La Cour de Justice Européenne ne suit pas l'IPI et le CIB

luc · #1 30-04-2008 00:57:46

A titre d'information: une décision préjudicielle en néerlandais de la Cour de Justice Européen mérite d'être consulté, puisqu'elle concerne une affaire dont l'IPI et le CIB sont les demandeurs. Ils se sont opposé à des agissements d'un agent immobilier hollandais sur le territoire belge.

Elle concerne les sujets: Reconnaissance de diplômes – Directive 89/48/CEE – Agent immobilier

Il est important de savoir qu'en Hollande le métier d'agent immobilier n'est pas du tout réglementé.

Voir pour la source la page suivante du site du Ministère Hollandais des Affaires Étrangères (MinBuZa), mais aussi la page officielle suivante d'Euro-Lex.

La Cour déclare pour droit ce qui suit (texte original):

De artikelen 3 en 4 van richtlijn 89/48/EEG van de Raad van 21 december 1988 betreffende een algemeen stelsel van erkenning van hogeronderwijsdiploma’s waarmee beroepsopleidingen van ten minste drie jaar worden afgesloten, zoals gewijzigd bij richtlijn 2001/19/EG van het Europees Parlement en de Raad van 14 mei 2001, verzetten zich tegen een regeling van een lidstaat volgens welke een in een andere lidstaat gevestigde dienstverlener die zich in een situatie als die van verweerder in het hoofdgeding bevindt, toestemming nodig heeft om op zijn grondgebied activiteiten te verrichten als die welke in het hoofdgeding aan de orde zijn, en daarvoor met succes een juridische bekwaamheidsproef dient af te leggen.

Traduction officielle d'Euro-Lex (le "Moniteur" Européen):

Les articles 3 et 4 de la directive 89/48/CEE du Conseil, du 21 décembre 1988, relative à un système général de reconnaissance des diplômes d’enseignement supérieur qui sanctionnent des formations professionnelles d’une durée minimale de trois ans, telle que modifiée par la directive 2001/19/CE du Parlement européen et du Conseil, du 14 mai 2001, s’opposent à une réglementation d’un État membre qui subordonne l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause au principal par un prestataire établi dans un autre État membre et se trouvant dans une situation telle que celle du défendeur au principal à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

Il est certain que l'interprétation de l'IPI et du CIB n'a pas été suivi par la Cour Européenne.

En plus la Cour met dans ses motivations en doute l'astreinte de 100.000 euros, imposé par un juge belge d'Hasselt, le considérant contradictoire à des règles européennes.

Commentaire sur un site hollandais:

Nederlandse makelaars mogen gewoon in België werken. Dat heeft het Europees Hof van Justitie in Luxemburg bepaald in de zaak rond de Nederlandse makelaar Willem van Leuken, die Belgische huizen en kantoren verkoopt aan Nederlandse klanten.

Commentaire dans un journal belge (Het Laatste Nieuws):

Europa zet deur op kier voor Nederlandse makelaars in België

Ma conclusion provisoire:

Il est donc peut-être possible que dans le futur des résidents hollandais pourront excercer le métier d'agent immobilier en Belgique, sans être agréé par l'IPI. Je ne sais pas si c'est un avantage pour les consommateurs. Mais l'attitude de l'IPI envers des plaintes des consommateurs n'incite pas à maintenir la situation actuelle.

Le refus de l'IPI d'appliquer la loi de 1994 en omettant de demander à son autorité de tutelle de changer l'AR de 1993, en ce qui concerne les syndics d'ACP, aura peut-être des conséquences dramatiques suite à cette décision de la Cour de Justice Européenne d'il y a quelques jours.

Comparez les motivations de ce jugement avec le règlement de stage de l'IPI ET la loi sur la copropriété de 1994, en ce qui concerne les connaissances juridiques exigé d'un agent immobilier agréé.

PIM · #2 30-04-2008 10:00:28

J'ai pris mes renseignements à ce sujet et voici les précisions apportées:

La presse semble avoir opéré un raccourci quelque peu surprenant dans cette affaire.

En effet, que dit cet arrêt ?

1/ La question posée par le juge belge était en substance la suivante : un agent immobilier établi aux Pays-Bas qui accomplit des activités de courtage immobilier en Belgique doit-il encore satisfaire aux conditions fixées par le législateur belge lorsqu’il a conclu un accord de coopération avec un agent immobilier établi en Belgique et agréé par l’IPI, et s’organise de telle manière que
i) pour les activités en Belgique, le consommateur puisse toujours s’adresser à cet agent immobilier agréé en Belgique et
ii) cette coopération soit vantée dans la publicité, à savoir en faisant état de l’intervention de cet agent immobilier agréé en Belgique par l’IPI lorsque des activités sont accomplies selon le droit belge ?

La question posée était donc de savoir si l’agent immobilier néerlandais en question devait encore être inscrit à l’IPI ou recevoir de l’IPI l’autorisation d’exercer dès l’instant où il a conclu un accord de coopération avec un agent immobilier agréé IPI.

2/ Curieusement, la Cour ne répond pas à cette question (elle paraît renvoyer la recherche de la solution au juge belge) mais bien à celle de savoir si un État peut subordonner l’accomplissement, sur son territoire, d’activités telles que celles en cause dans cette affaire par un prestataire établi dans un autre État membre et se trouvant dans une situation telle que celle du défendeur, à une autorisation dont l’octroi est soumis à la réussite d’une épreuve d’aptitude en droit.

A cette question, la Cour a répondu par la négative, estimant que la profession d’agent immobilier ne peut être considérée comme « une profession ‘dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national’ » et qu’ainsi, le prestataire de service établi dans un autre État membre doit pouvoir conserver le choix entre un stage d’adaptation et une épreuve d’aptitude, si cette exigence lui est faite par le droit national.

A aucun moment, la Cour ne dit que la réglementation belge ne pouvait exiger des prestataires de services établis à l’étranger qu’ils disposent d’un diplôme tel que ceux qui sont prévus dans l’arrêté royal du 06/09/1993 réglementant la profession en Belgique."

luc · #3 30-04-2008 10:22:00

Merci pour cette information, qui cadre cette décision dans son contexte.

L'élement clé de cette analyse est:

la Cour a répondu par la négative, estimant que la profession d’agent immobilier ne peut être considérée comme « une profession ‘dont l’exercice exige une connaissance précise du droit national’ » (...)

La phrase suivante me fait douter quand aux connaissances juridiques de la personne qui a rédigé cette analyse:

Curieusement, la Cour ne répond pas à cette question (elle paraît renvoyer la recherche de la solution au juge belge) (...)

Gof-2118 · #4 01-05-2008 09:31:21

Le Traité CE interdit en effet toute mesure des Etats membres pouvant constituer une entrave à la libre circulation des services.

L’interdiction n’est toutefois pas absolue et la Cour de justice admet des dérogations « si quatre conditions sont remplies, à savoir qu’elle s’applique de manière non discriminatoire, qu’elle se justifie par des raisons impérieuses d’intérêt général, qu’elle est propre à garantir la réalisation de l’objectif qu’elle poursuit et qu’elle ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour l’atteindre. » (12 septembre 1996, affaire Reisebüro c. Gerd Sandker).

S’agissant de lignes directrices d’appréciation de la dérogation, il convient de les appliquer avec la mesure qui s’impose et c’est, me semble-t-il, à la lumière de celles-ci qu’il convient d’apprécier la décision évoquée par Luc.

Bien à vous,

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