répartition cout du syndic

Mimich · #1 19-05-2008 20:09:39

Lors du changemnt de syndic, l'AG a voté et a accepté l'offre du nouveau syndic qui portait sur 18 Euros par logement.
Notre surprise a été grande lorsque nous avons recu la facture: ce montant avait été redivisé en fonction des quotités. Les 2 commerces avait en outre du payer un autre tarif (inférieur)
Est ce normal?

grmff · #2 19-05-2008 21:16:21

Les factures se divisent en quotité, ou en fonction de l'utilité. Il est donc illégal que deux systèmes soient utilisés conjointement... sauf accord spécifique de l'assemblée générale.

Soit c'est en fonction des quotités, soit c'est par lot (utilité)

Mais je sens que notre ami Luc va venir vous expliquer cela de manière argumentée et circonstanciée...

Luuuuuc!

ABSA · #3 20-05-2008 15:40:53

Les honoraires du syndic sont une charge commune. Ils sont généralement répartit sur base des quotités.

PIM · #4 20-05-2008 16:00:36

Il me paraît effectivement logique qu'un candidat syndic remette prix selon un prix par entité, même si ensuite, ces honoraires pris globalement sont répartis selon les quotités, comme charge commune.

Il faut vérifier ce qui est prévu à cet égard dans l'acte de base et règlement de copropriété pour apprécier si le mode de répartition doit être différent.

grmff · #5 20-05-2008 21:09:41

Bien que je considère généralement que les frais de syndic doivent être réparti suivant quotités, j'ai connaissance de 3 autres systèmes, appmiqué depuis des temps immémoriaux, et qui me semble corrects également.

Le premier système est une répartition par appartement. L'immeuble faisait x appartements, et chacun payait 1/xe de la facture.

En effet, l'utilité du syndic est identique pour chacun. Envoyer un décompte à un gros proprio ou à un petit, cela ne change pas la charge de travail, et le syndic avait remis une offre "par appartement"

Le deuxième système est fonction de la taille de l'appartement. Il y avait 3 types d'appartement, qui payait selon une clé définie il y a 20 ou 30 ans, et qui n'a pas évolué. La base était calculée en fonction d'un loyer moyen de l'époque. L'idée était que l'utilité dépendait du revenu potentiel de chacun des proprios.

Le 3e système est fonction des quotités... sauf pour le propriétaire de 1/3 des quotités de l'immeuble qui ne payait que 3% de la facture. L'idée était que les garages (1/6 des quotités) ne représentaient rien. Et que les commerces étant indépendants du reste de l'immeuble, la charge de travail pour ce propriétaire était négligeable. Il y avait en outre des clauses dans l'acte de base qui séparaient les quotités de manière bizarre, en séparant le garage du reste, avec quasi un "hors copropriété"

Le 4e système, qui n'est pas pour une copropriété mais tout comme, répartit les charges (toutes les charges) avec une clé "par proprio", une clé "par lot" et une clé selon surface. L'idée est que certaines charges se comptes par proprio, d'autres par lot (de très nombreux proprios ont plusieurs lots) et les dernières sont fonctions de la charge de travail global/critère d'utilité/ quotité.

Sûr que ces méthodes font hérisser le poil. Mais cela fait 30 ans que cela se fait ainsi...voire plus.

Gof-2118 · #6 20-05-2008 21:45:22

Grmff a écrit :

Il y avait en outre des clauses dans l'acte de base qui séparaient les quotités de manière bizarre, en séparant le garage du reste, avec quasi un "hors copropriété"

Parties communes spéciales et parties communes générales ?

C'est une technique assez bien utilisée lorsque au sein d'une même CP, il y a des parties communes qui sont à ce point différentes qu'elles méritent un régime distinct.

Exemple : un copropriété avec un jardin commun, mais avec deux bâtiments distincts ayant des caractéristiques propres et un usage différencié des parties communes générales.

Bien que nous attendions avec impatience l'intervention de Luc, la loi permet une combinaison entre un critère de valeur et un critère d'utilité.

Bien à vous,

grmff · #7 20-05-2008 21:52:16

Bien que nous attendions avec impatience l'intervention de Luc

Il y avait effectivement des parties communes spéciales dans l'affaire. Il faut savoir que le code civil ne reconnait plus les parties communes spéciales, et c'est bien dommage...

Cela me fait effectivement penser à une méthode supplémentaire de répartition des frais de syndic: une quote part supplémentaire était demandée aux propriétaires membres d'une partie commune spéciale dont le syndic assurait le suivi (entretien, travaux, embellissements, police locale, etc...)

Ce surcroit d'honoraire était amplement justifié par le surcroit de travail.

luc · #8 20-05-2008 22:10:51

Gof a écrit :

Bien que nous attendions avec impatience l'intervention de Luc

Il y a des moments de moins en moins rare qu'on fait autre chose que la copropriété.

Mimich a écrit :

Lors du changemnt de syndic, l'AG a voté et a accepté l'offre du nouveau syndic qui portait sur 18 Euros par logement.
Notre surprise a été grande lorsque nous avons recu la facture: ce montant avait été redivisé en fonction des quotités. Les 2 commerces avait en outre du payer un autre tarif (inférieur)
Est ce normal?

Grmff a déjà expliqué quelques systèmes qui peuvent exister. C'est classique que des commerces ont un tarif réduit. Surtout s'ils ont une entrée séparé, ... .

Ce qui m'intrigue que le candidat-syndic donne un offre par lot et puis répartit le montant global par quotité.

D'abord cela prouve que ce candidat n'a pas lu les statuts à l'avance.

Questions:
1. quelle système était utilisé pour repartir les honoraires du syndic précédent?
2. est-ce que certains frais sont aussi repartis avec une autre clé que les quotités?
3. que disent les statuts sur l'honoraire du premier syndic? le texte exact serait utile.

Mimich · #9 21-05-2008 18:35:59

merci pour toutes les réponses
pour Luc
1 le premier a également fait le partege par quotités mais son offre était un montant global
2 d'autres dépenses sont individualisées: eau et chauffage
3 acte de base prévoit le partae pour tous par quotités commerces ou logements

luc a écrit :

Gof a écrit : Bien que nous attendions avec impatience l'intervention de Luc
Il y a des moments de moins en moins rare qu'on fait autre chose que la copropriété.
Mimich a écrit :Lors du changemnt de syndic, l'AG a voté et a accepté l'offre du nouveau syndic qui portait sur 18 Euros par logement.
Notre surprise a été grande lorsque nous avons recu la facture: ce montant avait été redivisé en fonction des quotités. Les 2 commerces avait en outre du payer un autre tarif (inférieur)
Est ce normal?
Grmff a déjà expliqué quelques systèmes qui peuvent exister. C'est classique que des commerces ont un tarif réduit. Surtout s'ils ont une entrée séparé, ... .
Ce qui m'intrigue que le candidat-syndic donne un offre par lot et puis répartit le montant global par quotité.
D'abord cela prouve que ce candidat n'a pas lu les statuts à l'avance.
Questions:
1. quelle système était utilisé pour repartir les honoraires du syndic précédent?
2. est-ce que certains frais sont aussi repartis avec une autre clé que les quotités?
3. que disent les statuts sur l'honoraire du premier syndic? le texte exact serait utile.

luc · #10 21-05-2008 21:51:35

Mimich a écrit :

Lors du changemnt de syndic, l'AG a voté et a accepté l'offre du nouveau syndic qui portait sur 18 Euros par logement.
Notre surprise a été grande lorsque nous avons recu la facture: ce montant avait été redivisé en fonction des quotités. Les 2 commerces avait en outre du payer un autre tarif (inférieur) Est ce normal?

Ce basant sur vos informations, on peut en déduire que le tarif peut-être déterminé par type de lot, mais que le montant à payer par copropriétaire devrait normalement être déterminé en faisant la somme des honoraires par lot et en le divisant par quotités, sans aucune discrimination.

Ceci sous réserve d'une relecture attentive du règlement de copropriété et de l'acte de base.

Je me base sur la motivation d'un jugement dans ma copropriété pour un cas similaire, mais pas identique, obtenu par un autre CP en 2002.

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