calculs des quotités et charges.

Bonjour,

Les quotités sont fixées dans l'acte de base de la copropriété.

Elles ne peuvent être modifiées que par décision de l'assemblée générale statuant à 4/5e des voix (art. 577-7, § 1 du Code civil).

Les quotités peuvent également être modifiées par décision de justice à la demande de tout copropriétaire (art. 577-9 du Code civil).

Entre-temps, l'acte est ce qu'il est et s'oppose à l'association des copropriétaires. Il n'y a pas de raison que le syndic y déroge d'initiative.

Bien à vous,

Heeeuuu, vous partez donc de la supposition que le promoteur aurait renoncé à son droit de propriété. En effet, à défaut de vendre les emplacements, qui sont généralement réputés parties privatives, elles restent la propriété du promoteur. Mais dans ce cas, il n'est même pas nécessaire d'attendre 10 ans puisque la chose se trouve sans maître. Je ne pense pas que l'on soit dans ce cas.

Par contre, l'art. 577/2 ne permet pas l'acquisition de la propriété immobilière par l'écoulement d'un délai.

Pour pouvoir prescrire, il faut, à défaut d'un juste titre, une occupation paisible, à titre de propriétaire, pendant 30 ans (art. 2262 du Code civil).

Une question qui me turlupine. Quelle est la différence entre l'article 577-7 qui précise :

et le paragraphe 3 de cet article que vous citez ?

Je ne vois pas comment on pourrait mettre des lots en vente publique s'ils n'appartiennent pas à l'ACP.

C'est le propriétaire qui en sera le vendeur, pas l'ACP. Si ces lots n'ont pas de propriétaires (cela s'est déjà vu), une solution est de diminuer les quotités.

Etant donné qu'ils font partie de la communauté, il doit être possible de les mettre en location. Pour les mettre en vente, cela me semble beaucoup plus compliqué.

Désolé, mais je ne partage toujours pas cet avis en ce qu'à mon sens, ceci serait contraire au principe de la protection de la propriété privée consacré par les articles 16 et 17 de la Constitution et par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la CEDH.

A ma connaissance (et hormis le cas de la confiscation spéciale des biens acquis suite à une infraction pénale, mais c'est une autre question), l'Etat ne peut être envoyé en possession des biens d'autrui que pour cause de deshérence et ce, seulement au terme d'une procédure judiciaire et dans le respect d'une publicité adéquate, laquelle doit permettre aux héritiers de se déclarer.

Par la force des choses, en ce 21e siècle, un immeuble a toujours un propriétaire en Belgique. Mais l'on ne peut présumer de ce que celui-ci aurait abandonné son droit qui porte sur la chose pour se l'approprier. Vous voyez le tableau : extrait du Moniteur belge : Vu que le sieur Luc est présumé avoir abandonné une conciergerie en ce qu'elle est inoccupée et qu'aucune quotité n'y est affecté dans l'acte de base, nous décidons que ce bien revient à l'Etat belge. Cela risquerait de donner des idées à certains en manque de budget  .

A défaut d'un titre d'acquisition (vente, donation, dévolution testamentaire, héritage, etc.) la seule manière d'acquérir un bien d'autrui, hormis le cas de la deshérence donc, est la prescription trentenaire. A cet effet, il faut, pendant une période ininterrompue de trente ans une possession paisible et à titre de propriétaire.

Je me demande en conséquence de quelle manière une copropriété pourrait faire établir un état trentenaire dans un titre de propriété dont il ressortirait qu'elle est le verus dominus et garantir de la sorte que le nouvel acquéreur ne soit jamais énervé dans ses droits de propriété. Impossible à réaliser selon moi.

Pour la petite histoire et si mes souvenirs ne me trahissent pas, dans la Rome antique, il appartenait à chacun de prouver que son droit de propriété était fondé sur une chaîne ininterrompue de transmissions de ce droit, sans que cette dernière ne soit affectée d'un vice quelconque. Cela fragilisait évidemment le titre de propriété et les jurisconsultes ont par conséquent mis au point la technique de la prescription acquisitive. Par cette technique, il ne fallait pas remonter au delà d'un délai donné pour démontrer l'incontestabilité de son titre.

Je ne crois pas que la simple absence de détermination, dans un acte de base, de quotités pour un lot privatif, emporte de droit pour la copropriété de s'approprier le bien d'autrui.

Par contre, le cas d'une indivision ordinaire sur un lot privatif, que cette indivision existe au profit de Pierre et Paul, ou au profit des tous les copropriétaires d'ailleurs, est une autre histoire. Mais comme vous le dites, quand c'est privatif c'est privatif, et quand c'est commun c'est commun.

Bien à vous,

Merci Luc pour cette réponse éclairante sur les différences entre modifications de quotités (unanimité de l'AG requise) et modifications des charges (4/5e des vois requises au sein de l'AG).

Elle diverge en ceci, qu'une res nullius ou une res derelictae peut être acquise par n'importe qui, et pas forcément par l'Etat, que l'absence de verus dominus n'est jamais présumée lorsqu'un titre existe et que dans ce cas il faut soit une action en deshérence au profit de l'Etat lorsque le verus dominus décède sans laisser d'héritiers, soit une prescription trentenaire au profit de celui qui possède paisiblement à titre de propriétaire.

Il ne faut pas oublier, à ce propos, que la simple possession est également protégée par le droit.

Bien à vous,

Désolé, je me laisse emporter. Dans l'ordre, chose sans maître, chose abandonnée et veritable maître de la chose.

Bien à vous,