indexation

deko · #1 10-03-2008 12:40:31

Bonjour,

nous avons acquis le 11/02/2008 un immeuble, il y a actuellement 3 appartements loués. les contrats de baux sont enregistrés.

le contrat, d'un des locataires, date du 01/02/2007, et comme nous avons achetés l'immeuble le 11/02/2008, puis-je à partir du mois de février 2008 appliquer l'indexation (le contrat stipule une indexation annuelle)?

et pour les autres locataires, les contrats datent de 11/2006, l'indexation n'a pa eu lieu en 11/2007 (le compromis de vente date de 11/2007, et l'ancienne propriétaire n'a pas appliqué l'indexation) , puis-je également réclamer l'indexation a partir de 02/2008? puis-je également réclamer les arriérés d'indexation jusque 11/2007?

Merci pour vos réponses.

SNPC · #2 10-03-2008 13:12:45

deko a écrit :

Bonjour,
nous avons acquis le 11/02/2008 un immeuble, il y a actuellement 3 appartements loués. les contrats de baux sont enregistrés.
le contrat, d'un des locataires, date du 01/02/2007, et comme nous avons achetés l'immeuble le 11/02/2008, puis-je à partir du mois de février 2008 appliquer l'indexation (le contrat stipule une indexation annuelle)?
et pour les autres locataires, les contrats datent de 11/2006, l'indexation n'a pa eu lieu en 11/2007 (le compromis de vente date de 11/2007, et l'ancienne propriétaire n'a pas appliqué l'indexation) , puis-je également réclamer l'indexation a partir de 02/2008? puis-je également réclamer les arriérés d'indexation jusque 11/2007?

Merci pour vos réponses.

En tant qu'acquéreur du bien vous êtes subrogé dans tous les droits et obligations du précédent bailleur.

Vous pouvez donc indexer les baux au moment où lui aurait pu le faire, soit chaque année à l'anniversaire de la date d'entrée en vigueur du bail.

cath1984 · #3 10-03-2008 13:54:32

Si j'ai bien compris le fonctionnement de l'indexation vous ne pouvez réclamer des arriérés que pour les 3 derniers mois.

SNPC · #4 10-03-2008 14:34:33

En effet, du moins en ce qui concerne les baux de résidence principale. Vous pouvez demander 3 mois d'arriérés + le mois de la demande.

L'indice de départ est celui du mois qui précède la conclusion du bail
L'indice nouveau est celui du mois qui précède l'anniversaire de son entrée en vigueur (d'où souvent un décalage d'un mois)
Le loyer de base est celui du contrat.

deko · #5 10-03-2008 17:09:08

Merci bcp pour vos réponses,

les locataires ont été voir un avocat qui leur aurait dit que le nouveau propriétaire ne peut pas réclamer l'indexation l'année de l'achat, et ne peut le demander que l'année qui suit l'année d'acquisition de l immeuble.

ces réponses me rassurent, je vais retourner discuter avec les locataires et faire part de tout ceci.

DEKO

grmff · #6 10-03-2008 18:03:46

Vos locataires sont de bons joueurs de poker menteur... et ils bluffent. A moins que ce ne soit l'avocat qui cherche à mettre la m... et faire de la procédure pour de la procédure....

Vous avez le droit de réclamer l'indexation sur base des index correct, et pour les 3 derniers mois.

Gof-2118 · #7 10-03-2008 23:04:28

deko a écrit :

les locataires ont été voir un avocat qui leur aurait dit que le nouveau propriétaire ne peut pas réclamer l'indexation l'année de l'achat,

N'importe quoi !!!

Rien que pour vous, quelques extraits des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur :

D'abord en ce qui concerne les effets de la vente :

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

En clair, vous continuez à exécuter le contrat du vendeur. Ce contrat n'est pas modifié, suspendu, altéré en quoi que ce soit. Il continue son petit bonhomme de chemin. C'est d'ailleurs une très grande exception au principe de la relativité des contrats qui veut que ceux-ci n'ont d'effet qu'entre les personnes qui les ont conclus.

Allez, maintenant qu'on sait ça, la question de l'indexation :

Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

L'article 1728bis donne la formule de l'indexation, mais que vous connaissez.

Après ça, plus question de vous faire rouler dans la farine ...

Ca va nous faire un beau petit courrier (dont Grmff! a le secret d'ailleurs) dans le genre :

Mes chers, très chers locataires,

Je n'ai eu de cesse de penser à vous hier soir, alors que je débâti de notre bon vieux Code civil avec quelques interlocuteurs grands amateurs de chocolat (ça, c'est une perche).

Quand j'ai mis sur la table quelque argument style, "tu n'indexeras point la première année de ton achat", ceux-ci, m'ont adressé leurs regards virtuellement perplexes.

Et en effet, en application donc des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur, votre loyer passe à dater du # à #eur en application de la formule suivante etc.

Bien à vous,

grmff · #8 10-03-2008 23:51:29

Joli courrier, Gof!

Perso, je joins en annexe le calcul effectué gratuitement sur le site http://statbel.fgov.be/indicators/rent_fr.asp

C'est sûr qu'ainsi, il y a une référence inattaquable pour le calcul.

deko · #9 12-03-2008 16:28:57

Merci bcp, vous êtes des chouxxxxx :-)

une autre petite question:

il y a 4 appartements dans l'immeuble, et il n'y a qu'un seul compteur d'eau... et le contrat stipule un décompte annuel de la consommation d'eau... est-ce que j'ai le droit de leur demander une provision chaque mois? ou dois-je attendre la facture annuel pour leur réclamer le montant équivalent à leur consommation d'eau?

merci

Erico · #10 12-03-2008 17:30:24

deko a écrit :

Merci bcp, vous êtes des chouxxxxx :-)une autre petite question:il y a 4 appartements dans l'immeuble, et il n'y a qu'un seul compteur d'eau... et le contrat stipule un décompte annuel de la consommation d'eau... est-ce que j'ai le droit de leur demander une provision chaque mois? ou dois-je attendre la facture annuel pour leur réclamer le montant équivalent à leur consommation d'eau?merci

un seul compteur principa et je suppose des compteurs à décompte dans les apparts ?
chez moi c'est comme ça, et je demande une provision mensuelle et régularisation une fois par an

grmff · #11 12-03-2008 22:20:36

Il est bien entendu que les provisions pour charges sont la règle.

Personnellement, j'adapte les provisions au moment du décompte annuel, en prenant un douzième de la conso réelle arrondie au 5 ou 10€ les plus proches supérieurs (vu l'augmentation du mazout)

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