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referendum par courrier

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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referendum par courrier

Certains copropriétaires demandent souvent au syndic de consulter tous les copropriétaires par courrier sur des décisions à prendre.  Personnellement, je pense que seule l’Assemblée Générale peut prendre de telles décisions et je m’y suis toujours opposé. 
Je suis surpris de constater qu’un syndic, une firme d’une certaine importance, propose d’adresser un courrier servant de referendum pour prendre une décision hors AG.
Vos avis sur ce point seront les bienvenus.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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luc
Pimonaute non modérable
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Re : referendum par courrier

Francis a écrit :

Certains copropriétaires demandent souvent au syndic de consulter tous les copropriétaires par courrier sur des décisions à prendre.  Personnellement, je pense que seule l’Assemblée Générale peut prendre de telles décisions et je m’y suis toujours opposé. 
Je suis surpris de constater qu’un syndic, une firme d’une certaine importance, propose d’adresser un courrier servant de referendum pour prendre une décision hors AG.
Vos avis sur ce point seront les bienvenus.

Un référendum est une pétition organisé par le syndic. Pas plus ni moins.

Pour avoir une décision valable il faut avoir les éléments suivants:
- un point précis (= une résolution)
- avoir informé ceux qui peuvent voter de la portée de ce point
- avoir eu une délibération contradictoire entre ceux qui vont voter
- être certain que ceux qui votent peuvent voter
- enregistrer ce vote et en faire en PV

Tout ceci doit être contradictoire. Il faut donc que l'AG se réunisse physiquement.

La loi sur la copropriété est impérative. Aucune décision peut y déroger quand à l'organisation de l'AG. Donc il faut réunir l'AG.

Le syndic n'aura pas un mandat valable à exécuter un point voté par référendum. Il est donc personnellement responsable des dégâts, s'il exécute le résultat de ce référendum.


Cordialement,

Luc

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immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
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Re : referendum par courrier

Vous avez parfaitement raison, mais on peut s'interroger sur le formalisme d'une A.G pour une petite réparation dans une petite copropriété de quelques appartement....


www.immorp.com

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : referendum par courrier

Je partage l'avis de Luc.

L'on pourrait objecter que lorsque, dans une telle procédure qui s'apparente (en apparence toutefois) à un référendum, l'unanimité des CP est obtenue, la dérogation à l'obligation d'une tenue d'AG est "couverte".

Mais ce serait sans doute faire fi des droits des titulaires d'un droit personnel, en ce que ces derniers, puisque "Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée."

Autrement dit, prendre des décisions auxquelles ont attribue le même caractère obligatoire que celles en suite d'une AG méconnait le droit de certains occupants et rend cette décision nulle, même en cas d'unanimité des CP. La nullité est toutefois relative.

Tout au plus pourrait-on considérer ce type de "référendum" comme une demande d'organiser une AG.

Bien à vous,


Gof.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : referendum par courrier

Merci de tous vos avis qui rejoignent en grande partie ma façon de voir.
Dans les 2 cas qui m'occupent ce sont des copropriétés de + de 20 entités et pour l'une, des décisions assez importantes.


Francis

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : referendum par courrier

A titre d'information:

Le Conseil d'Etat a déjà eu à traiter la contestation de décisions administratives, prises sur demande du Conseil de Gérance ou une décision d'une majorité de copropriétaires hors AG (= référendum ou pétition), validé plus tard par l'AG ou non.

Sa jurisprudence est constante dans tous ces cas. Annulation de la décision (ou refus de l'appel selon le cas), puisque basé sur une demande d'un organe, d'une personne (ou groupe) qui n'avait pas le pouvoir de faire une demande (ou le pouvoir d'aller en appel).

Mais dans certains cas cette majorité a été sauvé (en cas de permis d'urbanisme, etc ...) par le fait qu'un seul copropriétaire avait aussi contesté, comme personne lésé, résidant dans le complexe.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : referendum par courrier

immorp a écrit :

Vous avez parfaitement raison, mais on peut s'interroger sur le formalisme d'une A.G pour une petite réparation dans une petite copropriété de quelques appartement....

Est-il nécessaire de convoquer une AG extraordiniaire pour des petites réparations ?...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Gof-2118
Pimonaute
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Messages : 1

Re : referendum par courrier

La réponse ne se trouverait-elle pas ici :

Art. 577-8
Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide (...) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (...) d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire


Gof.

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ABSA
Pimonaute bavard
Inscription : 26-03-2006
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Re : referendum par courrier

C'est l'AG qui peut seule décider des travaux dans la copropriété. Donc même avis que Luc, le référendum n'est pas possible.

Ceci dit, la procédure suivante peut être décidée par une AG:

- Dans un premeir temps, décisison de l'ag de réaliser des travaux sur base d'un cahier des charges ou d'un devis. Avec éventuellement fixation d'un budget max.
- Dans un deuxième temps, mandat donné par l'AG à l'un ou l'autre pour faire le choix de l'adjudicataire sur base de plusieurs devis. Les devis pouvant être envoyés vers les copropriétaires afin qu'éventuellement ils donnent leurs avis sur ceux-ci au mandataire.

Pour l'article repris par Gof, il s'agit des actes urgents, dans notre cas des travaux. Le syndic n'a besoin de personne dans ce cas de figure pour prendre une décision.

Pour répondre à PIM, le syndic doit maintenir les installations en état dans la copropriété pour grantire le service attendu par les occupants (chauffage, eau chaude, ascenseur, sécurisation des portes d'entrée,...). Il a donc la pouvoir de passer des travaux pour de petites réparations de maintenance. Mais parfois, la limite entre petites travaux et travaux à décider par l'AG est proche ou presque atteinte. Au syndic a prendre ses responsabilités. Cela fait partie des difficultés du métier.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : referendum par courrier

Je crois que la phrase

ABSA a écrit :

C'est l'AG qui peut seule décider des travaux dans la copropriété. Donc même avis que Luc, le référendum n'est pas possible.

devait plutôt être :

C'est seul l'AG qui peut décider des travaux dans la copropriété. Donc même avis que Luc, le référendum n'est pas possible.

Je refuse d’accepter que l’avis actuel de l’ABSA est le même avis que la mienne.

Il y a en effet deux écoles au sein des syndics professionnels :

1. ceux qui veulent faire « avancer » une solution proposée par un petit groupe sans se préoccuper de l’opinion d’une majorité silencieuse.

2. ceux qui informent systématiquement tous les copropriétaires, et font ce qui est nécessaire pour arriver à une solution réaliste d’une manière consensuelle.

Les propositions NYSSENS-HAMAL tendent à rendre à César ce qui appartient à César. L’AG est souveraine. Elle ne peut pas abdiquer en transmettant son pouvoir de décision à un petit groupe ou à un individu.

C’est en AG qu’on doit pouvoir discuter sereinement, sur base de faits (documents, rapports de contrôle, cahier de charges, devis, offres, …) communiqués au préalable. Puis on en délibère et on vote, en pleine connaissance de cause et sans être intimidé par le pouvoir en place à choisir ce qu'eux proposent.

Une utilisation des principes de la méthodologie PPBS pourrait aider, puisqu'elle a été conçu a rendre la collaboration entre deux organes puissants (le Congrès Américain et le président américain) plus efficace et rentable pour tous. Les principes de cette méthode sont applicables dans toutes les organisations, n'importe le volume.

La méthode PPBS prévoit quatre phases, qui correspondent à des phases précises dans le « decision making » d’une assemblée de copropriétaires :
- planning :
planifier les travaux sur base d’un plan d’amortissement, revue par exemple tous les 5 ans
- programming :
programmer tous les 2 à 3 ans les travaux et préparer les cahiers de charges
- budgetting :
décider annuellement d’exécuter des travaux sur base d’offres, qui correspondent aux cahier de charge approuvé l’AG antérieure.
- survey :
vérifier si les décisions de l’AG ont été correctement exécutées.

Je ne vois nulle part dans la proposition d’ABSA un souci réel pour la conservation de la copropriété. Cette conservation est le bût de l'ACP, dont il est le syndic.

Comment voulez-vous, comme syndic, convaincre le copropriétaire banalisé à participer activement au sein de l'AG, quand vous dites que vous êtes le syndic de l'immeuble (= "Cet immeuble est géré par la firme X")  et pas le syndic de son association de copropriétaires (= "Cet immeuble est géré par l'ACP, avec comme syndic la firme X") .

Je suis sceptique. Je crois que le slogan de l'IPI “Arrêtez de jouer … l’immobilier est un métier” n'a pas été bien compris au sein des agents immobiliers syndics.

J'en doute, quand je vois comment une association renommée d’experts syndic (= le nec plus ultra) ne s’intéresse pas à la conservation de la copropriété, mais tend à favoriser une politique qui consomme la copropriété en voulant imposer des solutions à la va vite.

La copropriété n’est pas un produit consommable, mais un investissement.


Cordialement,

Luc

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