Frais sur droits de superficie ?

Bonsoir à vous aussi,

Ca tombe bien, j'adooooooore la matière.

Le droit de superficie est réglé par une loi de 1824 qui n'a, depuis lors, guère subi de modifications. Je vais essayer de vous expliquer de quoi il s'agit, sans m'étendre de trop (pas facile ça).

Le droit belge est fondé sur un principe d'unicité de la possession, notamment immobilière. C'est ainsi que l'article 552 du Code civil pose un principe tout simple que "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", alors que l'art. 553 précise que "Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé". L'art. 554 renchérit : "Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever."

Selon donc ces dispositions, le principe est donc que la propriété du sol emporte celle de choses qui s'y incorporent.

Le droit de superficie constitue une exception à ce principe. La loi de 1824 permet en effet au propriétaire du sol (ou tréfoncier) de renoncer au droit d'accession des choses qui s'y incorporent, au profit du superficiaire (vous).

La loi de 1824 est très courte et je vous invite à la consulter. Elle règle le droit de superficie, sauf dans le cas où le tréfoncier et le superficiaire y auraient dérogé. Seul l'article relatif à la durée ne permet aucune dérogation. Ce droit est fixé à maximum 50 ans, cependant reconductible après l'expiration du droit précédent.

En conséquence, fiscalement parlant, vous ne payerez pas de droits d'enregistrement sur la valeur du terrain, puisque ce terrain ne vous appartiendra pas.

Par contre, vous payerez des droits d'enregistrement sur la contre-partie que vous payerez pour pouvoir jouir du terrain.

A ce propos, l'art. 83 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe précise : "Le droit est fixé à 0,20 % pour les baux, sous-baux et cessions de baux de biens immeubles. Il est toutefois fixé à 1,50 % pour les baux de chasse et de pêche.
Pour l'application du présent code, sont assimilés aux baux et aux cessions de baux, les contrats constitutifs de droits d'emphytéose ou de superficie et leurs cessions."

L'art 84 détermine la base imposable : "La base imposable est déterminée, savoir : si le bail est à durée limitée, par le montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour toute la durée du bail ou, s'il s'agit d'une cession, pour la période restant à courir".

Vous faites donc votre charge périodique (annuelle, mais aussi souvent une redevance unique) pour la jouissance du terrain * le nombre d'années durant lesquelles le droit vous est concédé (max. 50) * 0,2 %.

Pour ce qui est des constructions, celles-ci vous appartiendront en pleine propriété (en principe, mais vérifiez le projet de bail de superficie). Le cas échéant, vous payerez la TVA au taux normal et dans les mêmes conditions que pour toute construction.

J'espère que c'est clair.

Bien à vous,

Merci beaucoup pour la rapidité (et aussi la qualité) de votre réponse.

Si je comprends bien, je ne suis pas propriétaire du terrain mais je paye pour pouvoir l'utiliser (pour une durée de max. 50 ans renouvelables).

Mais alors pourquoi, en plus des droits de superficie, le promoteur me fait payer le terrain ?
C'est comme si je faisais payer un loyer à la personne à qui je viens de vendre mon appartement.

Voici se qui est noté dans la contrat (désolé c'est en néerlandais)

Encore merci !

Oui et non. Les deux droits sont en effet dérogatoire au principe de l'unicité du droit de propriété. Ils font l'objet de deux lois distinctes, adoptées le même jour.

Le droit de superficie permet d'acquérir la propriété d'un ouvrage ou d'une plantation sur le fonds d'autrui. Son objet consiste donc essentiellement a construire des bâtiments ou à faire des plantations sur des terrains vierges. Mais il y a de plus en plus de variantes en la matière, notamment pour des raisons d'organisation fiscale. Ce droit est souvent utilité également pour développer des projets immobiliers où un propriétaire d'un terrain vierge et un constructeur forment une société. Le second construit sur le terrain du premier sans acquérir le terrain en question. Au moment de la vente du projet immobilier, le propriétaire du terrain vend ce dernier et le constructeur l'ouvrage. Cela évite un transfert de la propriété du terrain supplémentaire.

Le droit d'emphytéose ne permet pas d'avoir la propriété d'un bien incorporé au terrain d'autrui, mais d'avoir un droit de jouissance très étendu, avec des droits presques similaires à ceux de propriétaire. On l'utilisera davantage pour des fonds de terre déjà construits ou exploités. Ce droit-ci est limité à maximum 99 ans.

Dans un cas comme dans l'autre, au terme de la période où le droit est concédé, celui-ci retourne automatiquement dans le patrimoine du propriétaire (du sol pour le droit de superficie). Ce dernier acquiert donc, dans le cas d'un droit de superficie, la propriété de ce qui se trouve dessus par l'avenue du terme du contrat. La loi prévoit une indemnisation au profit du superficiaire. Mais les conventions dérogent la plupart du temps à cela.

Pour en revenir à la question de Cookie, en effet, vous ne devenez pas le propriétaire du sol et du sous-sol (du fond et du tréfond). Vous n'acquérez qu'un droit d'y avoir la propriété de votre bâtiment et de vos plantations. Mais il semblerait, selon la ventilation du prix que vous mentionnez, qu'une partie du sol soit quand même cédée en pleine propriété ("pour la partie du terrain vendue = transfert de la pleine propriété), et une autre partie en droit de superficie ("pour le transfert du droit de superficie). Il faudrait avoir plus d'informations sur le projet du contrat, mais il apparemment le promoteur aurait le terrain en propriété pour une partie et en superficie pour une autre.

Bien à vous,

Encore merci pour ces précisions.

C'est effectivement plutôt étrange comme procédé. Il s'agit d'un projet d'une 50ène d'appartements étalés sur un très grand terrain. Peut-être que ce derniers appartenait à plusieurs propriétaires. Certain on vendu leur terrain et d'autre ont simplement accordé un droit de superficies ?

Sinon, est-ce que ce serait possible (comme l'avait décrit Gof) que le promoteur n'ai pas acheté le terrain mais simplement le droit de superficie pour y construire son complexe.
Ensuite, il revend bout par bout les constructions, le bout de terrain qui y correspond (au nom du propriétaire) et enfin, le droit de superficie qu'il avait acheté ?

Dans ce cas cas, je serai propriétaire du terrain.
C'est un peu tordu je pense. Je vois le promoteur la semaine prochaine. Je lui demanderais.

Encore merci (et bon dimanche).