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Rupture de bail

patrick1860
Pimonaute
Lieu : Meise,Brabant Flamand,Belgique
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Rupture de bail

Bonjour,

Je souhaiterais avoir votre avis au sujet du problème décrit ci après, d'avance merci à toutes et à tous qui aurons l'obligence de me conseiller.

Je suis propriétaire d' un petit appartement sis dans la région Bruxelloise et que j'ai mis en location.

Bail enregistré et  expertise d'entrée faite par un bureaux d'expertisse et en gérance locative auprès d'une agence immobilière.

Suite à différents problème avec les locataires ( charges mensuelles ou annuelles non payer en tout ou en partie, loyer non payer).

J' ai été contraint de vendre mon appartement, chose qui à été réalisé ( vente avec locataire occupant le bien jusqu'au terme du bail ou de la rupture de bail par l' acquéreur).

Le dernier locataire à toujours discuter le réglement des charges annuelles ( solde, acompte de 75 Euros par mois) et pour sa première année nous avons du demander la conciliation auprès de la justice de Paix.
Jugement à été rendu et le locataire à été débouté avec l'obligation de payement d'un ores de 40 Euros. Les charges ont été payer mais les ores jamais.

L' appartement mis en vente à trouver acquéreur et conclu définitivement à la date du 02/07/2008.

Le locataire à demander de pouvoir interrompre anticipativement son contrat de bail 3/6/9 (ui se terminait en décembre 2008) pour la fin du mois de juin 2008.

Dans le contrat de bail se trouve un article lui précisant les conditions et ses devoirs pour mettre fin anticipativement.

Afin de ne plus me retrouver confronter plus longtemps avec lui, nous avons établis un compromis et qui si il le respectait lui permettait de quiter sans aucun dédommagement.

Deux points essentiels dans ce compromis , un état des lieux à l'aimiable donc sans frais d'expert a sa charge ( demande de rupture de bail ) si celui-ci est acceptée par les deux parties et la mise d'une somme forfaitaire en accompte pour le payement du solde des charges 2008. Document rédiger et signer par les deux parties devant témoin ( agence de gestion locative ).

Voici la date venue de la remise des clefs et le locatiare ne reconnais pas sa responsabilité dans le dégats ( de peinture ,de traces d'eau , de chewing gum sur le parquet ) Une somme forfaitaire pour la remise en état lui à été proposée. chose qu'il à refuser et à alors demander le passage d'un expert.

Etant pris de court la remise des le  30/06/08 et l'acte de vente le 02/07/08.
J'ai accepté de prendre la remise en état à ma charge.

Maintenant il remet en question le payement de l'acompte pour solde de tout compte à venir et me fait remarquer ( il à raison dans les termes de la loi )  que la garantie bancaire ne peut pas couvrir autres choses que les dégats locatifs et me demande la restitution intégrale et immédiate de celle-ci.

Voila ou j'en suis, l'agence immobilière qui ne m'est d' aucun secours sauf pour me dire que je dois prendre un avocat à mes frais et un locataire qui me menace de m'attaquer en justice pour non restitution de la garantie ainsi que la fin avant terme du contrat de bail ( avec payement d'astreinte )

Aurait- il quelqu'un qui serais assez agreéable pour conseiller de la marche à suivre?

De mon point de vue , la rupture de bail est de son chef ( il en à fait la demande, signer un compromis) et son non respect des termes du compromis et dés lors c'est lui qui en porte dans son entièreté les conséquences et frais .


D'avance merci pour l'aide que vous pourriez m'apporté.


Patrick


Patrick1860

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grmff
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Re : Rupture de bail

Votre affaire a l'air un peu confuse et mélangée.

Je ne sais pas ce que sont des "ores". Jamais entendu ce terme-là.

Pour ce qui est de l'état des lieux, si il n'y a pas d'accord lors de l'état des lieux amiable et que le locataire a signé un papier disant qu'il était libre de partir pour autant que l'état des lieux soit amiable, c'est assez mal conçu.

Il faut voir ce que vous réclamez:
1. faire une expertise?
2. payement d'arriérés?
3. respect d'un plan de payement suite à la conciliation?
4. prélèvement sur la garantie locative des arriérés et des dégats locatifs?
5. les dégats locatifs, c'est pour votre poche, ou pour la poche du nouveau proprio?
6. Les clés ont-elle été remise? Si oui, avec réserve?

Par ailleurs, notez que la garantie est là pour garantir toutes les obligations du locataires. Sans exception. Et pas seulement les dégats locatifs. Cela peut-être des arriérés de loyers, de charges, d'indemnité, d'intérêts intercalaire ou de frais de déménagement de brol laissé par le loataire parti sans laisser d'adresse!!! Toute somme due!


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PIM
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Re : Rupture de bail

@patrick1860:
- et vous avez pris tous ces "accords" avec le locataire sortant, après la signature du compromis de vente et sans agir de concert avec le nouveau proprio ???...
- "ores" ???
- bail 3/6/9: n'existe plus
- l'acte authentique étant signé, l'acquéreur vous revendique encore quelque chose ? Vous agissez pour votre propre compte ou celui du nouveau proprio ?

@grmffff: pour nos lecteurs français: c'est quoi "brol" ?  lol


Erik DECKERS
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SNPC
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Re : Rupture de bail

Tout cela est en effet fort confus. Vous mélangez me semble-t-il des problèmes passés avec la situation présente.

Quoi qu'il en soit:

- Si vous avez un bail de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis de 3 mois et en payant éventuellement une indemnité s'il part au cours des 3 premières années. Les date de contrat ne sont pas claires dans votre message.

- Si vous avez pris un accord avec le locataire, cet accord est en principe valable et il n'y avait pas de raison de vous entendre à ce sujet avec le nouveau propriétaire, surtout si, comme vous le dites, vous prenez en charge les frais de réparation des dégâts locatifs

- Comme le souligne Grmff, c'est une erreur de penser que la garantie locative ne sert qu'à rembourser les dégâts locatifs. Le bailleur peut conserver la garantie en compensation de toutes les dettes du locataire à son égard, notamment les dettes reconnues dans un accord. La seule exception à cela serait qu'il soit prévu dans le bail que la garantie ne sert que pour les dégâts locatifs, ce qui n'est jamais le cas dans les baux préimprimés.
Souvent, il est écrit dans le bail que le preneur ne peut affecter la garantie au paiement des loyers. Cela ne veut pas dire que le bailleur ne peut pas conserver cette garantie si le locataire a une dette de loyer, mais bien que le locataire ne peut pas invoquer l'existence de la garantie pour ne pas payer ses loyers, ce qui est tout à fait différent mais induit en erreur de nombreuses personnes mal informées ... y compris, si j'ai bien lu, votre agent immobilier qui devrait savoir ce qu'il en est!!!


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patrick1860
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Re : Rupture de bail

Merci,

Pour votre réponse qui nous soulage quelques peu.

Toutesfois nous avons encore 2 petites questions:

1) La charge de devoir récuperer le solde des charges pour la durée locative ( soit 6 mois ) n'est elle pas transfèrer au nouveau propriétaire?

2) Quel serait les risques encourru, si je bloque la libération de la garantie locative si nous n'obtenons pas d'accord du locataire sur sa reconnaissance de ses dettes?


D'avance merci pour votre réponse.

Patrick


Patrick1860

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patrick1860
Pimonaute
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Re : Rupture de bail

Merci pour votre réponse,

Celle-ci m'a quelque peu réconforté,
voici la réponse au complément d'info demandée:

1)Erreur dans la lecture du prononcé il fallait lire des dépends.

2)Bail, durée de 3 ans, avec clause de résiliation ou rupture de bail;

3) dates, début du bail 20-12-2005 et fin de celui-ci 19-12-2008

4)Le nouveau propriétaire était au courant que le bien était loué et occupé, indiqué dans le compromis de vente et dans l'état bien connu de celui-ci, ainsi que les problème précité.

5) au vu de l'expérience des années précédentes nous aurions voulu nous garantir d'un paiement sans difficulté du complément de charge annuelle à venir et solde à restituer  lors du décompte final.

6) La remise des clefs a été faite avec un état des lieux à l'aimaible avec clause de réserve:
sous réserve de l' expertise de sortie faite par le bureau d'expertisse d' entrée et du décompte charges et décompte final à venir ( soit à la cloture des comptes annuelle par la coproprièté (syndic )

Voici pour le complément d'infos.

Nous avons encore 2 questions et nous vous remercions d'avance de bien vouloir y répondre:

1) La charge de devoir récuperer le solde des charges pour la durée locative ( soit 6 mois ) n'est elle pas transfèrer au nouveau propriétaire?

2) Quel serait les risques encourru, si je bloque la libération de la garantie locative si nous n'obtenons pas d'accord du locataire sur sa reconnaissance de ses dettes?

PIM a écrit :

@patrick1860:
- et vous avez pris tous ces "accords" avec le locataire sortant, après la signature du compromis de vente et sans agir de concert avec le nouveau proprio ???...
- "ores" ???
- bail 3/6/9: n'existe plus
- l'acte authentique étant signé, l'acquéreur vous revendique encore quelque chose ? Vous agissez pour votre propre compte ou celui du nouveau proprio ?

@grmffff: pour nos lecteurs français: c'est quoi "brol" ?  lol


Patrick1860

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patrick1860
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Re : Rupture de bail

Merci pour votre réponse,

Et voici quelques infos complémentaires:

1) nous ne réclamons rien d'autres que ce qui nous est dû et une garantie de moyen pour le paiement du décompte final à venir.

2)Les clefs on bien été remise avec clause décrite dans une de mes autres réponse.

Nous avons encore 2 questions et nous vous remercions d'avance de bien vouloir y répondre:

1) La charge de devoir récuperer le solde des charges pour la durée locative ( soit 6 mois ) n'est elle pas transfèrer au nouveau propriétaire?

2) Quel serait les risques encourru, si je bloque la libération de la garantie locative si nous n'obtenons pas d'accord du locataire sur sa reconnaissance de ses dettes?


Merci

Patrick


Grmff a écrit :

Votre affaire a l'air un peu confuse et mélangée.

Je ne sais pas ce que sont des "ores". Jamais entendu ce terme-là.

Pour ce qui est de l'état des lieux, si il n'y a pas d'accord lors de l'état des lieux amiable et que le locataire a signé un papier disant qu'il était libre de partir pour autant que l'état des lieux soit amiable, c'est assez mal conçu.

Il faut voir ce que vous réclamez:
1. faire une expertise?
2. payement d'arriérés?
3. respect d'un plan de payement suite à la conciliation?
4. prélèvement sur la garantie locative des arriérés et des dégats locatifs?
5. les dégats locatifs, c'est pour votre poche, ou pour la poche du nouveau proprio?
6. Les clés ont-elle été remise? Si oui, avec réserve?

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grmff
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Re : Rupture de bail

@grmffff: pour nos lecteurs français: c'est quoi "brol" ?

Nous sommes sur un site belge. Les lecteurs d'outre-quiévrain et d'ailleurs sont donc priés de se soumettre à notre culture. Je suggère d'ailleurs de Pim.be soit protégé avec mot de passe pour les non-belge, afin de passer un examen linguistique de langue belge.

La matière de l'examen se trouve ici

Oufti... on sent que le 15 juillet arrive bientôt...


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grmff
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Re : Rupture de bail

1) nous ne réclamons rien d'autres que ce qui nous est dû et une garantie de moyen pour le paiement du décompte final à venir.

Ce qui vous est dû... d'accord. Et ce qui est dû au nouveau proprio? Parce que normalement, il devait être couvert par 3 mois de préavis. Vous avez accepté de réduire ce préavis, mais quen dit le nouveau propriétaire? C'est dans ce sens-là que je trouve votre affaire mal emmenchée...

2)Les clefs on bien été remise avec clause décrite dans une de mes autres réponse.

Nous avons encore 2 questions et nous vous remercions d'avance de bien vouloir y répondre:

1) La charge de devoir récuperer le solde des charges pour la durée locative ( soit 6 mois ) n'est elle pas transfèrer au nouveau propriétaire?

C'est à vous qu'on doit de l'argent, pas au nouveau proprio. Cela doit donc se régler avec vous. Ce n'est certainement pas le nouveau proprio qui va vous régler!

2) Quel serait les risques encourru, si je bloque la libération de la garantie locative si nous n'obtenons pas d'accord du locataire sur sa reconnaissance de ses dettes?

Ben, vous risquez de vous retrouver devant le juge. Et puis de l'avoir dans l'os si vous traînez...


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PIM
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Re : Rupture de bail

La matière de l'examen se trouve ici

  big_smile

Le plus étonnant, quand on voit plusieurs de ces belgicismes réunis, c'est :
- que certains ne me paraissent pas en être
- que la version française puriste de certains est "insupportable" (ou, en tout cas, sans la saveur requise: je préfère manger une couque qu'une viennoiserie)


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grmff
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Re : Rupture de bail

- que la version française puriste de certains est "insupportable" (ou, en tout cas, sans la saveur requise: je préfère manger une couque qu'une viennoiserie)

Et vous commandez des pistolets et du pain français au magasin du camping quand vous êtes en Corse? Aïe aïe aïe... lol


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Gof-2118
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Re : Rupture de bail

Grmff a écrit :

La matière de l'examen se trouve ici

A ce qu'il paraît, ils ont déjà pas mal d'expérience à Vilvoorde.


Gof.

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cochise
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Re : Rupture de bail

Hors sujet mais je peux vous dire qu'en tant que Belge résidant en France, j'ai déjà eu beaucoup de plaisir et en ai procuré au moins autant (je veux dire linguistiquement parlant et pas aute chose... lol ).


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Baxter
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Re : Rupture de bail

cochise a écrit :

Hors sujet mais je peux vous dire qu'en tant que Belge résidant en France, j'ai déjà eu beaucoup de plaisir et en ai procuré au moins autant (je veux dire linguistiquement parlant et pas aute chose... lol ).

cela reste une affaire de langue....

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