Responsabilité du syndic

luc · #1 27-04-2008 06:39:18

L'art. 577-8 prévoit dans son § 5:

§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

La déontologie des agents immobiliers l'a confirmé et rendu plus stricte, en ajoutant entre autres l'obligation d'assurer sa responsabilité civile. Il en résulte implicitement que tout agent immobilier, agréé par l'IPI, doit perdre avec effet immédiat et automatiquement son agrégation par l'IPI s'il s'avère qu'il n'est pas assuré ni répond endèans les huit jours à une demande de l'IPI.

Une responsabilité analogue est prévue pour les comptables d'Etat. Un receveur TVA vient d'en subir les conséquences. Voir entre autres Scandale à la TVA (07/02/2008) et Au fisc, une tête tombe... (26/04/2008).

PIM · #21 14-05-2008 20:44:22

Il est fatigant ce Luc !

Pour ce que j'en sais, malgré ce qu'écrit "6minutes.be", il ne s'agit évidemment pas de proposer une police d'assurances, mais d'en souscrire une.

Il ne s'agit donc pas de résumer la situation en affirmant: "quand on propose une police on est soit intermédiaire soit assureur".

L'argument : "Ce n'est pas parce que les autres roulent à 140 que vous le pouvez" me paraît peu pertinent, en réponse à ma comparaison de polices d'assurances équivalentes souscrites notamment par l'institut des comptables (qui dépendent d'ailleurs de la même loi-cadre de 1976...)

Quant à la question de savoir si la police concernée respecte les conditions minimales édictées dans la directive, c'est prendre le problème à l'envers.

Ces conditions sont, je suppose, soumises aux assureurs et ceux-ci remettent tarification sur base de la couverture exigée.

Mais toute cette discussion fait oublier l'essentiel: il est impératif que chaque agent immobilier, agréé IPI, soit assuré en RP.

La solution par laquelle l'IPI souscrit elle-même, pour compte de ses membres, cette assurance me paraît être la meilleure des solutions, d'abord pour la protection des consommateurs.

Gof-2118 · #22 14-05-2008 22:41:47

De quoi alimenter le débât, voici ce qu'en dit la loi relative à l'intermédiation en assurances et en réassurances et à la distribution d'assurances :

Art. 1 Pour l'application de la présente loi, il y a lieu d'entendre par :
1° " intermédiation en assurances " : toute activité consistant à présenter ou à proposer des contrats d'assurance ou à réaliser d'autres travaux préparatoires à leur conclusion ou à les conclure, ou à contribuer à leur gestion et à leur exécution;
ne sont pas considérées comme une intermédiation en assurances :
- les activités exercées par une entreprise d'assurances ou un salarié d'une entreprise d'assurances qui agit sous la responsabilité de cette dernière;
- les activités consistant à fournir des informations à titre occasionnel dans le cadre d'une autre activité professionnelle pour autant que ces activités n'aient pas pour objet d'aider le client à conclure ou à exécuter un contrat d'assurance, la gestion, à titre professionnel, des sinistres d'une entreprise d'assurances ou les activités d'estimation et de liquidation des sinistres;
(...)
3° " intermédiaire d'assurances " : toute personne morale ou physique ayant la qualité de travailleur indépendant au sens de la législation sociale et exerçant des activités d'intermédiation en assurances, même à titre occasionnel, ou ayant accès à cette activité;
(...)
6° " courtier d'assurances " : l'intermédiaire d'assurances ou de réassurances qui met en relation des preneurs d'assurance et des entreprises d'assurances, ou des entreprises d'assurances et des entreprises de réassurances, sans être lié par le choix de celles-ci;
(...)
Art. 2 § 1er. La présente loi s'applique aux intermédiaires d'assurances et aux intermédiaires de réassurances dont l'Etat membre d'origine est la Belgique ou qui exercent leur activité en Belgique.
§ 2. La présente loi ne s'applique pas aux personnes visées au § 1er dans les cas suivants :
1° lorsqu'elles exercent leurs activités exclusivement en vue d'assurer ou de réassurer des risques de leur entreprise propre ou du groupe d'entreprises auquel elles appartiennent;
(...)

Je ne connais pas assez bien l'IPI et ses structures pour déterminer s'il s'agit d'une personne morale ayant la qualité de travailleur indépendant, ni si l'exceptoin à l'article 2 pourrait trouver à s'appliquer.

Mais pour ce que j'en sais, la CBFA veille tel Cerbère, le cas échéant à l'intervention des courtiers en assurances ou de leurs organismes professionnels qui n'aiment pas trop que l'on chasse sur leurs terres.

Bien à vous,

luc · #23 14-05-2008 23:06:07

Gof,

Merci pour cette clarification. Les agents immobiliers sont considérés comme des tiers envers l'IPI, tel que les copropriétaires envers leur ACP.

PIM,

Je vais d'abord demander à l'IPI de clarifier la situation de ma plainte assurances, en vue de l'AG 2004 (4ème tentative) qui va se tenir dans les semaines qui viennent.

La manière dont les assurances étaient gérés par l'ex-syndic était en effet un des 4 points essentiels de cet AG, qui m'ont poussé à en demander l'annulation.

Ayant fait des recherches un peu plus approfondi j'ai trouvé d'autres éléments qui se rapprochent trop du dossier de mon ACP.

On est convenu que dans ce cas je me tais. Je suspend donc (avec regret) notre débat.

Comme consolation je vais donner une description du 38ème et ultime sophisme dans le salon "informations en vrac".

luc · #24 14-05-2008 23:46:55

Pour éviter toute confusion il y lieu de lire la circulaire de 1998 .

Elle parle de:

toute personne morale ou de toute personne physique ayant la qualité de travailleur indépendant

et pas, comme dans la loi de 1995 cité par gof, de:

toute personne morale ou physique ayant la qualité de travailleur indépendant au sens de la législation sociale

En cherchant plus loin, je trouve dans JURIDAT la version officielle de cette loi du 27.03.1995 (mise à jour jsuqu'au 15-03-2006)

Par intermédiaire d'assurances, il faut entendre toute personne morale ou toute personne physique ayant la qualité de travailleur indépendant, au sens de la législation sociale

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