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Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

bisat
Pimonaute
Inscription : 17-12-2007
Messages : 4

Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Bonjour à tous,

J’espère que vous pourrez m’aider dans mes problèmes avec mon syndic. Je dois dire que je me sens assez désemparé.

J’habite un immeuble avec  8 appartements. Mon syndic, avocat de profession, qui agit de manière bénévole possède  deux appartements.
Notre prochaine AG aura lieu le 12 mars à la suite de la demande combinée d’une autre copropriétaire et de moi-même. Le problème est qu’il peut compter sur le soutien d’autres copropriétaires âgés pour avoir la majorité et ainsi agir comme il souhaite.

Ainsi, la dernière AG date de 2004.Parmi les points à l’ordre du jour, il a mis l’approbation des comptes pour les années de 2004 à 2007. Que puis- je faire pour contester cette situation ?

Nous avons récemment eu un problème avec  la serrure de la porte d’entrée. Après avoir contacté individuellement chaque copropriétaire individuellement et avoir eu l’accord d’une majorité, il a fait installer une nouvelle serrure pour 60 € par appartement (c’était une réparation urgente et nécessaire avec laquelle je suis d’accord) et a fait installer un système de sécurité supplémentaire pour 200 € par appartement. Ce type d’installation, d’après le règlement intérieur, doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité au cours d’une AG. Les travaux ont été effectués. J’ai payé le prix pour la serrure, mais le syndic me réclame maintenant le versement des 200 € et menace de m’imposer un taux d’intérêt de retard.  Il veut faire ratifier sa décision a posteriori par l’AG du 12 mars.  Suis-je obligé de payer ? Dois-je saisir le juge de paix ?

Existe-t-il des associations qui peuvent m’aider ou me donner des conseils juridiques ?

J’espère ne pas avoir été trop long et que vous pourrez m’aider.

Un grand merci à tous

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

200€ x8 pour un système de sécurité? C'est une porte blindée en or?

Au dela de cette première réflexion, c'est l'assemblée qui est souveraine.

Approuver les comptes de 3 années d'un coup? Pourquoi pas... l'AG peut le faire. Normalement, le syndic diligent fait un AG chaque année. Mais...

S'il a contacté chaque proprio et obtenu un accord général de tous, l'AG lui sera favorable. Vous n'aurez plus qu'à vous incliner. Et même en saisissant le juge de paix, vous l'aurez dans l'os.

La vie en copropriété est faite de compromis. Surtout de la part du minoritaire...

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bisat
Pimonaute
Inscription : 17-12-2007
Messages : 4

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

[Cher grmff,

Notre règlement intérieur précise clairement que les travaux non urgents doivent être approuvés par une AG à l'unanimité.

Je lui ai fait remarquer qu'il y avait aucun caractère indispensable et urgent pour installer le système de sécurité. Il m'a répondu que lui et une majorité de copropriétaire le considéraient comme urgent et indispensable;  donc n'était pas tenu par le règlement intérieur et le vote à l'unanimité.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 612

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Vous parlez bien d'une copropriété en Belgique?

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

bisat a écrit :

Cher grmff,

Notre règlement intérieur précise clairement que les travaux non urgents doivent être approuvés par une AG à l'unanimité.

Je lui ai fait remarquer qu'il y avait aucun caractère indispensable et urgent pour installer le système de sécurité. Il m'a répondu que lui et une majorité de copropriétaire le considéraient comme urgent et indispensable;  donc n'était pas tenu par le règlement intérieur et le vote à l'unanimité.

Un travail urgent ne peut être que provisoire. Une décision de tous les CP hors AG n'est pas une décision d'AG, puisqu'on n'a pas délibéré en AG.

Un jugement récent condamne cette pratique. Dans ce cas une ACP de 8  CP, où 7 ont pris une décision semblable. Cette décision 'majoritaire' a été annulée.

Les 200 euros sont une conséquence d'un travail d'amélioration et pas d'un travail de conservation. Donc il y a forte change que le Juge vous suivra, pusiqu'il ne peut y avoir une urgence pour ce type de travaux ET il faut l'unanimité en AG.

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bisat
Pimonaute
Inscription : 17-12-2007
Messages : 4

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Et oui Grmff, c'est bien en Belgique, et même dans sa capitale

Bonjour Luc, aurais tu la référence de cette décision du juge? Le syndic nous a annoncé que la décision a été prise fin décembre. Si je comprends bien je devrais aller devant le juge de paix.

A ce moment là, je devrais prendre un avocat. J'ai peur de ne pas faire le poids contre lui qui ait avocat. Connaissez vous quelqu'un dans la région Bxl

Un grand merci pour vos messages

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 612

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Vous devrez effectivement aller devant le juge pour faire annuler la décision non conforme aux règles de majorité de l'AG. Attention à la théorie des minorités de blocage: s'il faut l'unanimité, et que vous bloquez "abusivement" la décision, un juge pourrait faire droit à la demande des autres propriétaires.

Bonne chance.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

La référence exacte du jugement n'est pas (encore) en ma possession. Mais il est probable qu'on va référer à ce jugement dans Le Cri de mars ou avril. Un peu de patience.

Pour un avocat: cherchez sur http://www.barreaudebruxelles.be/

Un abus de majorité (les autres) ou de minorité (vous) est possible dans votre cas.  Tout dépend de cette installation de 200 € par appartement. C'est quoi? Un videophone?? Vous utilisez cette installation?

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Francis
Pimonaute incurable
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Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Il faut également savoir si cette amélioration de la sécurité n'était pas exigée par l'assurance suite à plusieurs sinistres et pour ne pas voir la franchise augmenter.
Il ne faut pas combattre les bonnes idées parcequ'elles viennent de quelqu'un que l'on apprécie pas.

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bisat
Pimonaute
Inscription : 17-12-2007
Messages : 4

Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

Cette installation est une serrure électrique avec un système de gâche. Le principe est que lorsque la porte se referme, elle se verrouille d'elle même.

Précision par rapport à mon message précédent, le prix n'était pas de 200, mais 350 par appartement. 

Francis, je suis favorable à l'amélioration de la sécurité de l'immeuble où je vis, mais 3200 euros pour une serrure autant avoir une nouvelle porte.

Notre AG est lundi prochain, je verrai le résultat.

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luc
Pimonaute non modérable
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Inscription : 09-08-2004
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Re : Problème dans la gestion de la copropriété par le syndic

bisat a écrit :

Cette installation est une serrure électrique avec un système de gâche. Le principe est que lorsque la porte se referme, elle se verrouille d'elle même.

Précision par rapport à mon message précédent, le prix n'était pas de 200, mais 350 par appartement. 

Francis, je suis favorable à l'amélioration de la sécurité de l'immeuble où je vis, mais 3200 euros pour une serrure autant avoir une nouvelle porte.

Notre AG est lundi prochain, je verrai le résultat.

Votre porte d'appartement est privative. Tout travail à cette porte ne peut être fait qu'avec votre accord.

En plus ces travaux ne peuvent pas être pré-financées par l'ACP. L'entrepreneur doit directement facturer aux propriétaires des appartements concernées.

Ce principe de facturation directe par l'entrepreneur des travaux privatifs n'a pas encore beaucoup de conséquences pratiques, mais l'aura dès que l'ACP aura un rang privilégié en cas de non-paiement de dettes par un propriétaire.

Ce rang sera perdu, si on constate que l'ACP finance des travaux privatifs.

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