Comment dois je payer la reception provisoire ?

Si j’ai bien cerné l’opération immobilière que vous êtes en train de parachever, celle-ci s’inscrit dans le cadre de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne » d’après le nom de son père spirituel. Je vous invite à la consulter, d’autant plus qu’elle n’est pas très longue (15 art.). Cette loi est parmi les premières qui dérogent au droit commun des contrats du Code civil et vise une protection renforcée du consommateur.

La loi est impérative en sorte que toute disposition qui lui est contraire est nulle (voyez l’article 13 à ce propos).

Qui dit construction dit architecte. La loi de 1939, à laquelle j’ai déjà fait référence est  d’ordre publique. Elle exige l’intervention de l’architecte à toutes les phases du projet. Il est vrai que dans la pratique, l’on rencontre des solution différentes, comme des missions partielles et autres inventions de cet ordre. La jurisprudence veille pourtant et reste très sévère à ce propos. Un architecte ne peut pas se retirer d’un projet sans autre forme de procès, surtout quand les travaux de construction ont été entamés.

L’architecte doit en plus faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l'entrepreneur. Toute convention contraire est nulle est engage la responsabilité de l’architecte, tant sur la plan civil que sur le plan disciplinaire.

Il convient, dans votre cas, d’analyser précisément votre relation avec l’architecte du projet, dès lors que l’état de ses frais et honoraires vous est adressé. Sans avoir vu votre contrat, j’aurais tendance à en conclure qu’il contient, fut-ce de manière implicite, une stipulation (promesse) dans votre chef au profit de l’architecte. Si cela se vérifiait, l’architecte est la pour vous assister dans la phase de réalisation du projet. Il se doit par conséquent de vous assister lors de la réception provisoire, tel le ferait un professionnel raisonnablement avisé et diligent. Il ne peut, en tous les cas, être absent de cette étape essentielle.

Malheureusement, il en va parfois autrement dans les faits et il arrive que l’architecte aurait plutôt tendance à servir les intérêts du constructeur, nonobstant sa mission d’ordre publique et en dépit des règles de déontologie strictes qui lui sont imposées par l’ordre des architectes.

Pour en venir à la réception de l’ouvrage, selon l’article 9 de la loi Breyne, la réception de l’ouvrage doit se réaliser en deux phases. D’abord celui de la réception provisoire et ensuite la réception définitive. Cette dernière ne peut en aucun cas avoir lieu avant l’écoulement d’un délai d’un an après qu’à eu lieu la première.

La réception provisoire marque en général le début d’une période de garantie, notamment celle de la garantie décennale dont l’entrepreneur et l’architecte sont les débiteurs, ainsi que le vendeur dans le cas d’une vente sous le régime de la loi Breyne (art. 6 : « Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur »).

Réceptionner un ouvrage c’est l’accepter tel que vous le recevez, avec tous ses défauts dont une personne raisonnablement avisée et prudente doit pouvoir se rendre compte. L’architecte, en sa qualité de professionnel du bâtiment devant faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l’entrepreneur, se doit d’assister pleinement le maître de l’ouvrage dans cette phase.

Cependant, eu égard aux problèmes rencontrés sur le terrain, d’aucuns ont proposé d’imposer le recours obligatoire à un architecte-conseil de la personne qui achète son logement sur plan. Cette intention n'a pour l'heure pas encore été concrétisée.

Pour qu’il soit en état d’être réceptionné, le bien doit pouvoir assurer une habitabilité normale. Il est tout à fait courant que de menues finitions restent à effectuer par le constructeur. Le cas échéant, celles-ci font l’objet de remarques dans le procès-verbal de réception provisoire. La réception définitive ne sera accordée que si les remarques sont levées et pour autant que des défauts, non apparents au moment de la réception provisoire, ne soient apparus entre-temps.

Ceci dit, la réception provisoire ne doit pas nécessairement être formalisée par un pv de réception. Le fait de prendre possession des lieux ou de s’y établir vaut réception. Si vous installez votre cuisine, ceci pourrait être interprété comme une prise de possession des lieux récognitive d’une réception provisoire. Afin d’éviter tout malentendu à cet égard, il convient d’établir un avenant signé et date par l’entrepreneur et vous, voire par l’architecte, que vos travaux n’ont pas ce caractère.

Selon la classe de l’entrepreneur, celui-ci a dû ou non constituer un cautionnement bancaire pour garantir la bonne fin des travaux. Le cas échéant, la réception provisoire emporte la libération pour moitié de ce cautionnement.

Il est habituel de payer le solde du prix de la construction à l’occasion de la réception provisoire. La plupart des constructeurs refusent de remettre les clés aussi longtemps qu’ils n’ont pas été entièrement payés.

Mais vous de votre côté, vous faites état de frais à charge du vendeur. Ne fléchissez pas trop vite et ne payez pas trop vite non plus. Réclamez ici encore l’assistance de l’architecte, par écrit de préférence.

De mémoire, je vous rend le résumé d’un jugement récent qui illustre votre problème. Un quidam R achète un appartement d’une société immobilière publique bruxelloise, qui cède le terrain, et d’un entrepreneur qui cède les constructions érigées sur le dit terrain (renonciation au droit d’accession / variante du droit de superficie = clin d’œil à un autre salon de discussion récent).  Lors de la réception provisoire naît une contestation sur les sommes dues de part et d’autre. R refuse de payer la totalité de la somme réclamée par les vendeurs et ces derniers refusent de remettre les clés. R s’en réfère au juge qui condamne les vendeurs à remettre les clés et à dédommager R pour la période d’indisponibilité.

Conclusion : mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès.

Mais je conçois que comme profane, une telle situation n’est pas facile à gérer. D’où les conseils répétés de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Renseignez vous à ce propos (par écrit) sur le rôle que l’architecte du projet entend jouer.

En espérant que votre projet se termine bien.