendeu. Depuis, plus rien...

Je sens a présent que les vendeurs sont un peu réticents et cela ne m'étonnerait pas qu'ils aient qqn qui leur ait proposé un meilleur prix.
Ma question est simple: puis-je estimer que la vente est ferme dans ce contexte vu que je n'ai pas de confirmation des vendeurs, mais qu'une confirmation de l'agence...?
L'agence a-t-elle le droit de s'engager pour un vendeur? Comment en être certain? N'avait-elle pas un délai de réaction si elle ne voulait plus me vendre et que mon accompte lui a été versé sur son compte.
J'ai entendu qu'un vendeur peut décider d'annuler une vente en payant un genre d'indemnité équivalent au double de l'acompte versé. Est-ce exact? Si c'est le cas, je regrette de ne pas avoir versé un montant plus important (10% au plus) afin de bloquer le vendeur. Est-il encore temps de le faire?
Merci pour votre aide précieuse.

Gof-2118 · #2 27-02-2008 21:05:05

Bonjour à vous et bienvenue sur ce forum.

Je dénote trois questions et je vous propose de les aborder successivement.

1/ La vente
La vente est un contrat consensuel. Il se forme par le simple échange des consentements des parties. Le hic, c'est qu'en cas de contestation, il faut pouvoir prouver son existence et en droit. En principe, l'écrit signé est la reine des preuves et sur ce point, votre affaire présente quelque faiblesse.

Ceci dit, vous avez versé un acompte depuis quelque temps et celui-ci a été accepté. L'on peut en déduire que c'est la preuve de l'existence d'un contrat, mais il y a une certaine fragilité. L'agence vous a-t-elle demandé par écrit de verser cet acompte ?

2/ La capacité de vendre
Seul peut vendre la propriété de l'immeuble que son propriétaire. En principe donc, la vente doit être conclue entre ce propriétaire et vous-même. Le propriétaire peut cependant avoir conféré un mandat à une personne donnée, l'agent, aux fins de vendre en son nom et pour son compte. Le fait pour l'agence de vous réclamer un acompte pourrait faire présumer de l'existence d'un tel mandat (le contrat de mandat, tout comme la vente, est un contrat consensuel : il ne faut pas d'écrit pour que le contrat existe).

Ceci dit, Il me semble qu'un arrêté royal de début 2007 impose un écrit à l'agent agréé IPI, mais de ce point de vue, il y certainement quelque autre intervenant qui pourra vous éclairer.

3/ L'annulation de la vente
Ce que les parties au contrat ont fait, elles ne peuvent le défaire que de leur commun accord. Sauf disposition contractuelle (mais ici encore, il n'y a pas d'écrit), il n'est pas possible de résoudre unilatéralement le contrat de vente, sauf en cas d'exécution fautive de l'autre partie. Mais puisqu'il n'y a pas d'écrit, il faut à cet effet une décision judiciaire obligatoirement (art. 1184 du Code civil).

Voilà, j'espère que j'ai été relativement clair.

Bien à vous,

PIM · #3 27-02-2008 21:17:40

votre affaire présente quelque faiblesse

Quelle diplomatie, Cher Gof !

Pour ma part, je crains le pire... Sous réserve qu'il s'agisse d'une agence sérieuse (mais cela me paraît mal engagé).

Et vous faites cela souvent, Cher Cheoux, verser 4.000 euros sans contre-partie contractuelle claire ?
A ce rythme-là, elles vont disparaître rapidement vos économies.

Il faut rectifier le tir dare-dare.
Puisque votre notaire est déjà intervenu, il conviendrait qu'il prenne langue avec son confrère pour vérifier que le vendeur a marqué son accord sur votre offre , que des arrhes (pas acompte à mon avis, mais cela dépend de ce qui a été écrit) ont été versés et que le compromis se signe bientôt, etc.

En ce qui concerne l'agence, elle est déontologiquement tenue de consigner vos fonds sur un compte-tiers. Elle vous a délivré un reçu ?

Bref: j'ignore depuis combien de temps cette affaire se déroule et donc si elle est réellement inquiétante, mais il faut secouer le cocotier, en vous faisant assister d'un juriste.

ps pour Gof: l'AR de 2007 invoqué concerné la mission de l'agent immobilier (ne compliquons pas l'affaire...)

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