rétractation après promesse d'achat

Don't worry: j'en ai vu d'autres...

bonjour à tout le monde

Tout se passe bien par rapport à la maison, et les deux parties (acquéreur en vendeur) ont pu trouver un accord qui arrange tout le monde dans le cadre du compromis.

J'aurais une nouvelle petite question à vous poser :

dans le cadre de mon emprunt, je suis en négociation avec deux banques.

Les deux banques m'offrent le même taux (4,79%), et je veux décider ce soir vers quelle banque je vais me diriger.

Une des banque (ma banque actuelle, une des plus importante) me propose l'avantage suivant :

la maison est achetée 165.000€ et j'emprunte 160.000€ chez eux.

Mon banquier me propose d'hypothéquer 90.000€ sur la valeur de la maison, et de faire passer les 70.000€ restant par "mandat".

A priori, cette manoeuvre n'est riquée que pour la banque (qui me fait confiance) et me permet de payer 3200€ de frais, au lieu de 3800€ si j'hypothèque 160.000€.

Pouvez vous me dire si cette manoeuvre est risquée pour moi?

Merci d'avance pour vos réponses pleine de lumière !

Il n'y a, à mon sens, pas vraiment de risque au mandat hypothécaire, du moins en ce qui vous concerne. Par contre, votre banquier réduit sa garantie. Je m'explique.

Normalement, lorsqu'un débiteur est en déconfiture, tous ses créanciers sont placés sur un même pied et ils perçoivent ce qui peut l'être au marc le franc, c'est-à-dire que chaque créancier perçoit le produit de la vente forcée des biens de son débiteur à concurrence de sa créance par rapport au montant total de la dette.

L'hypothèque est un droit qui permet à un créancier d'être préféré à tout autre (je simplifie), par dérogation au principe ci-avant expliqué. Autrement dit, il se sert en premier (d'abord celui qui a le 1er rang, puis celui qui a le 2e rang, et ainsi de suite, jusqu'à l'épuisement du produit de la vente s'il le faut). Ce qui reste appartient au créanciers chirographaires (les autres).

Lorsque votre banquier convient avec vous d'un mandat hypothécaire, en fait il ne prend pas d'inscription hypothécaire à proprement parler. Vous lui donnez un mandat irrévocable de prendre cette inscription dans certains cas de figure prévus dans le contrat de mandat. Il a donc la faculté de prendre cette inscription, par exemple si vous êtes en retard de payer vos mensualités. Le cas échéant, cela se fera à vos frais.

Il s'ensuit que le banquier, en vous accordant le prêt moyennant un mandat, accepte une fragilisation de sa garantie, car il peut se faire doubler par quelqu'un qui prend une inscription en 2e rang.

Il y a évidemment une contrepartie. Elle ne semble, a priori, pas de nature financière, puisque le taux d'intérêt est le même.

Par contre, vérifiez bien le contrat de mandat pour le cas où vous envisageriez, à l'avenir, de souscrire un nouveau crédit, pour travaux par exemple, et que vous souhaiteriez offrir une 2e hypothèque sur votre maison pour obtenir de meilleures conditions. Sans doute cela est-il impossible sans le consentement exprès du mandataire hypothécaire ... aux conditions qu'il fixera le cas échéant. En d'autres termes, vous vous liez fortement à lui pour ce cas de figure et il risque de s'ériger en votre prêteur "institutionnel".

C'est le seul véritable inconvénient que je vois au système proposé par votre banquier. A vous d'étudier si cela vous empêcherait dans des projets futurs.

Bien à vous,