Dettes de l'ACP

Votre ami pourra, avec jugement exécutable envers l'ACP en poche, dans le cas extrême, faire saisir et vendre les appartements/garages des copropriétaires, chacun pro rata de leur quota (Art. 577-4 §4 CC).

Normalement, si la dette n'est pas grande, le huissier fait une saisi des meubles de son choix et les mets en vente publique.

Cette procédure peut facilement doubler le montant initial à payer par les copropriétaires.

Le fournisseur peut demander à toucher les mêmes indemnités et intérêts imputable à des copropriétaires en cas de non-paiement de charges. C'est pas garanti, mais possible qu'il obtienne raison (si non l'ACP pourrait faire un bénéfice). Dans le cas de mon ACP c'est 15% du montant plus 1% par mois.

Si votre ami sait prouver que des copropriétaires ne paient pas ET que l'ACP ne les poursuit pas en justice, alors il peut appeler le syndic dans la cause, sur base de l'article 577-8 §5 CC.

Si le syndic n'a pas d'assurance RC alors il peut aussi appeler l'IPI dans la cause (manque de contrôle en exécution de la déontologie).

Il devra obtenir une condamnation de tous les parties à payer le montant solidairement. Alors il pourra faire une saisie chez la partie la plus solvable (IPI, syndic ou ACP).

Les copropriétaires lésés (= ceux qui paient normalement) peuvent entamer un procès séparément chez le Juge de Paix contre l'ACP et le syndic. Alors ils peuvent faire appliquer l'article 577-9 §5.

Votre ami peut entrer éventuellement dans ce dernier procès comme partie volontaire, mais je ne suis pas certain.

En pratique je conseillerai de déposer d'abord un plainte à l'IPI contre l'agent immobilier, si l'ACP a un syndic professionnel, en donnant une date limite à la quelle votre ami va entamer une procédure judiciaire.

Cette situation classique, qui fait que les bons fournisseurs fuient des ACP semblables, ne pourra voir un début de solution structurelle, que si les ACP publient leur situation financière sur l'Internet, comme les  SPRL, ... .

Votre ami avait-il un contrat ? Si oui, des tranches de paiement étaient-elles prévues ? Quel est l'enjeu ? Il me semble qu'avant d'envoyer la grosse artillerie, comme le conseille Luc, il faut le savoir.

D'autre part, sauf si le syndic n'est pas assuré (faute professionelle), je ne déposerais pas plainte à l'IPI si vite. Le syndic a spontanément avoué qu'il y  avait eu des travaux imprévus. Ne peut-on pas d'abord proposer au syndic d'adresser (ou de déposer dans la boîte de chacun) une lettre à tous les copropriétaires (preuve d'envoi à l'appui) pour expliquer ce qui va très vite arriver si votre ami n'est pas payé ? Il a autant intérêt qu'eux à ce que tout cela se règle à l'amiable. Il sera toujours temps de passer disciplinaire et judiciaire après....

La grosse artillerie est pour moi une plainte en pénal.

Mais il est normal qu'avant de citer qu'on envoie un lettre normale, puis un recommandé et finalement une mise en demeure. Ce sont des coups de semonce.

J'observe actuellement une copropriété avec des problèmes similaires dans une commune avoisinante.

Une lettre de l'avocat a provoqué que le syndic donne sa démission. Un mois après un nouveau syndic était là et des demandes de provisions envoyés. De ce que je vois et entend les copropriétaires savent que le nouveau syndic va mettre les récalcitrants devant le Juge.

Ahurissant est que cette copropriété a su doubler la montant des travaux disputées, tenant compte des frais d'avocat et autres experts, et qu'elle a quand même du exécuter ce qui était logique.