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Plus value de 30% en 4ans ???

lucieFer
Pimonaute
Lieu : flandres
Inscription : 22-10-2007
Messages : 25

Plus value de 30% en 4ans ???

Je ne sais pas si je suis dans la bonne rubrique ! mais je tente le coup .

Une NV dont je suis la gérante , achète , il y a 4 ans une maison !!
Pour diverses raisons j'en suis aussi la locataire et règle un loyer presque équivalent aux remboursements du prêt bancaire et de plus , effectue à mes frais plusieurs transformations .

Au terme de ces 4 ans ; et d'une AG favorable à ma proposition ; je rachète cette maison à la NV au même prix d'achat d'il y a 4 ans ( petite faveur en terme d'actionnaire et gérante sans compter les frais que j'ai engagé comme locataire ..)

Le cadastre , 2 mois aprés la vente , m'envoie "aimablement " une taxation supplémentaire de 9600 € (8000€ + 1600 amende). Estimant une plus value de 80 000 € ( en 4 ans !!!). SOIT presque 33% du prix d'achat en plus !!!!!!!!!!!!
Il (le cadastre ) semble insensible aux retombées des subprimes pour l'obtention des prêts , aux taux d'intérêts qui ont prix + d'1 point !!! et à la conjoncture du marché !!!

Avant même que cela ne soit dit ici ; bien sûr , je vais contester cette "mise à jour" !!! j'ai un comptable qui va m'épauler dans ce sens ; mais  j' AIME beaucoup avoir plusieurs avis et sur ce forum ; certains intervenants sont de grande qualité !!!
Qu'en pensez vous ??
Dois-je juste contester ou prendre un avocat ? Merci d'avance .

Lucie

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 16 185
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Re : Plus value de 30% en 4ans ???

Je suppose que par "cadastre", vous voulez dire "receveur des droits d'enregistrement".
Il s'agit d'un problème communément appelé de "insuffisance".

Voir à ce sujet notre FAQ


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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lucieFer
Pimonaute
Lieu : flandres
Inscription : 22-10-2007
Messages : 25

Re : Plus value de 30% en 4ans ???

PIM a écrit :

Je suppose que par "cadastre", vous voulez dire "receveur des droits d'enregistrement".
Il s'agit d'un problème communément appelé de "insuffisance".

Voir à ce sujet notre FAQ

Merci de votre réponse si rapide et pour le lien FAQ . (que je connaissais un peu  , lors d'achats d'autres biens immobiliers .)

Dans le cas  ; ce n'est pas trop le niveau "estimation du bien " avec expert ou contre expertise ;qui me préoccupe .

Pensez vous que le fait que je sois la gérante de cette SA , que j'y étais la locataire et que j'ai effectué à mes frais quelques rénovations de cette maison dans la perspective de la racheter  ; puisse justifier que je sois réajuster de 80 000€ de plus values ? ce qui voudrait dire que j'ai payé les  rénovations et que je doive en + cette plus value que j'ai moi même créé ( même si à l'époque j'étais ,donc locataire de ma société ?).

c'est en cela que je pensais que mon "cas" était particulier . Surtout que j'ai racheté la maison , non pas moins cher , mais au même prix que la société 4 ans auparavant . Pensez vous que ces arguments puissent être mis en avant ? et changer le point de vue du Receveur ?
Merci d'avance de vos avis éclairés .

Lucie

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 16 185
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Re : Plus value de 30% en 4ans ???

Les droits d'enregistrement sont calculés et dus sur la valeur vénale du bien, au moment de la transaction.
Donc, si l'immeuble a été valorisé par des travaux de rénovation ... il vaut donc plus qu'il y a 4 ans.

Je n'invoquerais donc pas cette hypothèse, d'autant plus qu'il est probable que le receveur ignore tout de ces travaux.... (sauf s'ils ont fait l'objet d'un éventuel permis et d'une majoration du revenu cadastral)

L'administration fonctionne par points de comparaison, sur des transactions équivalentes.
A-t-elle tenu compte du propre prix de vente d'il y a 4 ans ?

Plutôt que de faire intervenir votre comptable, vous devriez demander à votre notaire (qui connaît bien son receveur) d'agir, dans un premier temps.

Voir aussi ce fil de discussion-ci dans notre forum


Erik DECKERS
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lucieFer
Pimonaute
Lieu : flandres
Inscription : 22-10-2007
Messages : 25

Re : Plus value de 30% en 4ans ???

PIM a écrit :

Les droits d'enregistrement sont calculés et dus sur la valeur vénale du bien, au moment de la transaction.
Donc, si l'immeuble a été valorisé par des travaux de rénovation ... il vaut donc plus qu'il y a 4 ans.

Je n'invoquerais donc pas cette hypothèse, d'autant plus qu'il est probable que le receveur ignore tout de ces travaux.... (sauf s'ils ont fait l'objet d'un éventuel permis et d'une majoration du revenu cadastral)

L'administration fonctionne par points de comparaison, sur des transactions équivalentes.
A-t-elle tenu compte du propre prix de vente d'il y a 4 ans ?

Plutôt que de faire intervenir votre comptable, vous devriez demander à votre notaire (qui connaît bien son receveur) d'agir, dans un premier temps.

Voir aussi ce fil de discussion-ci dans notre forum

Merci encore ,

Non , l'administration ne sait pas  les rénovations que j'ai effectuées d'autant que ce ne sont que des aménagement sans nécessité de permis etc...

Il a procédé  juste à une estimation par comparaison .de maisons proches et résidentielles  et non  pas sur un axe routier comme la mienne , mais bref .  80000€ représente 30% du prix d'achat d'il y a 4 ans ; je trouve que cela fait Beaucoup , vu le contexte actuel .
J'avais lu aussi le lien ( avec la boite de chocolat tongue ) . Mais je ne pense pas que mon notaire se déplacera ; est-ce dans ses attributions ?
Effectivement j'avais aussi enlevé le déplacement de mon comptable .

Je pense que je vais prendre rendez vous avec le receveur et y aller seule avec l'expertise que j'ai demandé la semaine dernière .
merci encore à vous;

Lucie

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 22 228

Re : Plus value de 30% en 4ans ???

Dans un cas que je connais de près, le receveur a coupé la poire en deux: photo, arguments, comparaison et explication de la différence objective entre les deux biens. Avec les référence cadastrales des biens de référence que le receveur vous donne, vous pouvez aller voir les maison qui ont servi debase de comparaison.

Dans un autre cas, le même receveur a refusé de bouger d'un yota. Il s'agissait de 6 biens identiques, acheté à des prix très différents à la même date, situés au même endroit. Paradoxalement, le prix estimé par le receveur était 10% en dessous du bien le plus cher. Il avait son idée, et n'en a pas dérogé.


Grmf!
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