immeuble de rapport à Charleroi: bonne ou mauvaise idée?

VLADimir · #1 19-04-2008 16:34:46

Chers forumeurs
Je sollicite vos lumières pour m'éclairer sur un désir que je nourris depuis deux ans
Investir en Belgique en sachant que je suis français et domicilié français
J'ai le projet d'investir dans un terme très court, à Charleroi

Pourquoi?
C'est près de chez moi en France (relativement 100KM)
Grande ville
Prix plus bas
Besoin de logement locatif très fort

Mais, j'ai des échos très sombres de cette ville émanant des bribes d'émissions radio ou télé belges, (insécurité forte, ville en perte de vitesse, qui aurait reçu la palme de la ville la plus laide du monde !!!) et quelques articles que j'ai pu glanés.
Pardon à toutes les personnes que je pourai offenser en évoquant ces points

Reste que j'en appelle à votre avis.
En sachant que mon investissement porterait sur un immeuble modeste destiné à une population modeste (types chambres garnies, studios à 175 200 E)
Qu'en pensez-vous ?

Ben1980 · #2 19-04-2008 18:59:41

La demande : il y a une forte pénurie pour les maisons jusqu'à 550 euros, surtout à Marcinelle et Courcelles (15 appels par jour) , beaucoup moins à la campagne (Saint-Amand : trois appels par jour). Pour les chambres et les studios je ne sais pas.

Le public : bien souvent dans l'urgence et avec des difficultés à réunir la garantie locative. Demander donc toutes les garanties possibles et même plus, s'assurer de les avoir avant de donner les clés, mais s'attendre à devoir faire avec l'impulsivité de certains locataires, les potins de voisinage, l'esprit anti - bailleurs, ...

La ville : ça dépend du quartier, Bruxelles n'est pas jolie non plus.

La distance : 100km, c'est loin, surtout si vous louez des chambres

Le rapport est bon pour les maisons, il est sans doute encore bien meilleur pour les chambres et les studios. Mais attention aux permis de location, aux difficultés à faire cohabiter plusieurs personnes ensemble, aux locataires remuants, aux domiciles fictifs (à ce prix là vous en aurez), aux huissiers, aux radiations d'office à devoir faire vous - même à la commune, aux lenteurs de l'administration ... aux personnes qui se multiplient en cours de bail, aux retours en cours de bail au pays d'origine, aux délais de la justice ...

grmff · #3 19-04-2008 20:54:27

La distance : 100km, c'est loin, surtout si vous louez des chambres
Le rapport est bon pour les maisons, il est sans doute encore bien meilleur pour les chambres et les studios. Mais attention aux permis de location, aux difficultés à faire cohabiter plusieurs personnes ensemble, aux locataires remuants, aux domiciles fictifs (à ce prix là vous en aurez), aux huissiers, aux radiations d'office à devoir faire vous - même à la commune, aux lenteurs de l'administration ... aux personnes qui se multiplient en cours de bail, aux retours en cours de bail au pays d'origine, aux délais de la justice

Je partage cette analyse. Au plus bas est le loyer, au plus haut est le rendement, mais au plus haut sont les impayés et les ennuis de location. 100 km, c'est loin si vous devez vous y rendre régulièrement.

Si vous ne savez pas ce qu'est la location, ne commencer pas avec un produit aussi sportif que les studios à bas prix à Charleroi.

Et si vous vous lancez, assurez vous que l'immeuble est en ordre urbanistique. La présence de permis de location ne suffit pas. Passez à l'urbanisme (qui se trouve à Gilly) pour leur demander leur opi-gnon (dans la g.)

VLADimir · #4 23-04-2008 08:03:49

Merci pour vos précieux éclairages.
J'en conclus qu'il faut dé-diaboliser cette ville, même si elle ne sera jamais Deauville.
Ce que je retiens aussi c'est qu'il ne faut pas sous estimer les aléas et difficultés d'une gestion locative d'immeuble de kots, où la promiscuité ne peut manquer de produire des problèmes

J'ai des vues sur un immeuble à THUIN, 3 apparts de 35 à 40 m2 (env 600E DE LOYER selon la vendeuse=ça me semble beaucoup trop) et un kot.
Imm moyen (grosse maison sans cachet)

Et un immeuble à marchienne au pont, assez modeste

J'hésite, j'imagine que Thuin, c'est mieux, mais ma hantise c'est de ne pas trouver de locataire; aussi inconsciemment, je me porte plus sur de garnds ensembles comme Charleroi, le problème étant là, qu'on peut se confronter aux problèmes sociaux
C'est une dialectique qui me tracasse

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