La signature d'un nouveau bail rend t elle caduque le precedent?

C'est l'avocat qui a raison. Vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail en cours de route.

Le nouveau bail est caduc... partiellement. Donc, avec ce nouveau bail, vous ne saurez jamais quelles clauses il faut appliquer... et quelle date il faut considérer.

Bonne chance pour vous dépatouiller de cette situation.

bonjour,

Je ne savais meme pas que les anciens baux etaient toutes charges comprises... je l'ai decouvert quand le locataire me l'a montré.

Le fait que les personnes aient tout de meme signé le bail sans me dire qu'elles refusaient du fait que l'ancien stipulait qu'il etait toutes charges comprises, ne justifie t-il pas leurs accords? Pourquoi attendre un an et le recapitulatif des charges pour me le dire. N'y a t il pas un delai pour dénoncer le bail?

Je ne les ai jamais forcé a signer et ils l'ont forcement lu puisque sans que je n'ai eu besoin de réclamer, ils ont tous versé, chaque mois, en plus du loyer qu'ils payaient auparavent 25 euros (qui correspond a une provision pour charges).

Une simple question pratique, si dans le nouveau bail on ajoute que ce bail annule et remplace le bail précédent, cela a-t-il une valeur juridique ?

Cela veut il dire que si cette personne ne veut pas payer les charges, je dois continuer a payer les charges pour elle et attendre sagement que le bail atteigne sa 3eme, 6eme ou 9eme annee?
N y a t-il pas d'autres solutions pour moi?

Je ne partage que partiellement les analyses exposées en suite de la question de RIZKO0805 (mais sinon ce ne serait pas drôle non plus  ) et, au risque d'un débât qui pourrait s'avérer si pas passionnant, à tout le moins passioné, je vous livre ci-après le fruit de mes quelques réflexions.

La loi est certes impérative en sorte que tout acte qui lui est contraire est frappé de nullité, quand bien même celle-ci est relative.

Commençons par un exemple pour illustrer les propos qui vont suivre. Si le bail est conclu pour une courte durée, il ne peut en principe être résilié que du commun accord des cocontractants. Or, s’il fallait suivre la thèse développée dans ce salon concernant le caractère impératif de la loi, qui exclut la possibilité d’un congé avant le terme d’un bail de courte durée, cet accord serait frappé de nullité, ce qui serait évidemment absurde.

La loi vise en l’espèce la résiliation unilatérale. Elle permet, en d’autres termes, des dérogations à ses principes, mais que du consentement exprès des parties et moyennant le respect de quelques verrous.

Si l’on reprend les choses dans l’ordre, notre pimonaute stagiaire a acheté un immeuble comportant plusieurs appartements loués.

Nous sommes bien d’accord que de par l’effet de la loi, il se voit, en sa qualité de nouveau propriétaire, subrogé dans les droits et obligations de son vendeur.

Il est donc devenu le titulaire de tous les baux, qui n’ont rien perdu de leur efficacité à raison de la mutation immobilière.

Ensuite, notre pimonaute stagiaire propose, à chacun de ses locataires, personnes majeures et, on peut l’espérer, capables, de conclure de nouveaux baux, c’est-à-dire de nouveaux contrats.

Comment faut-il dès lors interpréter cet acte d’échange de consentements ?

A mon sens il ne peut s’agir que d’une novation au sens de l’article 1271, 1° du Code civil, en ce sens qu’une nouvelle dette a été contractée, chacune des parties pour ce qui lui concerne, qui est substituée à l’ancienne, cette dernière étant éteinte.

C’est donc bien le nouveau bail qui trouve à s’appliquer. Ce n’est qu’à partir de ce constat qu’il convient de se poser si cette novation est en contradiction avec les dispositions du même Code relatives à la résidence principale du preneur.

En ce qui concerne la durée du bail (surtout dans l’hypothèse d’un contrat de courte durée) et le montant du loyer, il me semble qu’il faut admettre qu’il ne pourrait y avoir novation, les clauses du nouveau contrat devant être considérées comme nulles, de nullité relative, et celles de l’ancien contrat pouvant donc subsister. Ceci se déduit de l’art. 3, § 6 et 7, § 1er des dispositions du Code relatives au baux de résidence principale.

Par contre, qu’en est-il des charges ? L’article 7 précise qu’à tout moment chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. L’on peut raisonnablement déduire de ce texte que les parties restent libres de conclure en cours de bail une convention dérogatoire à la convention initiale en sorte que les baux conclus par notre cher stagiaire, en ce qu’ils opèrent novation et que celle-ci n’est pas contraire aux dispositions impératives de la loi qui s’applique en matière des frais et de charges, sont tout à fait valables.

En ce qui me concerne donc, j’estime que l’analyse de l’avocat du locataire part droit dans le brouillard.

Bien à vous,

Mettez vous à leur place: Pourquoi devraient-t-ils payer des charges si ils ont un bail toutes charges comprises? C'est faire payer deux fois, et il est normal que la loi les protège contre les abus des sales proprios que nosu sommes nombreux à être sur ce forum... (comme vous êtes nouvelle, je précise: à prendre au second degré, évidemment...)

On peut penser que ce raisonnement est simple et exact. Il n'en est rien.

En pratique, quand un loyer charge comprise est mentionné, il est rare de séparer le forfait pour charge et le loyer. C'est stupide et idiot, mais c'est comme cela que font les proprios qui travaillent avec des charges forfaitaires. (sauf moi)

Dès lors, faire passer un loyer toute charge comprise, à un loyer hors charge avec une provision pour charge de 25€, ce n'est pas passer d'un forfait à des charges réelles. C'est rajouter des charges réelles en considérant que le loyer précédent était sans charges.

Etant donné que cela modifie fondamentalement la qualification des sommes réclamées, il me semble que c'est illégal. Mon pif me le dit, et je suis sûr que Gof va pouvoir traduire cela en termes juridiques adéquats.

Merci Gof...  

il suffit d'utiliser les baux-types téléchargeables ici (sur Pim)...

Je ne prétend pas détenir la vérité évidemment. Mais l'art. 7 auquel j'ai déjà fait allusion, et qui est de droit impératif aussi, permet de demander la révision des charges forfaitaires ou leur permutation en charges réelles.

Si un "loyer" est stipulé toutes charges comprises, une partie de ce montant, bien que non précisé, couvre forcément le loyer à proprement parler, et l'autre partie les charges.

Le fait que la distinction n'a pas été opérée de manière explicite dans le bail, ce qui est certes dommage sur un plan contractuel, ne réduit en rien le constat qu'elle existe pourtant bel et bien dans les faits.

Rien n'empêche donc les parties contractantes de préciser par la suite comment se décompose le "loyer toutes charges comprises" et ensuite d'appliquer la révision autorisée par l'article 7.

Je suis par contre tout à fait d'accord que le cas échéant, il convient de fixer un vrai loyer qui est moins élevé que celui toutes charges comprises, étant entendu que la réduction doit, pour respecter l'interdiction de la révision du loyer à tout moment, correspondre à des frais qui peuvent être raisonnablement justifiés.

Pour revenir à la dernière question de Rizko, l'article 1723 du Code civil précise que "Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée", à moins évidemment que de le faire de l'accord exprès du preneur. Ceci est d'autant plus vrai lorsque cela a pour but de modifier les obligations qui incombent au bailleur en exécution des engagements qu'il a pris.

(@ Grmfff! : quand je disais que le sujet était passionnant ...  )

Bien à vous,

Faire une modification qui donnera une moins value à votre immeuble est idiot. Cela vous coûtera, et votre patrimoine diminuera.

De plus, c'est illégal.

Attendez que les locataires fichent le camp. Faites leur savoir que vous n'êtes pas contre un départ anticipé, et montrez vous ferme sur les conditions. Ils seront peut-être poussés à partir.

Mettre du chauffage électrique est idiot. Les locataires verront vite que les charges sont énormes, et adapteront le loyer acceptable en fonction. Votre batiment vaudra moins, vous aurez investi dans une moins value, et vos locataies auront plus de mal à accepter un loyer décent.