Préavis de 3 mois refusé par le locataire

Bonjour,

Il y a quelques semaines, j'ai informé mon locataire de ma décision de vendre l'immeuble qu'il occupe. Le bail de location (initial: court terme de 3 ans, prolongé automatiquement) en est dans sa 5ème année, et est enregistré.
Le locataire m'a indiqué alors qu'il allait chercher un autre logement, étant donné la forte probabilité que l'acheteur mettrait fin au bail pour occupation personnelle. J'ai alors indiqué au locataire que ça ne me posait aucun souci, je lui ai rappelé qu'il devait m'informer avec un préavis de 3 mois, mais - en ce qui concerne cette durée - je comprenais sa situation et qu'il y aurait certainement moyen de s'arranger (sous-entendu: je ne comptais pas demander ces 3 mois).

Réaction du locataire: 2 semaines plus tard, je reçois un recommandé m'indiquant qu'il mettait fin au bail un mois plus tard, et que:
- il était hors de question qu'il paie les 3 mois que "je souhaite", vu qu'il est obligé de partir suite à ma décision de vendre - il me concède maximum 1 mois
- le mois de loyer (càd le 1er mois de préavis) serait déduit de la caution

Le locataire est à présent parti, et la maison est toujours en vente, donc vide à ce jour. Nous avons fait l'état des lieux, et le montant des dégâts (agrées par toutes les parties) + le mois non payé se montent à environ 90% du montant de la garantie locative.

Alors que j'étais ouvert au départ, ces deux remarques font que je souhaite à présent recouvrer l'intégralité des montants dus: je n'apprécie pas du tout d'être mis devant le fait accompli. De plus, certains comportements durant la mise en vente de la maison (rdv non honorés pour les visites, refus de m'ouvrir la porte pour une réparation urgente, etc) ont également influencé ma décision.

Ce qui m'amène aux interrogations suivantes:

1. Si je dois aller devant le juge de paix pour récupérer mes 3 mois, ai-je une chance de les obtenir ? A priori, la loi est claire à ce sujet, mais qui de la pratique ? En tout les cas, même si je devais vendre la maison demain, elle sera certainement vide pour les 2 mois suivant le départ du locataire.

2. Si je choisis d'aller devant le juge, quelle est la solution idéale:
  a. libérer la caution pour l'incontestable (1 mois + dégâts), et réclamer devant le juge 2 mois de loyer
  b. refuser de libérer la caution, et réclamer devant le juge 3 mois de loyer + les dégâts

Et tout commentaire/conseil sur cette situation est également le bienvenu !

Merci,