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Definition d'un immeuble

luc
Pimonaute non modérable
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Definition d'un immeuble

Sur un terrain unique (= un numéro cadastral) sont construits une série de bâtiments, groupées en deux blocs, avec chacun leur permis de bâtir (daté avant 1992 - région bruxelloise).

Le nom donné à l'ensemble dans l'acte de base d'avant 1994 est "Immeubles X I" et "Immeubles X II".

L'acte de base parle dans le texte de l'immeuble en désignant un des deux blocs.

Ayant consulté une série d'actes d'achat d'appartements de cet ensemble immobilier, je constate que les notaires désignent, parfois dans le même texte,  comme immeuble tant l'ensemble des deux blocs, tant un des deux blocs, tant un des 6 bâtiments.

Le Code Civil dit qu'une copropriété est constitué de soit un immeuble ou un groupe d'immeubles. Il considère un immeuble comme un bâtiment construit sur un terrain, en acceptant qu'il peut y avoir plusieurs. Mais aussi en acceptant qu'un groupe d'immeubles peut exister avec des bâtiments sur des terrains différents.

Article 577/3

    Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.

    Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.

    Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

L'avis n° 22 du 11.06.2008 du CVP ne parle pas du groupe d'immeubles. Il ne considère qu'un immeuble.

Le définition exacte d'un immeuble est donc  peut être une des zones grises de la loi sur la copropriété.

En néerlandais le Code Civil parle de "gebouw of groep van gebouwen" dans le contexte de l'immeuble. Et le mot "bâtiment" est usuellement traduit par "gebouw".

Je donne un extrait de deux actes d'achat, ayant trait au même acte de base:

Dans un ensemble comprenant deux complexes immobiliers "Immeubles X I" et "Immeubles X II" comprenant chacun trois immeubles à appartemenst multiples qui sont (...). Les dits immeubles édifié en voie de construction - ensemble - sur un terrain à batir sis (...).
Dans l'immeuble 999 avenue zzz:
1. l'appartement (...)
2. le garage (...)

In een onroerend goed bestaande uit twee onroerende komplexen rezpectivelijk genaamnd "Immeubles X I" et "Immeubles X II", ieder komplex begrijpende drie appartementsgebouwen welke (...).
Gezegde gebouwen op te richten of in staat van oprichting, samen op een bouwgrond, gelegen (...).

Het appartement type (...)

Question:

Quelle est, selon les pimomautes, la définition correcte du mot "immeuble/gebouw/onroerend goed", et sa variante "immeuble bâtis", ainsi que "bâtiment/gebouw" dans le contexte du Code Civil?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Definition d'un immeuble

Je ne comprends pas le sens de votre question.

Si vous voulez savoir le nombre de copropriétés concernées (1, 2, ou 6), il faut se référer à l'acte de base.

Si il n'y a qu'un acte de base pour l'ensemble, il n'y a qu'une copropriété.

Si il y a deux actes de base, et rien de commun, ce sont deux copropriétés.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Definition d'un immeuble

"Le langage quotidien réduit le mot "immeuble" à la désignation d'un bâtiment urbain. Mais dans le langage juridique le mot désigne tout un ensemble de biens et de droits.

La division des biens en, biens meubles et immeubles, fonde l'ensemble des règles concernant le droit des biens . La loi distingue les immeubles par leur nature c'est à dire les biens qui ne peuvent être déplacés dont font partie les bâtiments mais aussi leurs accessoires tels, les tuyaux d'amenée d'eau enfouis dans le sol, mais aussi les terres, les produits du sol dès lors qu'ils n'en sont pas séparés, et également, par exemple, les animaux qui sont affectés à l'exploitation d'une propriété.

Sont aussi juridiquement des biens immobiliers certains droits comme l'usufruit , les servitudes , les hypothèques et les actions judiciaires qui tendent à la revendication de la propriété immobilière"

Extrait de dictionnaire juridique (qui est français: j'ai donc enlevé les références au n° article code civil, mais la logique est la même)

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Definition d'un immeuble

PIM a écrit :

"Le langage quotidien réduit le mot "immeuble" à la désignation d'un bâtiment urbain. Mais dans le langage juridique le mot désigne tout un ensemble de biens et de droits.
(...)

Merci pour votre réponse rapide et claire. En fait je n'avais pas cherché du coté de la France. J'ai retrouvé à première vue les mêmes articles dans le Code Civil français que Belge, concernant les biens meubles et immeubles.

Ce qui a semé de la confusion chez moi et d'autres copropriétaires est la manière que différents notaires ont résumé le titre de propriété, tel que mentionné dans l'acte de base, dans différents actes authentiques d'achat.

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : Definition d'un immeuble

En complément des explications de PIM, l'immeuble est défini par le Code civil, aux articles 516 et suivants.

Au besoin, je développe un peu dès que j'ai le temps (ce soir peut-être).

Bien à vous,

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Definition d'un immeuble

La notion juridique d' "immeuble" est parfois très large et, si je ne me trompe pas, dans certains cas du bétail et des chevaux peuvent même être considéré comme "immeuble".

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Baxter
Pimonaute bavard
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Re : Definition d'un immeuble

D'ailleurs, un terrain est un immeuble...

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : Definition d'un immeuble

Le premier principe est que tout ce qui n’est pas immeuble est meuble. La catégorie des meubles est résiduelle.

Selon l’art. 517 C.civ. : « Les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ».

Une première classification possible consiste à distinguer les immeubles corporels et les immeubles incorporels.

Au sein de la première catégorie l’on retrouvera :

- les immeubles par nature de l’art. 518, à savoir les fonds de terre, ce qui comprend tant le sol que le sous-sol, les bâtiments suffisamment incorporés au sol pour que l’on ne puisse pas les déplacer aisément ou sans risque de détérioration (selon la jurisprudence de la Cour de cassation, sont également bâtiment, les objets qui s’y unissent (clés) ou s’y incorporent (tuyauteries, citernes) de manière durable et tout ce qui fait corps avec lui (tuyauteries, décharges, …), mais également aux éléments qui, bien que non incorporés, le rendraient incomplet (radiateurs, clés, …)), et les végétaux toujours incorporés au sol et qui s’en nourissent (la pomme attachée à l’arbre est immeuble et celle qui en est tombée est meuble).

- Les immeubles par destination. Il s’agit de meubles qui, par la fiction de la loi, sont réputés immeubles en raison de l’usage auquel ils sont affectés par le propriétaire d’un bâtiment ou d’un terrain. On distingue ici d’une part l’immobilisation de meubles par destination économique (le meuble doit être affecté à l’exploitation lucrative de l’immeuble, comme par exemple un tracteur dans une ferme), et l’immobilisation de meubles par attache à perpétuelle demeure (ce n’est pas ici dans un but lucratif que l’affectation se fait, mais un but d’agrément ; le code donne l’exemple des glaces d’une appartement ou la statue placée dans une niche destinée à la recevoir).

Dans la seconde catégorie, on distingue :

- les droits réels immobiliers (le droit de propriété, les servitudes, l’emphytéose, la superficie, l’habitation, l’antichrèse, l’usufruit, l’usage, le privilège et l’hypothèque).

- Les droits personnels immobiliers (par exemple, l’obligation pour le vendeur de livrer l’immeuble fait naître un droit de créance immobilier dans le chef de l’acheteur)
- Les actions judiciaires qui portent sur un droit immobilier, peu importe qu’il soit réel ou personnel.

Pour en revenir au sujet de départ, le régime de la copropriété forcée distingue selon moi deux situations.

La première concerne celle de la copropriété immobilière de manière générale, peu importe sur quoi porte celle-ci. Ce régime est défini à l’article 577-2 du Code, et plus particulièrement en ses paragraphes 9 et 10.

Ensuite il y a la copropriété d’immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, visée aux articles 577-3 et suivants. Il faut, mais il suffit, que l’on soit en présence d’un ou de plusieurs bâtiments pour que s’appliquent ces normes. L’immeuble bâti est donc un bien corporel, et plus particulièrement un immeuble par nature (édité ce 5 juillet 2008) visé à l’article 518 du Code.

Ces articles ne trouvent donc pas à s’appliquer à un chemin en copropriété, par exemple, à moins que celui-ci soit l’accessoire d’un bâtiment placé sous le régime de la copropriété forcée.

Cordialement,

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Definition d'un immeuble

@gof: merci pour cette analyse approfondi. Elle m'a aidé et en même temps prouvé indirectement qu'il y a probablement une discordance entre les textes N et F du Code Civil (immeuble/gebouw).

@tous: les actes authentiques reprennent parfois une description abrégé de la copropriété, qui donne lieu à des confusions, dès qu'il y a eu des actes de base additionnels, actes de bases additionnel correctif, actes de base rectificatif, etc ... . C'est prévu dans les procédures notariaux. Il paraît qu'il y a une quinzaine de types de changement d'actes authentiques. Mais même le conservateur d'hypothèques y perd parfois le fil d'Ariadne.

Suggestion: libellez les résolutions d'AG d'une façon simple pour avoir des actes additionnels simples, du genre "remplacez le texte xxx par le texte zzz", si non la confusion régnera. Sauf naturellement si cela est le bût.

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : Definition d'un immeuble

luc a écrit :

@gof: merci pour cette analyse approfondi. Elle m'a aidé et en même temps prouvé indirectement qu'il y a probablement une discordance entre les textes N et F du Code Civil (immeuble/gebouw).

Avec plaisir.

Selon moi il n'y a pas de discordance entre les textes en ce que gebouw et immeuble bâti veulent dire la même chose. Lorsque l'art. 577-3 postule que la section s'applique "à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis ", il convient de lire "à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis".

Dans cette interprétation, grammaticalement correcte, il y a parfaite concordance entre les textes. Inversément, il serait difficile de concevoir que cette section s'applique à tout immeuble en indivision forcée, tel un chemin, un égout, ...

Bien à vous,

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